TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame BERKANI, Greffier lors des débats

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/06526 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TG3

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [O]

né le 24 Juin 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [L] épouse [O]

née le 17 Juin 1957 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [N]

né le 30 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 février 2017, Madame [C] [L] épouse [O] et Monsieur [D] [O] ont donné à bail à Monsieur [M] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 450 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 juillet 2024, les époux [O] ont fait délivrer à Monsieur [N] un commandement de payer la somme de 2.750,71 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 16 octobre 2024, Madame [C] [L] épouse [O] et Monsieur [D] [O] ont attrait Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;dire et juger que Monsieur [M] [N] est occupant sans droit ni titre de leur logement;ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; Autoriser le transport des meubles en un lieu de leur choix, aux frais, risque et périls de Monsieur [M] [N] ; condamner Monsieur [M] [N] à leur payer à titre provisionnel les sommes suivantes :3.747,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexable selon les clauses du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et les dépens Assortir des délais de paiement éventuellement accordés d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement.

Appelée à l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée en raison de la grève du greffe et plaidée le 6 mars 2025.

Les époux [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser leur créance à un montant de 5.895,87 euros au 20 février 2025.

Cité à étude, Monsieur [M] [N] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier du locataire qui ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés par le service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [M] [N] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant aux époux [O].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleurs personne privée, les époux [O] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 février 2017, contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.750,71 euros.

Il ressort des décomptes du locataire que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 20 février 2025 démontre que Monsieur [N] n’a pas repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [N] étant occupant sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 20 février 2025, qu’il reste devoir un montant de 5.985,87 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [N] qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération.

Il sera condamné à verser aux époux [O], à titre provisionnel, cette somme de 5.985,87 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.747,63 euros à compter de l’assignation du 16 octobre 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable aux mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, et de condamner Monsieur [N] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des diligences engagées par les époux [O], Monsieur [N] sera condamné à leur payer une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2017, entre d’une part Madame [C] [L] épouse [O] et Monsieur [D] [O], d’autre part Monsieur [M] [N], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [L] épouse [O] et Monsieur [D] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à payer à Madame [C] [L] épouse [O] et Monsieur [D] [O], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, due à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à Madame [C] [L] épouse [O] et Monsieur [D] [O], à titre provisionnel, la somme de 5.985,87 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.747,63 euros à compter de l’assignation du 16 octobre 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 février 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à Madame [C] [L] épouse [O] et Monsieur [D] [O] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président,