TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/00266 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YIUB

AFFAIRE :

S.A.R.L. ALTIUS FITNESS (M^e Renaud HUBAUD)

C/

S.C.I. MECHALY (M^e Eric GENEVOIS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 06 Mars 2025, puis prorogée au 13 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

S.A.R.L. ALTIUS FITNESS

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le N° 840 418 859

dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Renaud HUBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

en présence de :

Maître [Z] [D], Intervention volontaire

Mandataire Judiciaire à la procédure de sauvegarde ouverte à l’égard de la SARL ALTIUS FITNESS, nommé à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 12 Janvier 2022, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Renaud HUBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

La S.A.R.L. HORIZON AJ (anciennement SELAS JFAJ), Intervention volontaire

en la personne de Me [N] [P], administrateur judiciaire de la SARL ALTIUS FITNESS, placée sous sauvegarde de justice selon jugement du Tribunal de commerce de MARSEILLE en date du 12 Janvier 2022.

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Renaud HUBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La société S.C.I. MECHALY

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le N° 333 609 878

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Charles GIMENEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Le 26 juillet 2018 est intervenue une cession de fonds de commerce entre, d’une part, les sociétés DELTACCORD et AQUASPORT et, d’autre part, la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS. Cette cession portait notamment sur un fonds sis [Adresse 10]. Ce bien immobilier faisait l’objet d’un bail commercial consenti par la société civile immobilière MECHALY. La société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS est donc devenue locataire commerciale des lieux sis [Adresse 10], sa bailleresse étant la société civile immobilière MECHALY.

Par acte d’huissier en date du 23 décembre 2020, la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS a assigné la société civile immobilière MECHALY devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1219 et s., 1227 et s. du code civil, 1719 et s. du même code, L.145-1 et s. du code de commerce :

A titre principal :

— prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 2 août 2019 ;

— dire n’y avoir lieu au paiement par ALTIUS FITNESS d’une quelconque somme d’argent à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant depuis le 2 août 2019 (date de résiliation du bail telle qu’ordonnée par la juridiction) et le dernier jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— dire n’y avoir lieu au paiement par ALTIUS FITNESS d’une quelconque somme d’argent à titre charges au titre de l’occupation des locaux pour cette même période ;

— condamner la SCI MECHALY à réparer l’entier préjudice souffert par la société ALTIUS FITNESS au titre :

* d’une part, de la perte de son fonds de commerce suite à la résiliation du bail ;

* d’autre part, du préjudice moral souffert en cette affaire ;

— condamner à ce titre la SCI MECHALY au paiement d’une somme provisionnelle totale de 500.000 euros, à titre indemnitaire, à parfaire ;

A titre subsidiaire :

— condamner la SCI MECHALY à verser à ALTIUS FITNESS une somme de 100.000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts provisionnels en réparation du préjudice de jouissance souffert par la locataire ;

— condamner la SCI MECHALY à verser à ALTIUS FITNESS une somme de 80.000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux devant être réalisés dans les lieux afin de les rendre conformes à leur destination contractuelle ;

— exonérer la société ALTIUS FITNESS de son obligation au paiement des loyers et charges exigibles depuis le 2 août 2019, jusqu’à la date du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI MECHALY à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MECHALY aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS fait valoir que la société civile immobilière MECHALY manque à son obligation de délivrance des locaux, au regard de leur état dégradé. Ainsi, l’état des installations électriques est mauvais. Les locaux ne sont pas conformes aux règles d’accessibilité et de sécurité en vigueur.

Les locaux servent notamment à une activité de piscine. Or, le 25 septembre 2020, la fermeture des locaux a été administrativement ordonnée, de même que la vidange de la piscine, en raison d’une problématique affectant la structure même des lieux. La réglementation sécurité incendie n’est pas davantage respectée.

Ces désordres sont imputables aux manquements de la défenderesse. La demanderesse expose que la société civile immobilière MECHALY manque à ses obligations de délivrance, mais aussi de réparation. La défenderesse, bailleresse, manque également à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux. Plus largement, la défenderesse exécute ses obligations contractuelles avec une mauvaise foi particulière.

Aussi, la demanderesse s’estime fondée à former les demandes visées au dispositif de son assignation et récapitulées plus haut.

Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 21/266.

Dans cette procédure, la société civile immobilière MECHALY, qui a constitué avocat, n’a jamais conclu sur le fond.

Par acte d’huissier en date du 29 janvier 2021, la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS a assigné la société civile immobilière MECHALY devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de voir :

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 31 décembre 2020 ;

— dire que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée ;

— rejeter les demandes de paiement des loyers et charges, objets du commandement de payer du 31 décembre 2020 ;

— condamner la société civile immobilière MECHALY à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société civile immobilière MECHALY aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Renaud HUBAUD ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS fait valoir que les prétendus arriérés de loyers et de charge au titre desquels ont été délivrés le commandement du 31 décembre 2020 ne sont pas dus. La défenderesse manque à ses obligations contractuelles. Le commandement de payer a donc été délivré de mauvaise foi.

Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 21/1200.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 janvier 2022, le dossier RG 21/1200 a été joint au dossier RG 21/266. Jusqu’à la date de la jonction, la société civile immobilière MECHALY, qui a constitué avocat dans la procédure RG 21/1200, n’a jamais conclu sur le fond dans cette procédure. Postérieurement, il a été rappelé plus haut que la société civile immobilière MECHALY n’a jamais conclu non plus sur le fond dans la procédure RG 21/266, objet du présent jugement.

Par ordonnance du 25 août 2022, le juge de la mise en état a :

— reçu l’intervention volontaire de la SELAS JFAJ prise en la personne de Maître [N] [P] en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL ALTIUS FITNESS placée en sauvegarde de justice et Maître [Z] [D] es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde ;

— ordonné une expertise judiciaire ;

— désigné pour y procéder :

[O] [C]

Diplôme d’Ingénieur Option Génie civil et Urbanisme

(Institut National des Sciences Appliquées de [Localité 13])

[Adresse 3] [Adresse 6]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 07.85.73.84.27 Mèl : [Courriel 12]

en qualité d’expert, investi de la mission suivante, qui pourra être réalisée de manière dématérialisée par le biais de la plate-forme sécurisée OPALEXE après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige, et notamment les pièces contractuelles :

* se rendre sur les lieux litigieux [[Adresse 8]] ;

* décrire les désordres allégués par la SARL ALTIUS FITNESS (et notamment l’état de l’électricité, l’accès aux personnes à mobilité réduite, la structure de l’immeuble, la conformité ou pas des locaux la réglementation sécurité-incendie) en précisant notamment leur date d’apparition ;

* prendre connaissance des pièces du dossier, rechercher les causes et origines des dégâts et désordres constatés ; dire notamment s’ils proviennent d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, de la vétusté ou de toute autre cause, dire s’ils affectent l’exploitation commerciale du local et dans l’affirmative, à compter de quelle date  ;

* donner tous éléments de fait ou d’ordre technique permettant au tribunal d’apprécier, si eu égard aux clauses du bail, les désordres et dégradations sont imputables au preneur ou au bailleur, et s’ils relèvent de l’article 606 du code civil ;

* décrire les travaux nécessaires pour remettre les lieux en état et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût, poste par poste, après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti, préciser la durée des travaux préconisés ;

* décrire les moyens propres à y remédier, en précisant si les travaux nécessaires intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ou relèvent de la vétusté ou d’un vice de construction de l’immeuble ;

* les chiffrer, en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution ;

donner tous éléments d’information permettant à la juridiction du fond de statuer sur les imputabilités ;

* donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices subis éventuellement par la SARL ALTIUS FITNESS du fait des désordres et de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle il ont cessé et en précisant les conséquences des désordres sur l’exploitation de l’activité exercée ;

* lister les diligences entreprises par chacune des parties pour remédier aux désordres apparus depuis la prise à bail de la SARL ALTIUS FITNESS et le cas échéant les carences des parties ;

* plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

* établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, lequel sera déposé au tribunal ;

* établir des pré-conclusions qui seront remises aux parties ou à leurs conseils, pour leurs éventuels dires ou observations à formuler dans un délai impératif et y apporter la réponse appropriée et motivée dans son rapport, étant précisé que l’expert n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations tardives ;

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

— dit que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires ou écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

— dit que la société SCI MECHALY devra consigner la somme de 3 500 euros H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant, être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de DEUX MOIS à compter du présent jugement, à peine de caducité de la mesure d’expertise ;

— dit que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par la société la SCI MECHALY dès que l’expert lui aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe ;

— dit que dès lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, d’une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

— dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Juge en charge du service des expertises, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

— dit que le rapport d’expertise devra être déposé au Secrétariat-Greffe du service des expertises du tribunal judiciaire de Marseille dans le délai de SIX MOIS à compter de la date de consignation, sauf prorogation dûment autorisée par le Juge responsable du service des expertises sur la demande de l’expert et qu’il en délivrera copie à chacune des parties en cause ;

— dit qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du Juge responsable du service des expertises sous le contrôle duquel seront exécutées les opérations d’expertise;

— dit que dans l’hypothèse où la partie consignataire bénéficierait de l’aide juridictionnelle, elle sera dispensée du paiement de la consignation et les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

— dit que pour le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au Juge qui l’a commis ;

— réservé les dépens et les autres demandes ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de la mise en état électronique des affaires qui se tiendra le Jeudi 01 Juin 2023 à la troisième chambre civile section B du tribunal Judiciaire de Marseille, quatrième cabinet, à 10h30 et invitons dès à présent les parties à conclure, au vu du rapport qui aura été déposé.

Par assignation du 1er février 2023, la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS a assigné la société civile immobilière MECHALY ainsi que la société à responsabilité limitée HORIZON AJ (anciennement dénommée SELAS JFAJ) devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 3 janvier 2023 ;

— juger en tout état de cause que la société ALTIUS FITNESS n’est débitrice d’aucune somme d’argent au titre de loyers et charges impayés pour la période courant de janvier à décembre 2022 ;

— dire et juger que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée ;

— condamner la SCI MECHALY au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MECHALY aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Renaud HUBAUD, avocat.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 23/1330.

Dans cette procédure RG 23/1330, par conclusions notifiées au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 20 décembre 2023, la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS, en présence de la société à responsabilité limitée HORIZON AJ (anciennement SELAS JFAJ) en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la concluante, a sollicité, au visa des articles 1104, 1219, 1227 et suivants, 1719 et suivants du code civil, L145-1 et suivants du code de commerce, de voir :

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 3 janvier 2023 ;

— juger en tout état de cause que la société ALTIUS FITNESS n’est débitrice d’aucune somme d’argent au titre de loyers et charges impayés pour la période courant de janvier à décembre 2022 ;

— dire que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée ;

— débouter la SCI MECHALY de sa demande tendant à l’allocation de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI MECHALY au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MECHALY aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Renaud HUBAUD, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS fait valoir que, dans le cadre de la procédure principale RG 21/266, une expertise a été ordonnée. La société civile immobilière MECHALY, qui l’avait initialement sollicitée, n’a pas versé la consignation ordonnée. La défenderesse a finalement sollicité un relevé de caducité, demande à laquelle il a été fait droit. L’expertise a donc commencé. Toutefois, un complément de consignation a été ordonné par le juge. La défenderesse ne l’a pas versé, conduisant l’expert à déposer son rapport en l’état.

Le 3 janvier 2023, la défenderesse a fait délivrer un nouveau commandement de payer pour les locaux loués, à hauteur cette fois de 140.909,45 €.

La défenderesse fait valoir que l’exigibilité des loyers et charges a été suspendue par décision du juge des référés du 2 août 2019. L’ordonnance du juge des référé du 9 octobre 2020 qui avait ordonné la reprise d’exigibilité a été infirmée par arrêt de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE du 16 décembre 2021. La défenderesse poursuit donc le recouvrement de loyers et charges qui ne sont pas dus.

En tout état de cause, indépendamment des effets juridiques de la décision du 16 décembre 2021, la suspension d’exigibilité des loyers et charges serait justifiée par l’état des locaux loués. La demande indemnitaire formée par la défenderesse est mal fondée.

Toujours dans la procédure RG 23/1330, par conclusions notifiées le 28 juillet 2023 au Réseau privé Virtuel des Avocats (R.P.V.A.), la société civile immobilière MECHALY a sollicité de voir :

— rejeter l’opposition à commandement formulée par la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS et déclarer valable le commandement délivré le 3 janvier 2023 par la société civile immobilière MECHALY ;

— « s’entendre condamner à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts par application de l’article 1240 du code civil » ; (sic)

— « s’entendre condamner au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens » (sic).

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière MECHALY fait valoir qu’elle a effectué des travaux le 2 août 2019. La demanderesse persiste pourtant à ne pas régler ses loyers et charges.

La demanderesse n’a pas procédé à la consignation des loyers dus. Il convient de rejeter son opposition à commandement de payer et de la condamner à l’indemniser à hauteur de 10.000 € au titre de l’article 1240 du code civil.

Dans le cadre de la procédure RG 21/266, par message au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 décembre 2023, le juge de la mise en état a fait injonction à la société civile immobilière MECHALY de conclure sur le fond. Comme il a déjà été indiqué plus haut, dans le cadre de cette procédure (et de la procédure jointe RG 21/1200), la société civile immobilière MECHALY n’a jamais conclu sur le fond malgré cette injonction.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 septembre 2024, la clôture de la mise en état a été ordonnée dans la procédure RG 21/266 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 12 décembre 2024.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 19 septembre 2024, la clôture de la mise en état a été ordonnée dans la procédure RG 23/1330 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 12 décembre 2024.

A l’audience du 12 décembre 2024, tant dans la procédure RG 21/266 que dans la procédure RG 23/1330, seul le conseil constitué dans les intérêts de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS, la société à responsabilité limitée HORIZON AJ (anciennement SELAS JFAJ) et Maître [Z] [D], a comparu. Le conseil de la société civile immobilière MECHALY n’a pas comparu.

Avant ouverture des débats sur le fond, il a été procédé à la révocation des ordonnances de clôture dans les dossiers RG 21/266 et RG 23/1330. La jonction de la procédure RG 23/1330 à la procédure RG 21/266 a été ordonnée. La clôture de la procédure RG 21/266, désormais seul numéro de rôle subsistant après jonction des autres procédure, a été ordonnée à la date de l’audience du 12 décembre 2024.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des assignations ou des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les prétentions dont est saisi le Tribunal :

Il est constant en jurisprudence que la jonction de plusieurs procédures n’a pas pour effet de créer juridiquement une instance unique. Aussi, un Tribunal saisi d’un dossier résultant de la jonction de plusieurs procédures, s’il n’a pas été saisi de conclusions récapitulatives postérieures à la jonction et valant pour la totalité des procédures jointes, doit statuer sur les conclusions notifiées dans chacune de ces procédures. Il doit notamment statuer distinctement sur chaque prétention, y compris sur celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans chacune des procédures (voir par exemple en ce sens C. cass., 2e civ., 24 juin 2004, n°02-16.989).

Dès lors, le présent jugement doit statuer sur :

— les prétentions formées par la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS dans son assignation du 23 décembre 2020 (seules conclusions dans la procédure RG 21/266) ;

— les prétentions formées par la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS dans son assignation du 29 janvier 2021 (seules conclusions dans la procédure RG 21/1200) ;

— les prétentions formées par la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS dans ses conclusions notifiées au R.P.V.A. le 20 décembre 2023 (dernières conclusions de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS dans la procédure RG 23/1330) ;

— les prétentions formées par la société civile immobilière MECHALY dans ses conclusions notifiées au R.P.V.A. le 28 juillet 2023 (dernières conclusions de la société civile immobilière MECHALY dans la procédure RG 23/1330).

Sur le prononcé de la résiliation :

La société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS sollicite dans son assignation du 23 décembre 2020 la résiliation judiciaire du bail. Il convient de rappeler que la résiliation prononcée judiciairement ne peut intervenir qu’à la date du prononcé de la décision. La société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS est donc par définition mal fondée à solliciter de voir prononcer la résiliation à la date du 2 août 2019.

Sur le fond de la demande de résiliation, il convient de relever que dans la procédure RG 21/266, objet de la première assignation et dans laquelle cette prétention est formée, la société civile immobilière MECHALY n’a jamais conclu. Aussi, par application de l’article 4 du code de procédure civile, il convient de retenir que la défenderesse ne sollicite pas le débouté du prononcé de la résiliation. De ce seul chef, la prétention apparaîtrait déjà fondée.

Par ailleurs, il convient de relever que c’est la société civile immobilière MECHALY qui, dans le cadre de la présente procédure RG 21/266, a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise judiciaire afin de faire établir les désordres dont souffrait le bâtiment et notamment de déterminer si ceux-ci étaient imputables à un défaut d’entretien.

Il a été fait droit à la demande d’expertise de la société civile immobilière MECHALY par ordonnance du 25 août 2022 du juge de la mise en état.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article 271 du code de procédure civile : « à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner. »

Dans le cadre de l’expertise judiciaire, une première consignation a été mise par le juge à la charge de la société civile immobilière MECHALY. Celle-ci ne l’a pas réglée initialement, entraînant la caducité de la mesure d’expertise. Toutefois, à la demande de la défenderesse, une ordonnance de relevé de caducité a été rendue.

Par ordonnance du juge des expertises du 29 novembre 2023, une consignation complémentaire de 12.285 € a été ordonnée. Or, il convient de relever que la société civile immobilière MECHALY n’a pas consigné les sommes dues, que le rapport de l’expert a été rendu en l’état le 24 octobre 2023.

Comme rappelé plus haut, le juge peut tirer toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner, au titre de l’article 271 du code de procédure civile. la société civile immobilière MECHALY a sollicité une expertise dans la procédure RG 21/266 pour déterminer l’imputabilité et l’ampleur des désordres affectant les lieux loués et ce alors qu’elle conteste, au moins dans la procédure RG 23/1330, avoir manqué à ses obligations contractuelles.

Le présent Tribunal tirera donc de l’attitude procédurale de la société civile immobilière MECHALY, consistant à solliciter une expertise puis à n’en pas régler, à répétition, les consignations, les conséquences légales en retenant que la société civile immobilière MECHALY manifeste sa carence probatoire.

L’absence de toutes conclusions de la société civile immobilière MECHALY, sans aucune explicitation, postérieurement au rapport d’expertise rendu en l’état, et l’absence de toute comparution à l’audience, là encore sans explication y compris en délibéré, vient souligner encore davantage cette carence.

Au demeurant, tant le rapport d’expertise rendu en l’état du 24 octobre 2023 que le rapport extra-judiciaire de l’organisme AXIOLIS (pièce n°11 de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS dans le cadre de la procédure sur incidents) établissent la persistance de désordres importants empêchant l’exploitation normale des locaux donnés à bail.

Dès lors, puisque la défenderesse n’a pas conclu au débouté des prétentions en demande, que son attitude procédurale autorise le juge à tirer les conséquences de son abstention et notamment quant à l’imputabilité des désordres à ses manquements contractuels, et enfin que la matérialité des désordres est établie sans que la défenderesse ne produise aucune pièce contraire, il convient de prononcer, à la date du présent jugement, la résiliation du bail entre les parties.

Sur les arriérés de loyers, de charges ou d’indemnités d’occupation :

La société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS sollicite de voir :

— dire n’y avoir lieu au paiement par ALTIUS FITNESS d’une quelconque somme d’argent à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant depuis le 2 août 2019 (date de résiliation du bail telle qu’ordonnée par la juridiction) et le dernier jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— dire n’y avoir lieu au paiement par ALTIUS FITNESS d’une quelconque somme d’argent à titre charges au titre de l’occupation des locaux pour cette même période;

dans la procédure RG 21/266. Elle sollicite aussi de voir :

— rejeter les demandes de paiement des loyers et charges objets du commandement de payer du 31 décembre 2020 ;

dans la procédure RG 21/1200. Elle sollicite, enfin, de voir :

— juger en tout état de cause que la société ALTIUS FITNESS n’est débitrice d’aucune somme d’argent au titre de loyers et charges impayés pour la période courant de janvier à décembre 2022 ;

dans la procédure RG 23/1330.

la société civile immobilière MECHALY n’a pas conclu sur le fond dans la procédures RG 21/266. Il sera donc retenu qu’elle ne conteste pas les prétentions correspondantes. Il convient donc de faire droit, au dispositif de la présente décision, à ces prétentions.

Concernant la procédure RG 21/1200, il convient de relever que la société civile immobilière MECHALY n’a formé aucune prétention sur le fond relativement au paiement des loyers et charges objets du commandement de payer du 31 décembre 2020. Dès lors, le Tribunal ne peut « rejeter » une « demande de paiement » qui n’a été formée par aucune partie. Cette prétention de la demanderesse est sans objet.

Enfin, dans la procédure RG 23/1330, alors que la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS sollicite de voir dire qu’elle n’est « débitrice d’aucune somme d’argent au titre de loyers et charges impayés pour la période courant de janvier à décembre 2022 », la société civile immobilière MECHALY, qui a conclu dans le cadre de cette procédure, ne sollicite aucune condamnation à paiement au titre des loyers et charges.

Dès lors, il convient de faire droit à la prétention de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS sur ce point, puisqu’elle apparaît non contestée par la partie adverse au terme du dispositif de ses conclusions.

Sur la nullité des commandements de payer :

La demanderesse sollicite dans la procédure RG 21/1200 la nullité du commandement de payer délivré le 31 décembre 2020 et dans la procédure RG 23/1330 la nullité du commandement de payer délivré le 3 janvier 2023.

Dans la première de ces procédures, la société civile immobilière MECHALY n’a jamais conclu sur le fond pour contester cette nullité. Dès lors, cette prétention n’apparait pas contestée par la défenderesse.

Dans la seconde procédure (RG 23/1330), la défenderesse sollicite de voir déclarer valide ce commandement. Toutefois, il a déjà été relevé plus haut qu’alors que la défenderesse expose dans ses motifs que la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS serait redevable de loyers et charges, elle ne sollicite au dispositif de ses conclusions, notifiées le 28 juillet 2023, aucune condamnation au paiement d’arriérés de loyers et charges.

Dès lors, la défenderesse ne peut prétendre que le commandement délivré le 3 janvier 2023 était valide alors qu’elle ne sollicite pas la condamnation au paiement de la dette prétendue que visait ledit commandement.

Plus encore, il a été retenu plus haut que la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS n’est « débitrice d’aucune somme d’argent au titre de loyers et charges impayés pour la période courant de janvier à décembre 2022 » et ce point a été tranché au dispositif de la présente décision, faute de contestation de la société civile immobilière MECHALY dans le dispositif de ses propres conclusions. Or, il résulte des conclusions de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS notifiées le 20 décembre 2023 dans la procédure RG 23/1330 que la période courant de janvier à décembre 2022 était précisément la période visée par le commandement du 3 janvier 2023. Aussi, ce commandement ne saurait être valide alors qu’il a été délivré pour des sommes dont le présent jugement retient qu’elles ne sont pas dues.

Il convient de prononcer la nullité de ces deux commandements.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

S’il est paradoxal pour la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS de solliciter dans sa première assignation la résiliation du bail (procédure RG 21/266) tout en s’opposant dans les deux autres procédures au constat de la résiliation de plein droit du bail, en tout état de cause, c’est juridiquement à bon droit que la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS forme l’ensemble de ses prétentions. En effet, dès lors que les commandement de payer des 31 décembre 2020 et 3 janvier 2023 sont nuls, la clause résolutoire du bail n’a pas pu être acquise.

Sur les dommages et intérêts sollicités par la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS :

La société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS sollicite, dans son assignation RG 21/266, une indemnisation à hauteur de 500.000 € de deux chefs :

— la perte de son fonds de commerce « suite à la résiliation du bail » ;

— le préjudice moral.

Il convient de rappeler que, dans cette même procédure RG 21/266, c’est la société civile immobilière MECHALY qui a saisi le juge de la mise en état de conclusions sur incident tendant à voir désigner un expert.

La mission confiée à cet expert par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 25 août 2022 contenait notamment le point suivant :

« donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices subis éventuellement par la SARL ALTIUS FITNESS du fait des désordres et de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle il ont cessé et en précisant les conséquences des désordres sur l’exploitation de l’activité exercée ; »

Or, la défenderesse, qui a sollicité cette expertise, n’a pas procédé aux consignations.

Il a été rappelé plus haut les termes de l’article 271 du code civil, selon lequel la juridiction peut tirer toute conclusions du refus d’une partie de procéder aux consignations mises à sa charge.

L’expertise aurait permis d’évaluer exactement le préjudice subi par la SARL ALTIUS FITNESS, ainsi que les causes ou les imputabilités de celui-ci.

Au surplus, alors que la SARL ALTIUS FITNESS forme une demande de 500.000 € dans le cadre de cette procédure, la société civile immobilière MECHALY n’a jamais conclu sur le fond pour contester devoir cette somme. Même dans la procédure RG 23/1330, dans laquelle elle a conclu, la société civile immobilière MECHALY ne sollicite pas le débouté des sommes réclamées par la SARL ALTIUS FITNESS .

Aussi, à la fois du chef de la carence de la société civile immobilière MECHALY dans son obligation de consigner, qui permet au Tribunal d’en tirer les conséquences sur le fond, et du chef de l’absence de toute contestation de la société civile immobilière MECHALY, il convient de la condamner à verser à la SARL ALTIUS FITNESS la somme de 500.000 € en indemnisation de ses préjudices matériels.

Sur les prétentions subsidiaires de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS dans son assignation RG 21/266 :

La société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS, dans son assignation RG 21/266, forme des prétentions « A titre subsidiaire ». Son dispositif ne permet pas de savoir dans quels cas ces prétentions subsidiaires sont formées, puisque plusieurs prétentions principales sont élevées. Aussi, le dispositif seul ne met pas le Tribunal en mesure de déterminer si ces prétentions sont formées pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande de prononcé de résiliation au principal, ou si c’est pour le cas où le Tribunal ne ferait pas droit aux prétentions relatives à l’indemnité d’occupation ou aux charges, ou pour le cas où le Tribunal ne ferait pas droit à la prétention indemnitaire pour 500.000 €, ou encore pour le cas où le Tribunal ne ferait droit à aucune de ces prétentions principales.

Toutefois, les motifs de l’assignation du 23 décembre 2020 (RG 21/266) indiquent en page 22 : « Si par extraordinaire le Tribunal devait considérer que les manquements du bailleur ne revêtent pas une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation du bail aux torts de ce dernier, il lui appartiendra alors et néanmoins d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SCI MECHALY comme suit. » C’est à la suite de cette phrase que sont motivées les prétentions subsidiaires.

Dès lors, il convient d’analyser le dispositif de cette assignation au regard de ses motifs et de considérer que les prétentions subsidiaires de cette citation ne sont formées que pour le cas où le Tribunal ne prononcerait pas la résiliation judiciaire du bail. Or, le présent jugement prononce cette résiliation.

Aussi, il n’y a pas lieu de statuer sur les prétentions suivantes :

« – condamner la SCI MECHALY à verser à ALTIUS FITNESS une somme de 100.000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts provisionnels en réparation du préjudice de jouissance souffert par la locataire ;

— condamner la SCI MECHALY à verser à ALTIUS FITNESS une somme de 80.000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux devant être réalisés dans les lieux afin de les rendre conformes à leur destination contractuelle ;

— exonérer la société ALTIUS FITNESS de son obligation au paiement des loyers et charges exigibles depuis le 2 août 2019 jusqu’à la date du jugement à intervenir ; ».

Sur les dommages et intérêts sollicités par la société civile immobilière MECHALY :

La société civile immobilière MECHALY, dans la procédure RG 23/1330, forme une prétention à la somme de 100.000 € de « dommages et intérêts » sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

D’une part, la défenderesse n’indique en rien à quoi correspondent ces 100.000 €, étant relevé qu’en trois ans de procédure et après avoir sollicité une expertise dans une procédure jointe dont elle n’a pas réglé la consignation, elle s’est abstenue de conclure dans la procédure principale RG 21/266, dans la procédure jointe RG 21/1200 et de comparaître à l’audience dans les trois procédures, sans aucune explication. Il sera d’ailleurs relevé qu’alors que la société civile immobilière MECHALY, dans ses conclusions de la procédure RG 23/1330, fait état du prétendu défaut de règlement des loyers de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS, elle ne sollicite aucune condamnation au titre du paiement de ces arriérés prétendus.

Les 100.000 € de « dommages et intérêts » apparaissent donc non motivés.

D’autre part et surtout, il convient de rappeler que l’article 1240 du code civil n’est applicable qu’à l’indemnisation de préjudices survenus hors de toute relation contractuelle. Les procédures objets du présent jugement ayant toutes trait à l’exécution d’un contrat de bail commercial entre la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS et la société civile immobilière MECHALY, l’invocation d’un fondement juridique applicable hors de tout contrat est dépourvue de pertinence. Indépendamment même de l’absence de toute justification du préjudice de 100.000 €, absence déjà évoquée plus haut, la prétention est donc nécessairement mal fondée dès lors qu’elle vise l’article 1240 du code civil.

Aussi, la défenderesse sera déboutée de sa prétention à hauteur de 100.000 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière MECHALY, déboutée de ses demandes et qui succombe aux demandes de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS, aux entiers dépens des procédures RG 21/266, RG 21/1200 et RG 23/1330.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Renaud HUBAUD, avocat de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS de recouvrer directement contre la société civile immobilière MECHALY ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière MECHALY à verser à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la procédure RG 21/266.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière MECHALY à verser à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la procédure RG 21/1200.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière MECHALY à verser à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la procédure RG 23/1330.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation à la date du présent jugement du contrat de bail commercial liant la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS et la société civile immobilière MECHALY relativement aux locaux sis [Adresse 10] ;

DIT n’y avoir lieu au paiement par la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS d’une quelconque somme d’argent à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant depuis le 2 août 2019 et le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu au paiement par la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS d’une quelconque somme d’argent à titre charges au titre de l’occupation des locaux pour la période courant depuis le 2 août 2019 et le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que la prétention de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS tendant à voir « rejeter les demandes de paiement des loyers et charges objets du commandement de payer du 31 décembre 2020 » est sans objet ;

DIT que la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS n’est débitrice à l’égard de la société civile immobilière MECHALY d’aucune somme d’argent au titre de loyers et charges impayés pour la période courant de janvier à décembre 2022 ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 31 décembre 2020 par la société civile immobilière MECHALY à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 3 janvier 2023 par la société civile immobilière MECHALY à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS ;

DIT n’y avoir lieu de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire prévue au bail ;

CONDAMNE la société civile immobilière MECHALY à verser à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS de la somme de cinq cent mille euros (500.000 €) à titre de dommages et intérêts pour ses préjudices matériels ;

DEBOUTE la société civile immobilière MECHALY de sa prétention à la somme de 100.000 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière MECHALY aux entiers dépens des procédures RG 21/266, RG 21/1200 et RG 23/1330 ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Renaud HUBAUD, avocat de la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS de recouvrer directement contre la société civile immobilière MECHALY ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société civile immobilière MECHALY à verser à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la procédure RG 21/266  ;

CONDAMNE la société civile immobilière MECHALY à verser à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la procédure RG 21/1200 ;

CONDAMNE la société civile immobilière MECHALY à verser à la société à responsabilité limitée ALTIUS FITNESS la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la procédure RG 23/1330 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT