Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 28 janvier 2025, n° 22/12426

TJ Marseille 28 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Faute du syndic
La cour a estimé que bien que le syndic ait commis une faute, Madame [H] [S] a également une part de responsabilité dans la conduite des travaux, ce qui a conduit au rejet de sa demande de préjudice financier.
Accepté
Perte de chance due à la faute du syndic
La cour a reconnu la réalité du préjudice moral subi par Madame [H] [S] en raison de la faute du syndic, entraînant une indemnisation.
Accepté
Frais exposés pour la procédure
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [S] la totalité des frais, ordonnant ainsi le remboursement d'une partie de ceux-ci.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 28 janv. 2025, n° 22/12426
Numéro(s) :	22/12426
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin NAUDINJean-Mathieu LASALARIEBenjamin AYOUN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDINWILSON HENRY ET PATRICK ET DAUMAS GERARD
Parties :	S.A.S. CABINET PAUL STEIN ( l' ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES ), S.A. AXA FRANCE IARD ( l' ASSOCIATION WILSON/DAUMAS )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 JANVIER 2025

Enrôlement : N° RG 22/12426 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ZGS

AFFAIRE : Mme [H] [S] (M^e AYOUN)

C/ S.A.S. CABINET PAUL STEIN (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES) ; S.A. AXA FRANCE IARD (l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 janvier 2025 prorogée au 28 janvier 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [H] [S]

née le 2 août 1960 à [Localité 4] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSES

S.A.S. CABINET PAUL STEIN

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 069 800 464

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. AXA FRANCE IARD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux

représentée par Maître Jean-Mathieu LASALARIÉ de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [S] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble ALTITUDE 117, sis [Adresse 1] à [Localité 4].

L’immeuble est soumis au régime de la copropriété. La SAS CABINET PAUL STEIN en est son syndic.

Madame [H] [S] a soumis à la SAS CABINET PAUL STEIN un projet de travaux dans son bien, notamment la pose d’une poutre et la suppression d’une cloison porteuse en béton armé. Madame [H] [S] a entrepris les travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale et estime que la SAS CABINET PAUL STEIN a commis une faute en ne l’informant pas de cette formalité préalable.

La SAS CABINET PAUL STEIN a soumis à l’assemblée générale la ratification des travaux. Par assemblée générale du 20 décembre 2021, cette résolution n’a pas été adoptée.

Suivant exploit du 15 décembre 2022, Madame [H] [S] a fait assigner devant le présent tribunal la SAS CABINET PAUL STEIN.

Suivant exploit du 9 février 2023, la SAS CABINET PAUL STEIN a appelé en garantie son assureur, la SA AXA FRANCE IARD.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 26 septembre 2023.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024, Madame [H] [S] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— condamner la SAS CABINET PAUL STEIN à lui payer la somme de 100.000 euros au titre de son préjudice financier,

— condamner la SAS CABINET PAUL STEIN à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner la SAS CABINET PAUL STEIN aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2024, la SAS CABINET PAUL STEIN demande au tribunal de :

— à titre principal,

— rejeter l’intégralité des demandes de Madame [H] [S],

— condamner Madame [H] [S] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN,

— à titre subsidiaire,

— condamner la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir la SAS CABINET PAUL STEIN des condamnations prononcées à son encontre,

— condamner la SA AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2023, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

— à titre principal,

— débouter Madame [H] [S] de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner tout succombant à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, juger qu’il conviendra de déduire la franchise contractuelle à hauteur de 10 %, avec un minimum de 1.300 euros et un maximum de 2.400 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la SAS CABINET PAUL STEIN

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [H] [S] fait valoir que la SAS CABINET PAUL STEIN a commis une faute en lui donnant son accord pour procéder aux travaux alors que cette autorisation était de la compétence de l’assemblée générale. Ignorant la nécessité de solliciter une telle approbation préalable, elle dit avoir faire réaliser les travaux d’ouverture d’un mur porteur, avec pose d’une poutre IPN, de bonne foi.

L’assemblée générale lui ayant refusé la ratification a posteriori des travaux, elle indique que son bien n’est pas vendable en l’état et qu’un acquéreur s’est désisté par la faute de la SAS CABINET PAUL STEIN, qui a averti l’acquéreur de la situation. Selon elle, ce dernier a alors perdu de la valeur à hauteur de 100.000 euros.

Par courriel du 1er février 2021, Madame [H] [S] a transmis à la SAS CABINET PAUL STEIN des informations sur les travaux “qu’elle réalise dans son lot”, et notamment un remplacement de la cloison entre la chambre n°1 et le séjour par une verrière avec une grande porte double et le remplacement de la cloison entre les chambres 3 et 4 par une grande double porte.

Le courrier contient en annexe un plan et une note de calcul du cabinet BERETECH pour l’ouverture dans un mur porteur.

La SAS CABINET PAUL STEIN a répondu par courriel du 4 février 2021 qu’après renseignements pris auprès des gestionnaires, elle pouvait entreprendre ses travaux, en respectant les horaires et en nettoyant en fin de journée les parties communes.

Madame [H] [S] a réalisé les travaux.

La SAS CABINET PAUL STEIN a inscrit de sa propre initiative à l’ordre du jour de l’assemblée générale spéciale du 29 décembre 2021 la ratification de ces travaux. La résolution n°37 précise que ces travaux ont été réalisés suivant courriel du 1er février 2021, documents techniques du BET et que le syndic a mandaté l’architecte de la copropriété, Monsieur [B], qui a rendu un rapport.

Cette résolution a été rejetée.

Madame [H] [S] ne verse au dossier aucune pièce relative à la réalisation de ces travaux hormis l’étude de structure réalisée par le bureau BERETECH le 26 janvier 2021. Il n’est pas possible de connaître précisément la date de début des travaux et si elle les a démarrés avant l’échange de courriels des 1er et 4 février 2021 avec la SAS CABINET PAUL STEIN.

Le premier échange entre Madame [H] [S] et la SAS CABINET PAUL STEIN a été téléphonique, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si cette dernière s’est adressée au syndic pour obtenir l’autorisation des travaux ou si c’est le syndic qui a réclamé des informations sur les travaux.

La formulation de la phrase du courriel du 1er février 2021 dans lequel Madame [H] [S] transmet les pièces techniques laisse penser que les travaux sont en cours car elle déclare “Voici les informations demandées concernant les travaux je réalise”.

Toutefois, dans le courriel de réponse du 4 février 2021, il semble que les travaux de gros oeuvre n’ont pas encore débuté car Madame [H] [S] indique qu’elle va transmettre les informations sur les horaires aux ouvriers, qui les respecteront et informe le syndic qu’elle va entreposer une benne à gravats quelques jours.

En tout état de cause, il n’est pas possible de savoir avec certitude si Madame [H] [S] s’est adressée à la SAS CABINET PAUL STEIN pour obtenir l’autorisation des travaux ou à titre de simple information. Toutefois, il est incontestable que la SAS CABINET PAUL STEIN en donnant son autorisation à Madame [H] [S], sans évoquer le caractère impératif pour elle d’obtenir une autorisation en assemblée générale préalable compte tenu d’une atteinte à un mur porteur, a commis une faute grave en sa qualité de syndic professionnel.

Nul n’est censé ignorer la loi et que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public et qu’en conséquence, il était du devoir de Madame [H] [S] de se renseigner sur les autorisations à obtenir avant d’entamer les travaux. Toutefois, les échanges de mail montrent que Madame [H] [S] a recherché ces informations auprès de la SAS CABINET PAUL STEIN, syndic professionnel. Les termes de ce courriel ont pu lui faire croire que la démarche entreprise était suffisante et qu’elle était légitime à réaliser ces travaux, ne portant atteinte au mur porteur que sur une distance de 30 cm pour élargir une ouverture. Le reste des travaux n’était effectivement pas soumis à autorisation.

Cette faute a privé Madame [H] [S] de la chance d’obtenir des informations fiables et de soumettre son projet à l’assemblée générale.

Toutefois, il convient de constater en même temps que les travaux de Madame [H] [S] ont démarré très rapidement après ces échanges de courriel, et que les travaux sur le mur porteur étaient achevés le 24 mars 2021, jour de la visite par l’architecte de la copropriété.

Ce planning de travaux organisé avec les entreprises mandatées par Madame [H] [S] est peu compatible avec les délais nécessaires pour convoquer une assemblée générale. Cela démontre que Madame [H] [S] a organisé ces travaux anticiper les contraintes du droit de la copropriété pour réaliser des travaux portant sur des parties communes.

Par ailleurs, il est surprenant de constater que Madame [H] [S] n’était pas présente à l’assemblée générale du 29 décembre 2021 comportant à l’ordre du jour la ratification des travaux et qu’elle n’a pas formé de recours contre ce vote.

Elle n’a pas soumis à nouveau de nouvelle demande de régularisation des travaux.

Si la faute de la SAS CABINET PAUL STEIN est caractérisée, il convient de retenir une faute également de la part de Madame [H] [S] dans la conduite des ses travaux.

La responsabilité de la SAS CABINET PAUL STEIN sera retenue à hauteur de 50 %.

S’agissant du préjudice, Madame [H] [S] verse aux débats une lettre de proposition d’achat de Monsieur [M] en date du 9 août 2022 pour l’appartement objet du litige à hauteur de la somme de 300.000 euros.

Sur interrogation du notaire chargé de réaliser la vente, la SAS CABINET PAUL STEIN a informé ce dernier par courriel du 2 septembre 2022 de l’absence d’approbation des travaux litigieux et de la demande de remise en état.

Après échange de pièces et obtention du rapport de l’architecte de la copropriété, Monsieur [M] s’est désisté de son offre d’achat le 8 décembre 2022.

Madame [H] [S] estime que l’échec de la vente avec Monsieur [M] est de l’entière responsabilité de la SAS CABINET PAUL STEIN, qui aurait dû l’informer de la nécessité de solliciter l’avis de l’assemblée générale avant les travaux, et qui a informé l’acquéreur de la situation dans un souci de lui nuire.

Toutefois, le défaut d’information des acquéreurs sur la situation et le litige avec la copropriété au sujet de ces travaux est de la responsabilité entière de Madame [H] [S]. Elle ne peut reprocher à la SAS CABINET PAUL STEIN d’avoir fait échouer une vente alors qu’elle n’avait pas satisfait à son devoir d’information à l’égard de son acquéreur.

Il ne peut donc être dit que l’échec de la vente avec Monsieur [M] est de la responsabilité de la SAS CABINET PAUL STEIN.

S’agissant de la perte de valeur de son bien du fait de l’absence de ratification des travaux, il convient de constater d’une part que Madame [H] [S] ne justifie pas de la perte de valeur de 100.000 euros qu’elle invoque en se basant sur le prix au mètre carré dans la résidence.

Madame [H] [S] produit des avis de valeur de son bien compte tenu de la problématique des travaux non validés. Alors que l’appartement avait été évalué à 300.000 euros en moyenne, ce dernier est estimé dans une unique évaluation à un prix compris entre 230.000 et 250.000 euros.

Elle évoque un prix au mètre carré sur la base d’une vente dans la résidence. Cette seule vente d’un bien dont les caractéristiques ne sont pas connues, ne peut servir de fondement à une évaluation de son appartement, supérieure de 100.000 euros aux évaluations qu’elle produit.

Par ailleurs, la sanction de la réalisation de travaux sans autorisation étant la remise en état, le bien retrouvera nécessairement sa valeur après cette remise en état.

Madame [H] [S] verse aux débats un écrit du cabinet BERETECH expliquant qu’une remise en état avec retrait de la poutre IPN installée n’est pas opportune techniquement. Cette question fait actuellement l’objet d’un débat avec la copropriété qui n’est pas à ce jour réglé et qui n’a pas été soumis à l’appréciation du tribunal.

En tout état de cause, en l’état, l’absence de diligences de Madame [H] [S] pour régulariser la situation avec la copropriété la prive de toute possibilité de réclamer une indemnisation de la perte de valeur de son bien alors que ce dernier est voué soit à une régularisation soit à une remise en état, dans des conditions techniques à négocier avec la copropriété.

Dans ces conditions, la demande de Madame [H] [S] au titre de la perte de valeur de son bien doit être rejetée.

La réalité de son préjudice moral n’est par contre pas contestable. La faute commise par la SAS CABINET PAUL STEIN a induit pour elle une perte de chance de mener ses travaux dans le respect des conditions légales qui s’imposaient à elle ou d’y renoncer compte tenu de l’opposition de la copropriété.

La SAS CABINET PAUL STEIN sera condamnée à l’indemniser à hauteur de 4.000 euros.

Sur la demande de garantie de la SAS CABINET PAUL STEIN à l’égard de la SA AXA FRANCE IARD

La SA AXA FRANCE IARD ne conteste pas sa garantie, se bornant à solliciter l’application de sa franchise contractuelle.

La SA AXA FRANCE IARD sera condamnée à relever et garantir la SAS CABINET PAUL STEIN de la condamnation au titre du préjudice moral, avec application de la franchise de 1.300 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SAS CABINET PAUL STEIN et la SA AXA FRANCE IARD succombant principalement dans cette procédure, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [S] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SAS CABINET PAUL STEIN à payer la somme de 1.800 € à Madame [H] [S] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS CABINET PAUL STEIN et la SA AXA FRANCE IARD seront déboutées de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [H] [S] de sa demande au titre de la perte de valeur,

Condamne la SAS CABINET PAUL STEIN à payer à Madame [H] [S] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir la SAS CABINET PAUL STEIN de cette condamnation,

Dit que la SA AXA FRANCE IARD pourra déduire sa franchise contractuelle de 1.300 euros,

Condamne in solidum la SAS CABINET PAUL STEIN et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens,

Condamne la SAS CABINET PAUL STEIN à payer à Madame [H] [S] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE