TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/06954 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HNBU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [R] [Q], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Amele FAOUSSI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 2] / [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, Madame [R] [Q] a consenti à Monsieur [N] [H], un bail d’habitation sur un appartement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5250 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de 30 mai 2025.

Par assignation du 12 novembre 2025 le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er août 2025 et prononcer la résiliation du bail, Ordonne l’expulsion de Monsieur [N] [H] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne Monsieur [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 350 euros jusqu’à libération effective et définitve des lieux et remise des clés ; Autoriser à l’expiration de ce délai, le bailleur à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [H] et tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Condamne Monsieur [N] [H] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne Monsieur [N] [H] aux entiers ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

L’assignation délivré à Monsieur [N] [H] a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives reçu au greffe avant l’audience n’a pas permis d’éclairer la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale du locataire qui ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

À l’audience du 10 février 2026, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes, et déposé son dossier de plaidoirie.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement cité Monsieur [N] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 mai 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 12 novembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Au soutien de sa prétention, la bailleresse développe deux moyens, le premier tendant à voir la résiliation du contrat de bail constatée sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et le second tendant à la voir constatée sur le fondement de l’article 7 de cette même loi.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales en vigueur lors de sa conclusion et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5250 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 350 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

3. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, Monsieur [N] [H] lui devait la somme de 8750 euros, incluant le loyer de février 2026.

Par son absence, Monsieur [N] [H] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et il sera condamné à payer cette somme au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [N] [H] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de le condamner à verser à la bailleresse la somme de 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2023 entre Madame [R] [Q], d’une part, et Monsieur [N] [H], d’autre part, concernant les locaux situés sis [Adresse 5], est résilié depuis le 1er août 2025,

ORDONNE à Monsieur [N] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés sis [Adresse 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [H] au paiement de la somme de 8750 euros correspondant à l’arriéré locatif incluant le mois de février 2026 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 350 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE, Monsieur [N] [H] à payer à Madame [R] [Q] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [H] aux dépens de l’instance ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge