TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e BLANC-GILLMANN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2026

à Mme [B] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05842 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BMY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DMG, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Noelle BLANC-GILLMANN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [H] épouse [B]

née le 28 Juillet 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [Q] [H]

né le 07 Août 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [S] [H]

née le 23 Février 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 17 novembre 2018, la SCI DMG, a donné à bail à usage d’habitation à Mme [F] [B] un appartement sis [Adresse 4], 8ème étage lot n°15 à Marseille (13003), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 760 euros, outre 90 euros de provisions sur charges.

Par acte séparé signé électroniquement le 17 novembre 2018, Mme [S] [H] et M. [Q] [H] se sont portés caution solidaire des engagements de Mme [F] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été signifié à Mme [F] [B] par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 14.328,14 euros en principal.

Ce commandement de payer a été dénoncée aux cautions, Mme [S] [H] et M. [Q] [H] par acte signifié le 4 septembre 2025.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 9 et 10 octobre 2025, dénoncé le 14 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI DMG a fait assigner Mme [F] [B], Mme [S] [H] et M. [Q] [H], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail du 17 novembre 2018 liant la SCI DMG à Mme [F] [B], concernant la location d’un appartement de type 3, situé3 [Adresse 5] n°15, Marseille [Adresse 6]),

— condamner solidairement Mme [F] [B], M. [Q] [H] et Mme [S] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 16.044,18 euros arrêté au 30 septembre 2025, au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation à compter du 1 août 2025 d’un montant de 850 euros par mois,

— condamner Mme [F] [B] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement du 22 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A cette audience, la SCI DMG, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Mme [F] [M] a comparu en personne. Elle a indiqué qu’elle avait effectué deux virements de 650 euros en date des 5 septembre et 6 octobre 2025. Elle a ajouté percevoir 1500 euros de salaire et 800 euros d’aide sociale ainsi que vivre seule avec ses quatre enfants.

Mme [S] [H] et M. [Q] [H], cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

I-Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 décembre 2025.

La SCI DMG justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 23 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée à la locataire le 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la SCI DMG justifie de son existence par l’extrait Kbis produit aux débats et par acte authentique de vente reçu le 28 septembre 2005 par Maître [R] [V] notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

La SCI DMG est en conséquence recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule en son 6ème article, paraphé par les parties que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeure infructueux […] pour les cas suivants : défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges. »

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines minimum pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse et il est précisé qu’ il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Dès lors, il sera dit n’y avoir pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, en expulsion et en paiement d’une provision au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties ;

La SCI DMG fait la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 16.044,18 euros au 30 septembre 2025.

Madame [F] [B] a justifié d’un virement effectué au profit de la SCI requérante le 6 octobre 2025, celui du 5 septembre 2025 ayant été pris en compte ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 15394,18 euros au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, Mme [F] [B] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 15394,18 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre des cautions

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort des engagements de caution signés le 17 novembre 2018, que Mme [S] [H] et M. [Q] [H] se sont portés cautions solidaires des engagements de Mme [F] [B], et que cet engagement porte sur les loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais de procédure pour une durée maximale fixée jusqu’au 17 novembre 2027.

L’engagement de caution de Mme [S] [H] et M. [Q] [H] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce.

Le commandement de payer signifié au locataire le 22 juillet 2025 a été dénoncé aux cautions, Mme [S] [H] et M. [Q] [H], le 4 septembre 2025. Un délai de plus de quinze jours s’est écoulé entre la signification du commandement de payer à la locataire et sa dénonce aux cautions.

En conséquence, Mme [S] [H] et M. [Q] [H] seront tenus solidairement au paiement de la somme principale à l’exclusion de toutes pénalités ou intérêts de retard.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [B], Mme [S] [H] et M. [Q] [H] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 22 juillet 2025.

L’équité commande en outre de condamner in solidum Mme [F] [B], Mme [S] [H] et M. [Q] [H] à payer à la SCI la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la SCI DMG, recevable en ses demandes,

DISONS n’avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, d’expulsion et en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle,

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [B], Mme [S] [H] et M. [Q] [H] à payer à la SCI DMG, à titre provisionnel, la somme de 15394,18 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse ;

DISONS que les cautions, Mme [S] [H] et M. [Q] [H], ne sont pas tenus au paiement des intérêts de retard,

CONDAMNONS in solidum Mme [F] [B], Mme [S] [H] et M. [Q] [H] à payer à la SCI DMG la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Mme [F] [B], Mme [S] [H] et M. [Q] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juillet 2025,

REJETONS toute autre demande, différente, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE