TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame SCANNAPIECO, lors de l’audience

Madame DEGANI, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 02 Juin 2025

GROSSE :

Le 07 octobre 2025

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 octobre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04555 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HHX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MR1, domiciliée : chez AGENCE DE LA COMTESSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Elsa FOURRIER-MOALLIC de la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er janvier 2014, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à [Y] [U] un appartement à usage d’habitation et un parking situé [Adresse 2].

La SCI MR1 a acquis le bien le 31 mars 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI MR1 a fait signifier à [Y] [U] par acte d’huissier de justice en date du 17 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 2573,18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 juillet 2024 la SCI MR1 a fait assigner [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bailcondamner [Y] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4455,49 euros actualisée à l’audience à 315,51 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Régulièrement assignée en la forme d’un procès-verbal de vaines recherches, [Y] [U] a comparu représentée par son conseil, sollicite que la clause résolutoire lui soit déclarée inopposable, que la demande résiliation judiciaire soit rejetée et que les plus amples délais lui soient accordés, et a justifié de la reprise du paiement des loyers.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

Il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er septembre 2025 prorogé au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SCI MR1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 2573,18 euros.

Le commandement de payer est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2024.

Contrairement à l’argumentation du défendeur, la clause résolutoire n’est pas illisible et figure bien en page 2 du bail signé par ce dernier. En conséquence elle lui est opposable.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[Y] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [Y] [U] reste devoir la somme de 315,51 euros, à la date du 2 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

[Y] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 315,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [Y] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [Y] [U] au paiement de celui-ci.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui a repris le paiement des loyers courants et dont les ressources le mettent en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de relever que le locataire qui a repris le paiement des loyers et qui dispose des ressources suffisantes, a pris des engagements de règlement.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut pour [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,[Y] [U], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à SCI MR1 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

[Y] [U] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SCI MR1 les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de SCI MR1

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2014 entre la SCI MR1 et [Y] [U] concernant le logement et le parking, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

CONDAMNE [Y] [U] à verser à SCI MR1 la somme 315,51 euros selon décompte à la date du 02 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 ;

AUTORISE [Y] [U] à s’acquitter de la dette par 10 acomptes successifs et mensuels de 31,55 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de [Y] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— [Y] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 575,91 euros qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires ;

CONDAMNE [Y] [U] à verser à SCI MR1 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président