N° RG 24/08287 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAXZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/08287

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAXZ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e DIEBOLD-STROHL

— M^e MAILLARD

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e Georges-frédéric MAILLARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [W]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Georges-Frédéric MAILLARD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 155

Madame [P] [W] née [Z]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Georges-Frédéric MAILLARD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 155

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail du 28 mai 2014 avec effet au même jour, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA a donné à bail à M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] un logement à usage d’habitation de 7 pièces et une cave – étage n° 1 porte n° 3 – logement n° 04110649, sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 526,11 € outre une provision sur charges de 330,78 €.

Le 11 août 2022, la société RESILIANS mandatée par OPHEA pour une recherche de fuite non destructive conclut à l’existence de condensation dans le logement provenant d’un manque de ventilation des lieux. Le technicien écrit que l’humidité en excès dans l’air du fait de ce manque de ventilation, et générée par l’occupation, condense sur les parois froides et provoque le développement de moisissures.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises ses locataires notamment par lettre recommandée avec avis de réception du 19 août 2023.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 3 avril 2023 et a signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin le 12 juillet 2024.

Le bailleur a notifié à M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] par lettre recommandée du 16 mars 2023 avec avis de réception signés par le destinataire mais non datés par La Poste leur congé pour le 30 juin 2023 au motif du non paiement des loyers et accessoires.

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] n’ont pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 août 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier  ;

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer pour le logement la somme de 3 728,46 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause ;

— condamner la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 3 février 2025, le président a tenu à la disposition des parties le diagnostic social et financier aux termes duquel les ressources des locataires sont constituées de prestations sociales. Ils présentent l’état du logement comme très dégradé. La reprise du paiement du loyer résiduel serait intervenu en août 2024, un plan d’apurement à hauteur de 344,76 € est évoqué.

L’affaire a été renvoyée à sept reprises à la demande et au contradictoire des parties jusqu’à l’audience du 17 octobre 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], anciennement CUS HABITAT, devenu OPHEA, représenté par son conseil, au soutien de ses conclusions du 26 mai 2025 demande de :

— lui adjuger le bénéfice de ses conclusions d’assignation,

— débouter les époux [W] de leurs fins et conclusions,

— les condamner à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du CPC,

— les condamner aux entiers frais et dépens.

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] ont comparu représentés par leur conseil au soutien de leurs conclusions du 14 octobre 2025.

Ils demandent :

Sur la demande d’expulsion et de résiliation judiciaire :

In limine litis,

— déclarer nul les congés qui leur ont été adressés par OPHEA, anciennement CUS HABITAT et datés du 16 mars 2023 ;

— déclarer irrecevables les demandes d’OPHEA, anciennement CUS HABITAT, en raison de l’absence de délivrance d’un congé préalablement à la présente assignation ;

À titre principal,

— les déclarer de bonne foi ;

— débouter OPHEA, anciennement CUS HABITAT, de ses demandes de déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

— ordonner la reconduction tacite du contrat de bail pour une année supplémentaire ;

— débouter OPHEA, anciennement CUS HABITAT de l’intégralité de ses demandes, en toutes leurs fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— dire et juger qu’OPHEA n’apporte pas la preuve de la gravité du manquement qu’il leur oppose ;

— leur accorder des délais de paiement et dire qu’en cas de respect de ces délais de paiement, il n’y aura pas lieu à ordonner la résiliation judiciaire ;

— débouter OPHEA, anciennement CUS HABITAT de l’intégralité de ses demandes, en toutes leurs fins et conclusions tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

Sur l’octroi de délais d’évacuation,

— dire et juger que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;

— dire et juger qu’ils sont de bonne foi ;

— leur accorder les plus larges délais possibles pour quitter leur logement, à savoir un an ;

Sur l’octroi de délais de grâce,

— En cas de condamnation, leur octroyer un délai de grâce de 36 mois pour le remboursement de leur dette au titre des arriérés de loyers et de charges ;

À titre reconventionnel,

— dire et juger que l’appartement donné à bail par OPHEA n’est pas décent et que ces derniers ne peuvent pas en jouir paisiblement ;

— dire et juger que les désordres affectant l’appartement loué leur ont causé un préjudice de jouissance ;

— fixer ce préjudice de jouissance à la somme de 150 euros pour chaque mois écoulé ;

— condamner la SCI [T] à leur verser la somme de 19 800 euros, somme à parfaire au jour du jugement, au titre de leur préjudice de jouissance ;

En tout état de cause,

— débouter OPHEA, anciennement CUS HABITAT, de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qui ne sont pas justifiées eu égard aux circonstances.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application des articles 446-2-1 et 768 alinéa 2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 3 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 21 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par par lettres recommandées du 16 mars 2023 avec avis de réception signés par chacun des destinataires mais non datés par La Poste adressées à M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] un congé leur a été délivré pour le 30 juin 2023 au motif du « non-paiement de loyers et accessoires ».

Il n’est pas contesté que le congé délivré ne comporte pas la reproduction de l’alinéa 2 de l’article 4 de la loi 48-1360 du 1er septembre 1948 et que nonobstant les explications du bailleur il ne précise pas qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter les lieux alors qu’il suffisait au bailleur simplement de reproduire pour préciser les énonciations du congé cette partie du 3ème alinéa dudit article. En effet la phrase « Aussi, faute par vous de faire le nécessaire et ceci strictement avant le 30 juin 2023, OPHEA sera amené à engager à votre encontre une procédure pardevant le Tribunal compétent pour faire constater votre mauvaise foi, solliciter la déchéance de votre droit au maintien dans les lieux avec comme conséquence votre évacuation du logement ainsi que votre condamnation au paiement des arriérés de loyer.» ne satisfait nullement à cette exigence d’information claire du locataire sur un droit qui lui revient et qu’il appartiendra au bailleur de contester.

Que toutefois, ainsi qu’en conviennent les parties, le congé est un acte de procédure juridiquement indispensable soit pour poursuivre la déchéance du droit au maintien dans les lieux en raison de l’absence de bonne foi, soit pour poursuivre la résiliation du bail sur le fondement de l’article 10 de ladite loi.

En conséquence, il est soumis au régime des nullités prévu à l’article 114 du code de procédure civile.

En l’espèce, M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] s’ils soutiennent la nullité du congé, n’arguent d’aucun grief et de fait n’en rapportent aucune preuve alors qu’il est établi qu’ils se sont maintenus dans les lieux, l’assignation leur ayant été délivrée à une personne présente au domicile.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre et des demandes qui en auraient été la conséquence.

Il sera donc constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 juin 2023, M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du bail résilié.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Qu’il est constant que les locataires se sont maintenus dans les lieux, l’assignation du 14 août 2024 leur ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi des locataires.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 14 août 2024, date de l’assignation. A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4 383,70 € selon extrait de compte du 11 mars 2025.

Le montant de la dette locative laquelle correspond alors à plus de six mois de loyers résiduels, son ancienneté, le décompte présente un solde débiteur de plus de 2 000 € dès le 15 septembre 2022, son augmentation, l’irrégularité et les retards de paiement, le loyer étant payable à terme échu au plus tard dans les trois premiers jours du mois suivant, l’absence de justification de l’exception d’inexécution ou d’actes ou d’action par eux engagées à cette fin caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte que M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] ne peuvent prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont ils seront déchus à la date de l’assignation.

4. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 1240 du code civil «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] sont mariés.

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z], occupants sans droit ni titre, seront ainsi solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 15 août 2024, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation dont il est admis qu’elle possède un caractère compensatoire et indemnitaire sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible et pour la première fois à compter du présent jugement pour les indemnités d’occupation antérieures.

5. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

L’article L.412-4 de ce code ajoute que « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Il se déduit des écritures des parties qu’une mesure d’expulsion est sollicitée.

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] seront condamnés ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer le logement qu’ils occupent, à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion corps et biens selon les modalités précisées au dispositif.

En l’espèce, M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] qui font valoir leur situation financière, familiale, administrative se prévalent de l’évidence et d’allégations. Ils ne rapportent aucunement la preuve que leur relogement ne pourra avoir lieu dans des conditions normales ne produisant aucune pièce à ce titre. Ils ne justifient ainsi d’aucune demande ou recherche de relogement.

Il est constaté que le montant de la dette n’est pas maîtrisé et que les engagements exposés lors du diagnostic social et financier n’ont été tenus qu’à deux reprises en septembre et en décembre 2024 alors que le taux d’effort est de 668,67 € de loyer résiduel pour 2 512,47 € net de prestations sociales hors allocations logement, les éventuelles ressources des autres adultes vivants au foyer notamment avec leurs propres enfants n’étant par ailleurs pas exposées et donc pas prises en compte.

Ils seront en conséquence déboutés en l’état de leur demande à ce titre.

6. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 28 février 2025 établissant que M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] restent lui devoir à cette date la somme de 4 526,70 €.

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L’intervention de possibles paiements justifie une condamnation en deniers et quittances.

Le montant demandé par assignation est fondé, les montants nés depuis cet acte sont des indemnités d’occupation.

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 3 728,46 € (échéance de juin 2024 incluse) avec les intérêts légaux à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

7. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par les locataires et à leur capacité financière à régler leur dette locative.

En l’espèce, les locataires n’établissent pas avoir repris le paiement du loyer courant ne serait-ce que résiduel.

Les délais de paiement sollicités sur trois ans ne pourront donc être octroyés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] n’établissent pas leur capacité à s’acquitter de leur dette locative et du paiement des indemnités d’occupation échues depuis le 15 août 2024 soit un montant supérieur à 6 000 € outre celui à échoir.

Il convient donc de les débouter de leur demande de délais de paiement.

8. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Il résulte des articles 143 et suivants que si le juge peut ordonner toute mesure d’instruction utile il ne doit pas se substituer aux parties dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation…

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; ».

En l’espèce, M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] qui allèguent de désordres dès leur entrée dans les lieux le 28 mai 2014 et demandent en conséquence l’indemnisation d’un préjudice de jouissance depuis cette date produisent aux débats :

— deux séries de planches photographiques (pièces 6 et 9) non datées et non localisées ;

— un article « engie-homeservices.fr » sur les ponts thermiques.

OPHEA produit aux débats le rapport d’intervention de la société RESILIANS en date du 18 août 2022 intervenu à la suite de développement de moisissures en cueillie de plafonds. Il est alors fait état d’un débit d’air insuffisant du dispositif d’extraction d’air et formulé un certain nombre de préconisations dont plusieurs à l’usage des occupants. Il n’est pas allégué ou prouvé la durée de cette situation ou si celle-ci perdure en ce qui concerne l’installation d’extraction d’air.

En tout état de cause, il peut être constaté que le logement semblait à cette date surchauffé, 25,9 degré soit au-delà de la température conseillée et le taux d’humidité dans la norme.

En l’absence de la production de l’état des lieux d’entrée, de demandes antérieurement formulées auprès du bailleur, d’attestation, témoignage, signalement, constatation, rapport ou analyse par un service public compétent, Caisse d’Allocations Familiales, Agence régionale de Santé ou service dédié d’une collectivité publique… en charge de la prévention et la lutte contre l’habitat indigne recensant la nature, la durée des désordres et en établissant l’imputabilité en tout ou partie au bailleur notamment du fait de travaux ou d’entretien qu’il n’aurait pas effectués, ils ne rapportent pas la preuve des désordres qu’ils invoquent et de la responsabilité du bailleur dans cette situation.

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] seront donc déboutés de leurs prétentions à ce titre, il ne sera pas statué sur celle dirigée à l’encontre de la SCI [T] qui n’est pas appelée à l’instance.

9. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 16 mars 2023, le bail conclu le 28 mai 2014 entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA et M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] portant un logement à usage d’habitation de 7 pièces et une cave – étage n° 1 porte n° 3 – logement n° 04110649, sis [Adresse 5] est résilié à la date du 30 juin 2023 ;

PRONONCE la déchéance de M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] de leur droit au maintien dans les lieux à compter du 14 août 2024 ;

CONDAMNE M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer le logement et ses annexes qu’ils occupent étage n° 1 porte n° 3 – logement n° 04110649, sis [Adresse 5] ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement en deniers et quittance M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 août 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE solidairement en deniers et quittance M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés pour le logement, la somme de 3 728,46 € (échéance de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [W] et Mme [P] [W] née [Z] à payer la somme de 400 € à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT, devenu OPHEA en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN