TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Mars 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ….Maxime PLANTARD…………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05304 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LJL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [Z] [G]

née le 29 Août 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [E] [F]

né le 22 Avril 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

La S.A VILOGIA a consenti à Mme [Z] [G] et M. [E] [F] un bail verbal à effet le 20 septembre 2019 portant sur un appartement à usage habitation et un emplacement de stationnement, accessoire au logement, situés [Adresse 3].

Invoquant des loyers impayés, la S.A VILOGIA a fait délivrer à Mme [Z] [G] et M. [E] [F], par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, un commandement de payer la somme principale de 4.721,75 euros. Ce commandement de payer a par ailleurs été notifié à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 6 mai 2024.

Suivant acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [Z] [G] et M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Prononcer la résiliation du contrat de bail verbal ;Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [G] et M. [E] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef du local d’habitation sis au [Adresse 3], ainsi que de l’emplacement de stationnement accessoire, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner solidairement Mme [Z] [G] et M. [E] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisoire égale au montant du dernier loyer échu charges en sus éventuellement majoré des augmentations légales et réglementaires à venir, et ce jusqu’au départ effectif des deux locaux ;Condamner solidairement Mme [Z] [G] et M. [E] [F] au paiement de la somme de 4.704,96 euros, au titre de la dette locative provisoirement arrêtée au 8 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;Ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes restant dues ;Condamner solidairement Mme [Z] [G] et M. [E] [F] au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Mme [Z] [G] et M. [E] [F] aux entiers dépens y compris les frais déjà exposés et à venir en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.A VILOGIA, représentée par son conseil, réitère ses demandes et sollicite la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur l’appartement et l’emplacement de stationnement liant les parties faisant état d’une dette de 4.332,06 euros suivant décompte arrêté au 10 janvier 2025.

M. [E] [F], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et demande les plus larges délais de paiement, déclarant percevoir 2.200 euros de salaire par mois et indiquant avoir déjà mis en place un échéancier.

Régulièrement assignée suivant acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 12 juillet 2024, Mme [Z] [G] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au Préfet le 16 juillet 2024. L’audience a eu lieu 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après cette transmission. En conséquence, le délai de six semaines a été respecté.

La S.A VILOGIA justifie du signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande de résiliation du bail est recevable.

Sur l’existence du bail verbal

Il résulte de articles 1714 et suivants du code civil qu’on peut louer par écrit ou verbalement, que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que l’existence d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail, qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

Il résulte d’une lecture a contrario de l’article 1715 du code civil que la preuve du bail, lorsqu’il a commencé à recevoir exécution, peut être rapportée par tout moyen par celui qui s’en prévaut.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. En tout état de cause, les éléments produits doivent révéler de façon non équivoque l’intention des parties de se lier entre elles par un contrat de bail.

En l’espèce, la S.A VILOGIA verse au débat un décompte locatif à compter du 31 mai 2021 adressé à Mme [Z] [G] et M. [E] [F] qui affiche des versements de loyers pour l’appartement et pour l’emplacement de stationnement. De surcroît, M. [E] [F] présent à l’audience ne conteste pas l’existence du bail et reconnaît la dette locative.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la S.A VILOGIA rapporte la preuve d’une contrepartie financière à l’occupation des lieux et donc de l’existence d’un bail verbal qui la lie avec Mme [Z] [G] et M. [E] [F] et portant sur le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3].

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil ainsi que de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge d’apprécier au jour de l’audience si le retard dans l’exécution ou l’inexécution d’une obligation contractuelle est d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [Z] [G] et M. [E] [F] ont effectué des paiements très irréguliers cumulant une dette locative à hauteur de 4.332,06 euros, selon décompte arrêté au 10 janvier 2025.

L’importance de la dette, qui représente plus de cinq mois de loyer, caractérise une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application de l’article 1741 du code civil.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des pièces produites que Mme [Z] [G] et M. [E] [F] sont redevables de la somme de 3.922,59 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, déduction faite des frais de procédure (182,37 euros + 227,10 euros) somme au paiement de laquelle il convient de les condamner avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La solidarité des défendeurs n’étant pas justifié par la partie demanderesse et Madame [Z] [G] étant non comparante, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1228 du code civil pose le principe que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. De son côté, l’article 1343-5 du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En espèce, M. [E] [F] demande des délais de paiement déclarant percevoir 2.200 euros de salaire par mois. Il ressort du décompte versé par la S.A VILOGIA que les locataires ont repris le paiement intégral et régulier des loyers depuis le mois de janvier 2024.

Dans ces circonstances, Mme [Z] [G] et M. [E] [F] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Dans l’hypothèse de cette résiliation, il convient d’ordonner l’expulsion des requis et de les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, pour l’appartement et l’emplacement de stationnement, soit la somme de 879,04 euros, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [G] et M. [E] [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A VILOGIA sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la S.A VILOGIA ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] et M. [E] [F] à payer à la S.A VILOGIA, la somme de 3.922,59 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [Z] [G] et M. [E] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en vingt-trois mensualités de 160 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre la S.A VILOGIA d’une part et Mme [Z] [G] et M. [E] [F] d’autre part, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Mme [Z] [G] et M. [E] [F] à payer le solde de la dette locative;

AUTORISE la S.A VILOGIA, à défaut pour Mme [Z] [G] et M. [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion de l’appartement et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 1], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] et M. [E] [F] à verser à la S.A VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, pour l’appartement et l’emplacement de stationnement, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 879,04 euros ;

RAPPELLE que cette indemnité n’est pas révisable ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] et M. [E] [F] aux dépens ;

DEBOUTE la S.A VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE