TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre

2ème section

N° RG 22/00043

N° Portalis 352J-W-B7F-CV2FZ

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [H] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Jean-Marie POUILHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0091

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] – [Localité 7] représenté par son syndic, la société O’REAL

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Anita ANTON, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-présidente

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors débats, et de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors du prononcé,

Décision du 05 Septembre 2024

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/00043 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV2FZ

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7]) est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [H] [F] est propriétaire dans cet immeuble d’un appartement et d’une cave correspondant respectivement aux lots de copropriété n° 3 et 33.

Le 27 septembre 2021, le syndic a convoqué une assemblée générale pour le 25 octobre 2021, appelée à décider notamment de l’approbation des comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2020, (résolution n° 5) et de l’élection du syndic, l’Etude [Adresse 6], pour une durée d’un exercice (résolution n° 10).

Par courriel du 22 octobre 2021 adressé à Madame [U], responsable de copropriété, et à son assistante, Madame [X], Monsieur [H] [F] a demandé à pouvoir venir, le 25 octobre 2021 à 14 h 00, consulter les pièces justificatives des charges de l’année 2020 soumises à l’approbation de la résolution n° 5, demande également formulée sur la messagerie vocale de Madame [X]. Monsieur [H] [F] n’a reçu aucune réponse à ses demandes.

Par un exploit d’huissier de justice du 29 décembre 2021, Monsieur [H] [F] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7]) aux fins de solliciter notamment, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale en date du 25 octobre 2021 dans son intégralité et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 28 et 30 de ladite assemblée.

Par conclusions en réplique n° 1 notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, Monsieur [H] [F] demande au tribunal de :

« SURSEOIR À STATUER pour inviter l’administrateur provisoire à se constituer pour que la copropriété puisse être représentée dans la présente instance ;

SURSEOIR À STATUER sur les demandes afférentes à la présente instance dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la Cour d’Appel de Paris, Pôle 4 -chambre 2 dans l’instance devant elle pendante sous le n°RG23/07250 ;

Dire qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la juridiction par conclusions de rétablissement de l’affaire après prononcé de la décision de la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 -chambre 2, dans l’affaire n° RG 22/00122 ;

A titre principal :

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale en date du 25 octobre 2021 dans son intégralité ;

A titre subsidiaire :

PRONONCER la nullité des résolutions n° 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 30 ;

En tout état de cause,

ANNULER la résolution n° 5 approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31/12/2020 ;

ANNULER la résolution n° 10 nommant le syndic et décidant que les copropriétaires adhèrent individuellement au contrat de syndic dont ils acceptent les clauses ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7]) représenté par son syndic en exercice, l’ETUDE [Adresse 6], à verser à Monsieur [H] [F] une indemnité de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7]) représenté par son syndic en exercice, l’ETUDE [Adresse 6] aux entiers dépens".

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7]) demande au tribunal de :

« Vu les articles 9 et 15 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les pièces communiquées,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7] en ses demandes, fins et conclusions et lui en dire bien-fondé.

Y faisant droit,

DEBOUTER Monsieur [H] [F] de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

En conséquence,

CONDAMNER [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En toute hypothèse,

CONDAMNER [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement rendu.

CONDAMNER [H] [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile".

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 13 juin 2024.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 5 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de sursis à statuer pour que l’administrateur provisoire se constitue pour représenter la copropriété et en raison de la procédure en annulation en totalité de l’assemblée générale du 30/09/2021est pendante devant la cour d’appel de PARIS sous le n°23/07250

Monsieur [H] [F] sollicite le sursis à statuer pour deux raisons :

— d’une part pour que l’administrateur provisoire se constitue pour représenter la copropriété ;

— et d’autre part en raison de la procédure en annulation en totalité de l’assemblée générale du 30 septembre 2021 qui est pendante devant la cour d’appel de Paris sous le n° 23/07250.

Au soutien de ses demandes de sursis à statuer, il soutient que :

— le représentant de la copropriété dans la présente procédure est l’Etude [Adresse 6] alors que cet administrateur de biens est privé de mandat depuis le 30 septembre 2022 et qu’un administrateur provisoire a été désigné,

— l’Etude [Adresse 6] détenait son mandat de l’assemblée générale du 25 octobre 2021, contestée par la présente instance, pour la période du 25/10/2021 au 30/09/2022,

— l’Etude [Adresse 6] n’a convoqué aucune assemblée générale aux fins de désigner un syndic, depuis le 1er octobre 2022, de sorte que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic et que ses conclusions en réponse du 7 octobre 2022 sont en l’état irrecevables,

— si la procédure en annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2021, pendante devant la cour d’appel de Paris sous le n° RG 23/07250, aboutit, l’assemblée générale litigieuse sera annulable en totalité pour avoir été convoquée par une personne sans qualité pour le faire, le contrat de syndic sera rétroactivement annulé et le dernier mandat valide de l’Etude [Adresse 6] aura expiré le 24 septembre 2020,

— la présente instance visant à obtenir notamment l’annulation en totalité de l’assemblée générale du 25 octobre 2021, il serait donc de bonne administration de la justice que le tribunal prononce un sursis à statuer dans l’attente d’une décision devenue définitive dans la procédure pendante devant la cour d’appel de Paris.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] ne fait valoir aucun moyen en réponse.

En droit, l’article 378 du code de procédure civile prévoit que « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient souverainement l’opportunité d’un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice (2ème Civ., 11 septembre 2014, n° 13-19.497 ; 7 mai 2015, n° 14-16.552 ; 9 février 2017, n° 16-12.189 ; 22 mars 2018, n° 17-13.534 ; 1ère Civ., 12 décembre 2018, n° 17-25.813, etc.).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que les dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2024 l’ont été par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7]) représenté par son syndic en exercice, la société O’Real.

Monsieur [H] [F] soutient que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic et qu’il ne peut plus être représenté par l’Etude [Adresse 6]. Il soutient également que la procédure pendante devant la cour d’appel serait susceptible d’entraîner l’annulation rétroactive du mandat de syndic de l’Etude [Adresse 6].

Pour autant, il n’émet aucune critique à l’encontre de la représentation du syndicat des copropriétaires par le cabinet O’Real.

Or, en l’absence d’éléments versés aux débats par M. [F] permettant de considérer que cette représentation du syndicat des copropriétaires, par ce cabinet représenté comme le syndic en exercice, ne serait pas valable, il n’y a pas lieu de prononcer un sursis à statuer.

En conséquence, il n’y a pas lieu à surseoir à statuer pour inviter un administrateur provisoire à se constituer et/ou dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, dans l’instance pendant sous le n° RG 23/07250.

2. Sur la demande d’annulation de l’assemblée du 25 octobre 2021 en totalité

Monsieur [H] [F] soutient que :

— il est absent et non représenté à l’assemblée générale, de sorte qu’il est défaillant,

— il n’a pu vérifier la validité des pouvoirs, des formulaires de vote par correspondance et de la feuille de présence annexés au procès-verbal de l’assemblée générale du 25 octobre 2021,

— selon la feuille de présence de la réunion d’assemblée versée aux débats par le syndicat des copropriétaires, seuls deux copropriétaires étaient présents en personne, dont une personne morale, Foncia [Adresse 5], pour laquelle aucun pouvoir de l’Agence Foncia [Adresse 5] n’est produit,

— les formulaires de vote par correspondance ne sont pas plus produits et il n’est pas non plus justifié de leur date de réception, ni des conditions de connexion au serveur du syndic pour enregistrer les votes,

— les mandats donnés par l’indivision [P] et Monsieur [O] [P] à Monsieur [T] ne sont pas versés aux débats,

— à défaut de produire ces éléments, il doit être retenu qu’un seul copropriétaire, Monsieur [T], pour seulement 30/1001, s’est prononcé,

— le quorum n’étant pas atteint, aucune décision n’a pu être valablement prise par l’assemblée générale des copropriétaires, qui doit être annulée en totalité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] fait valoir en réponse que :

— c’est à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve,

— Monsieur [H] [F] procède par simples allégations et ne produit aucune pièce de nature à fonder sa demande,

— le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces annexées à la convocation adressée le 27 septembre 2021 aux copropriétaires,

— en ce qui concerne la feuille de présence, cette pièce a pour sa part été vérifiée et certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale, et ce en application de l’article 14 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967,

— le moyen tiré de l’irrégularité des pouvoirs de représentation est inopérant.

En droit, il résulte de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Il résulte de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 qu’il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille de présence indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

Par ailleurs, il est constant qu’il appartient au copropriétaire qui sollicite la nullité d’une assemblée générale de rapporter la preuve des irrégularités qu’il allègue (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 7 décembre 2022, n° RG 17/07949), notamment en ce qui concerne la régularité des mandats reçus lors de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre section B, 29 juillet 2009, n° RG 08/05274 ; 1ère chambre C, 11 septembre 2018, n° RG 16/00444).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25/10/2021 et sa notification,

— la feuille de présence de l’assemblée générale du 25/10/2021,

— la situation des copropriétaires au 31 décembre 2019,

— la situation des copropriétaires au 31 décembre 2020,

— les pièces annexées à la convocation du 27/09/2021.

La feuille de présence de l’assemblée générale du 25 octobre 2021 a été vérifiée et certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale conformément à l’article 14 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967.

Or, les mentions qui sont contenues dans la feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée générale font foi jusqu’à preuve contraire, laquelle n’est pas rapportée au cas d’espèce (ex. : Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 12 mars 2013, n° RG 11/08492).

Les copropriétaires ayant voté par correspondance sont clairement identifiés dans la feuille de présence et il est également indiqué la date précise à laquelle le formulaire a été reçu par le syndic (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires).

Par ailleurs, Monsieur [H] [F] n’apporte aucun élément qui permettrait de supposer qu’un copropriétaire n’aurait pas reçu le formulaire de vote par correspondance ou que celui-ci n’aurait pas été réceptionné par le syndic dans le délai prescrit par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Il n’apporte pas plus d’élément permettant de supposer que la société Foncia [Adresse 5], n’aurait pas donné de pouvoir à l’Agence Foncia [Adresse 5] ou que M. [T] n’aurait pas reçu de mandat de l’indivision [P] et de Monsieur [O] [P], alors que les pouvoirs sont nécessairement vérifiés avant le vote sur la désignation du président de séance (ex. : Civ. 3ème, 31 mai 2012, n° 11-12.774, publié au bulletin).

En conséquence, Monsieur [H] [F] sera débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée du 25 octobre 2021 en totalité.

3. Sur la demande d’annulation subsidiaire des résolutions n° 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 21, 22, 23, 24,25, 28, 30

A titre subsidiaire si l’annulation de l’assemblée générale du 25 octobre 2021 en totalité n’était pas prononcée, Monsieur [H] [F] sollicite l’annulation des résolutions adoptées n° 1, 2, 3, 5, 6,7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 30.

Monsieur [H] [F] soutient que :

— un copropriétaire peut se prévaloir de la participation d’un pouvoir irrégulier aux délibérations constituant une irrégularité contrevenant à des dispositions d’ordre public et entrainant la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité pour solliciter l’annulation de certaines décisions où il avait la qualité d’opposant, ou de défaillant,

— il n’était ni présent, ni représenté, à l’assemblée générale critiquée, de sorte qu’il est recevable à solliciter l’annulation des résolutions adoptées n° 1, 2, 3, 5, 6,7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 30.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] fait valoir en réponse que lorsqu’un copropriétaire exerce une action en nullité, il doit viser la ou les résolutions d’assemblée générale qu’il entend critiquer, et non pas se borner, dans son assignation, à demander l’annulation d’une assemblée générale, formule trop vague qui ne permet pas d’identifier la ou les décisions critiquées.

Il a été jugé ci-dessus que Monsieur [F] n’apportait pas la preuve de l’irrégularité des pouvoirs qui auraient été donnés de sorte qu’il ne pouvait se prévaloir de la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité.

Pour les mêmes raisons, il ne peut solliciter l’annulation de certaines résolutions seulement en raison d’une irrégularité des pouvoirs, la preuve d’une quelconque irrégularité à cet égard n’étant toujours pas apportée.

En conséquence, Monsieur [F] sera débouté de sa demande d’annulation subsidiaire des résolutions n° 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 21, 22, 23, 24,25, 28, 30.

4. Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5 et 10

S’agissant de la résolution n° 10 relative à la désignation du syndic

Monsieur [H] [F] soutient que :

— la résolution n° 10 décide que « les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat dont ils acceptent les clauses », ce qui contrevient à l’effet relatif du contrat,

— cette résolution décide également « de fixer les honoraires des prestations de gestion courante au montant fixé sur le budget prévisionnel adopté en assemblée générale » de sorte qu’elle est irrégulière puisqu’elle opère un renvoi au budget prévisionnel qui reste à adopter pour fixer cette rémunération, contrevenant ainsi aux dispositions d’ordre public de l’article 29 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] fait valoir en réponse que :

— lorsqu’un copropriétaire exerce une action en nullité, il doit viser la ou les résolutions d’assemblée générale qu’il entend critiquer, et non pas se borner, dans son assignation, à demander l’annulation d’une assemblée générale, formule trop vague qui ne permet pas d’identifier la ou les décisions critiquées,

— Monsieur [F] apparait totalement défaillant dans la démonstration des faits nécessaires au succès de ses prétentions,

— il vise dans le cadre du dispositif de l’assignation délivrée les résolutions qu’il entend contester sans mentionner les motifs juridiques propres à justifier de sa demande.

Il sera rappelé en droit que le contrat de syndic détermine les droits et obligations réciproques du mandant, le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité juridique, d’une part, et son mandataire, le syndic, personne physique ou morale, d’autre part. Le contrat type impose de préciser les frais et honoraires éventuellement imputables à un copropriétaire déterminé.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise "sont imputables au seul copropriétaire concerné :

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret".

En l’espèce, la résolution n° 10 est rédigée comme suit :

« 10. Election du syndic – Durée – Honoraires – Mandat à donner pour la signature du contrat de syndic

Type de vote : Majorité absolue (article 25)

Base de calcul : 1001 tantièmes

L’Assemblée nomme l’ETUDE [Adresse 6] aux fonctions de syndic de l’immeuble pour une durée de UN exercice. Son contrat entrera donc en vigueur le 25/10/2021pour une durée de 11 MOIS ET 6 JOURS pour se terminer le 30/09/2022.

Lorsque les conditions de majorité de l’article 25 de la Loi 65-557 du 10/07/65 ne sont pas réunies lors de l’AG, la durée du mandat est prolongée jusqu’à l’AG se tenant en deuxième lecture, cette dernière ne pouvant avoir lieu plus de trois mois après le 1ère AG, le mandat du syndic se terminant alors, et au plus tard le 30/12/2022.

L’Assemblée décide de fixer les honoraires des prestations de gestion courante au montant fixé sur le budget prévisionnel adopté en assemblée générale et celui des prestations particulières aux montants indiqués sur le projet de contrat annexé aux convocations.

L’Assemblée mandate le président de l’Assemblée pour la signature du contrat de syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat dont ils acceptent les clauses

Votes ouverts le 25/10/2021 à 18h58

Votent pour : 16 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, totalisant 515 tantièmes.

Votent contre : 0 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, totalisant O tantièmes.

S’abstiennent : 1 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, totalisant 40 tantièmes.

[L] (40 tantièmes)

Non-votants : 1 copropriétaires non-votants, totalisant 17 tantièmes.

[K] [Y] (17 tantièmes)

Votes par correspondance défaillants : 0 copropriétaires ayant voté par correspondance, totalisant 515 tantièmes.

Votes clos le 25/10/2021 à 18h58

En vertu de quoi cette résolution a été adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25."

Le fait que la résolution n°10 de l’assemblée générale désigne en qualité de syndic l’Etude [Adresse 6] en précisant que « Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat dont ils acceptent les clauses » n’est pas un élément de nature à justifier l’annulation de ladite résolution, nonobstant le principe de l’effet relatif des conventions applicable au contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Ce moyen sera donc écarté.

Le grief selon lequel les honoraires des prestations de gestion courante correspondraient au montant fixé sur le budget prévisionnel adopté en assemblée générale et contreviendrait à l’article 29 du décret du 17 mars 1967 n’est pas davantage fondé.

En effet, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic ».

Le renvoi au budget prévisionnel, fixant les éléments de détermination de la rémunération du syndic, n’est donc pas constitutif d’une violation des dispositions invoquées en demande de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, de nature à entraîner l’annulation de cette résolution.

S’agissant de la résolution n°5 relative à l’approbation des comptes

Monsieur [H] [F] soutient que :

— la convocation de l’assemblée générale du 25 octobre 2021 n’indiquait pas les modalités de consultation des pièces justificatives des comptes soumis à l’approbation de l’assemblée générale,

— il est donc recevable à demander l’annulation de la résolution n °5 valant approbation des comptes des exercices comptables du 1/01/2020 au 31/12/2020,

— le principe de l’indépendance des exercices impose le rattachement de chaque charge et chaque produit à l’exercice qui le concerne et à cet exercice seulement,

— les comptes 2020 approuvés sont irréguliers au regard des contraventions suivantes :

* ils ne comptabilisent pas les condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires par le jugement RG n°16/12556 rendu le 28 février 2020, soit la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d’instance,

* ils comptabilisent indument en charges les frais de signification du jugement RG n°16/12558 rendu le 28 février 2020, soit la somme de 113,11 €,

* ils ne comptabilisent pas le produit de la facturation à Monsieur [F] par l’Etude [Adresse 6] de 10 photocopies le 30/09/2020, soit 5 euros,

* ils comptabilisent un montant total de 7.472,02 € d’honoraires facturés par l’Etude [Adresse 6], alors que le syndic ne peut facturer son nouvel honoraire rétroactivement à la date de l’assemblée générale qui a approuvé son contrat de syndic, l’assemblée générale du 24/09/2019 désignant le syndic pour la période du 24/09/2019 au 24/09/202014 et le contrat de syndic qu’elle a approuvé déterminant la rémunération du syndic sur la période du1/01/2020 au 24/09/2020,

* ils comptabilisent des honoraires de syndic pour la période du 25/09/2020 au 29/09/2020 où l’Etude [Adresse 6] a facturé des honoraires alors qu’elle ne disposait pas de contrat de syndic sur cette période.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] fait valoir en réponse que :

— Monsieur [F] sollicite l’annulation de la résolution n° 5 au motif que les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020 seraient irréguliers et ne font pas apparaître la rémunération perçue par le syndic dans le cadre des mutations réalisées au cours de l’année 2020,

— l’examen des listes des copropriétaires ne révèle aucune mutation intervenue au cours de l’année 2020, de sorte que le grief invoqué est dépourvu de tout fondement.

En droit, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses".

La décision approbative rend les comptes définitivement opposables à tous les copropriétaires, sauf annulation de la décision à la suite d’un recours en nullité exercé dans le délai de deux mois, imparti par l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées (3ème Civ., 3 juin 2009, n° 08-16.189 : approbation des comptes en dépit du double versement par le syndic d’honoraires d’avocat dont le syndicat lui-même avait reconnu qu’il s’agissait « d’une erreur qui avait été rectifiée dans les comptes de l’exercice 2001 » : la décision d’approuver malgré tout les comptes relevait donc d’une « question d’opportunité dévolue au seul pouvoir de l’assemblée générale », en l’absence de démonstration d’un abus de majorité).

En outre, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation par chacun des copropriétaires de son compte individuel, selon l’article 45-1, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967.

La jurisprudence, constante sur ce point, confirme que « l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat » (3ème Civ. 14 mars 2019, n° 17-26.190) et qu’elle ne constitue pas pour autant « une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (3ème Civ., 1er février 2018, n° 16-26.992).

Il en résulte qu’une erreur reprochée au syndic dans le solde débiteur du compte d’un copropriétaire, reprise sur les documents comptables soumis à l’analyse des copropriétaires en vue de l’approbation des comptes, n’est pas de nature à entraîner l’irrégularité des comptes approuvés.

En ce sens, il a déjà été jugé que le moyen d’un copropriétaire relatif à la contestation de sa dette de charges est insuffisant à appuyer sa demande d’annulation de l’approbation des comptes même si sa dette de charges est reprise dans l’état financier communiqué avec la convocation à l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 octobre 2022, n° 17/12180).

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708).

En l’espèce, la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 25 octobre 2021 portant approbation des comptes 2020 est libellée comme suit :

« 5. Approbation des comptes de l’exercice arrêté au 31/12/2020

Type de vote : Majorité simple (article 24)

Base de calcul : 1001 tantièmes

L’Assemblée, après avoir pris connaissance des documents annexés au convocations, notamment l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, approuve les comptes, arrêtés au 31/12/2020, pour un montant total de dépenses de 53419.04 € faisant apparaître un total de trésorerie de 58220.83 € à la date de la clôture de l’exercice soit le 31/12/2020.

Votes ouverts le 25/10/2021 à 18h42

Votent pour : 17 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, totalisant 555 tantièmes.

Votent contre : 0 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, totalisant 0 tantièmes.

S’abstiennent : 0 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, totalisant O tantièmes.

Non-votants : 1 copropriétaires non-votants, totalisant 17 tantièmes.

[K] [Y] (17 tantièmes)

Votes par correspondance défaillants : 0 copropriétaires ayant voté par correspondance, totalisant 0 tantièmes.

Votes clos le 25/10/2021 à 18h51

En vertu de quoi cette résolution a été adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24".

Monsieur [F] soutient que la convocation à l’assemblée générale du 25 octobre 2021 n’indiquait pas les modalités de consultations des pièces justificatives des comptes soumis à l’approbation de l’assemblée générale et qu’il est donc recevable à demander l’annulation de la résolution n° 5 valant approbation des comptes des exercices comptables du 1/01/2020 au 31/12/2020.

Il précise qu’il ne fait pas grief à la copropriété de n’avoir pas pu consulter les comptes mais reproche au syndic de ne pas avoir rappelé ce droit dans la convocation qu’il a adressée.

Toutefois, il est constant que seules décisions relatives à l’approbation des comptes de la copropriété ou ayant une incidence sur les charges sont susceptibles, le cas échéant, d’être affectées par l’absence de mention dans la convocation des modalités de consultation des pièces justificatives de charges et que la nullité ne peut être invoquée que par un copropriétaire qui n’aurait pas eu accès la consultation, s’agissant d’une nullité de protection.

Or, Monsieur [F] ne sollicite pas l’annulation de la résolution n° 5 au motif qu’il n’aurait pu consulter les pièces justificatives de charges et il n’établit pas s’être heurté à un refus formel du syndic de le laisser consulter ces pièces justificatives (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 26 octobre 2016, n° RG 14/17308, 26 novembre 2014, n° RG 13/00680 et 4 décembre 2019, n° RG 17/11579 ; voir également, Civ. 3ème, 25 février 2016, n° 15-10.862, premier moyen), de sorte que l’annulation de l’approbation des comptes n’est pas encourue de ce chef.

Enfin, Monsieur [F] ne rapporte pas la preuve des autres irrégularités qu’il invoque s’agissant des comptes 2020 qui ont été approuvés, aucun élément ne permettant au surplus d’établir l’existence d’irrégularités manifestes dans l’établissement des comptes pour l’exercice 2020 que la copropriété n’aurait pas été à même d’apprécier lors du vote et/ou qui n’auraient pas permis aux copropriétaires de se prononcer sur l’approbation desdits comptes en pleine connaissance de cause.

En conséquence, Monsieur [F] sera débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n° 5 et 10.

5. Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] sollicite la condamnation de Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois le caractère infondé d’une demande ne permet pas à lui seul d’établir un abus dans l’exercice du droit d’agir en justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi le droit de Monsieur [H] [F] d’agir en justice aurait dégénéré en abus.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

6. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [F], succombant, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par M^e Eric Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, avocat en ayant fait la demande, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, Monsieur [H] [F] sera en outre condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera débouté de sa propre demande formulée à ce titre

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, soit écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer pour inviter un administrateur provisoire à se constituer et/ou dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, dans l’instance pendant sous le n° RG 23/07250 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [F] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en date du 25 octobre 2021 en son entier ;

DEBOUTE Monsieur [H] [F] de sa demande subsidiaire d’annulation d’annulation des résolutions n° 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 30 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en date du 25 octobre 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [F] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 5 et n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en date du 25 octobre 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de l’intégralité de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [F] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Eric Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [H] [F] d’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 05 Septembre 2024.

La Greffière Le Président