TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e CASALTA Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 mai 2025

à M^e CAPPELLO Laura

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05777 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OUC

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 30 novembre 2020, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a consenti à Mme [D] [C] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] dans le [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 478,38 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [D] [C] le 31 mai 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.866,31 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner en référé Mme [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des termes du commandement de payer,l’expulsion de Mme [D] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.344,07 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation au taux légal sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieuxsa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les frais d’expulsion exposés.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024.

Elle a été plaidée à l’audience du 13 mars 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

L’Epic 13 Habitat réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 11.001 euros.

Conformément à ses conclusions responsives, Mme [D] [C] :

— conclut au débouté des demandes de l’Epic 13 Habitat,

— à titre principal, sollicite des délais de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, un délai de 12 mois quitter les lieux,

— en tout état de cause, le débouté de la demande relative aux frais irrépétibles et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens, comme en matière d’aide juridictionnelle.

Elle fait valoir une contestation sérieuse concernant le commandement de payer en ce que le décompte annexé vise des frais de procédure, outre l’omission de deux versements.

L’Epic 13 Habitat s’en rapporte sur la demande de délais pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été établi le 11 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Mme [D] [C] a été autorisée à justifier d’une assurance locative dans le temps du délibéré ce qui a été fait.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, soit au moins six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 5 décembre 2024.

L’Epic 13 Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 30 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2024, pour la somme en principal de 3.866,31 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Mme [D] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [D] [C] reste devoir, après déduction des frais (212,05 euros), la somme de 10.788,95 euros, à la date du 12 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de février 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [D] [C] ne justifie d’aucun élément de nature à remettre en cause cette créance.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 10.788,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [D] [C] justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de la situation familiale et sociale de la locataire, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [D] [C] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

·Mme [D] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Epic 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 875,81 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 novembre 2020 entre l’Epic 13 Habitat d’une part et Mme [D] [C] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], 6ème étage appartement 82 dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de dix mille sept cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes (10.788,95 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 12 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [D] [C] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de trois cents euros chacun (300 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [D] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [D] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-un centimes (875,81 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [D] [C] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,