Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 26 Mars 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

74 rue Jean Jaurès

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [I] [B] épouse [P]

Porte A301 Etage 3

2 Avenue du Petit Clos

44300 NANTES

non comparante

Monsieur [V] [P]

Porte A301 Etage 3

2 Avenue du Petit Clos

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/03060 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NJI4

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [I] [B] épouse [P] + Monsieur [V] [P]

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 19 novembre 2018, prenant effet le 5 décembre 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA), a donné à bail à Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] un local à usage d’habitation porte A301 au troisième étage sis 2 avenue Petit Clos à Nantes (44200), moyennant le paiement d’un loyer de 594.47 euros, outre une provision sur charges de 66.47 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer. Le même jour, un contrat accessoire à la location a été conclu entre les mêmes parties, s’agissant d’un emplacement de stationnement situé 2 avenue Petit Clos 32 route de Vannes à Nantes (44200) moyennant un loyer mensuel de 40 euros outre une provision mensuelle pour charges de 5.10 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Par actes du 28 juin 2024, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes séparés de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la SA VILOGIA a assigné Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner que Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] ainsi que tout occupant de leur chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 6 320.71 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;

— fixer et condamner solidairement Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 698.76 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner solidairement Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner solidairement Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 8 841.31 euros arrêtée au 1er février 2025. Elle a également indiqué que le loyer résiduel hors charges était actuellement de 675.52 euros. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement formulées en défense.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [I] [B] épouse [P] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [P] a comparu et a sollicité un délai de paiement d’un mois avec effet suspensif afin de rembourser sa dette de loyer indiquant souscrire un prêt à cet effet. Il a actualisé la situation financière du foyer déclarant percevoir des revenus à hauteur de 2000 euros par mois en tant qu’entrepreneur. Enfin, il a déclaré avoir deux enfants à charges.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [I] [B] épouse [P] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [V] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 8 841.31 euros au 1er février 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Il convient cependant de déduire la somme de 311.17 euros correspondant aux dépens (156.13 euros + 155.04 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 8 530.14 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 763.25 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 320.71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

En l’absence d’élément contraire, la solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil.

Il convient de rappeler que les locataire sont redevables des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 6 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte séparés de commissaire de justice du 28 juin 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer à Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 763.25 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des loyers et charges, lequel stipule expressément le délai de deux mois.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par les locataires, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 août 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] et de tout occupant de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis 29 août 2024, Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, et de condamner Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de février 2025.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, les indemnités d’occupation ayant un caractère ménager.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [V] [P] sollicite un délai de paiement d’un mois afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la totalité de la somme due grâce un prêt au plus tard à la fin du mois de mars 2025. Le bailleur refuse cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [V] [P] est arrivé à Nantes en 2013 et a perdu à ce moment son emploi de cadre. A la suite de cela, le locataire a travaillé dans le domaine de la formation mais celui-ci n’a pas gardé son emploi en contrat à durée indéterminée, évènement qui déséquilibre le budget. Depuis septembre 2023, le locataire a réactivé son statut d’autoentrepreneur mais il ne lui permet pas d’assurer tous les paiements. Toutefois, depuis le mois de septembre 2024, Monsieur [V] [P] a signé deux nouveaux contrats devant lui permettre de stabiliser sa situation et ainsi obtenir un prêt dans le but de solder sa dette de loyer au plus tard en mars 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [V] [P] confirme ces éléments et précise percevoir un salaire mensuel à hauteur de 2 000 euros et avoir deux enfants à charge.

Il ressort du décompte que les derniers paiements effectués par Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] datent du mois de septembre 2024. Depuis lors, aucun versement n’a été effectué.

Dès lors que le paiement intégral du loyer n’a pas été repris au jour de l’audience au plus tard, la demande des défendeurs ne peut aboutir.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P].

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] seront en conséquence condamné in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 19 novembre 2018 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA d’une part, et Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation porte A301 au troisième étage sis 2 avenue Petit Clos à Nantes (44200) et ses accessoires, à compter du 29 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, le temps des opérations ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] à payer à la SA VILOGIA la somme de 8 530.14 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtée au 1er février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 763.25 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 320.71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux intéressés leurs obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] à payer à la SA VILOGIA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [B] épouse [P] et Monsieur [V] [P] aux dépens ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA