TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame BERKANI lors du délibéré

Débats en audience publique le : 27 Octobre 2025

GROSSE :

Le 06 janvier 2026

à M^e Antoine D’AMALRIC

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04737 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YXO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. OIHARA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [H]

née le 18 Juin 1973 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2021, la société OIHARA a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 13 461,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 25 juillet 2025, la société OIHARA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

13 581,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025,les loyers dus du 25 juillet 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 000 euros au titre de la clause pénale,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 27 octobre 2025, la société OIHARA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [Y] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société OIHARA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à Mme [Y] [H] le 30 avril 2025 lui notifiant l’obligation de payer la somme principale de 13 461,93 euros dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

Pour autant, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que : « Le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge. »

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi dit, la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai d’au moins six semaines en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, faisant ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une prétendue clause résolutoire est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Au vu de ces éléments, la demande d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et le paiement des sommes dues en conséquence.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 30 avril 2025, Mme [Y] [H] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 13 461,93 euros qui y était mentionnée.

La société OIHARA verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 juillet 2025, Mme [Y] [H] lui devait la somme de 13 413,93 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [Y] [H] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 480,91 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OIHARA ou à son mandataire.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [Y] [H] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société OIHARA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société OIHARA de sa demande tenant à l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 janvier 2021 entre la société OIHARA, d’une part, et Mme [Y] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 25 juillet 2025,

ORDONNE à Mme [Y] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Y] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 480,91 euros (quatre cent quatre-vingts euros et quatre-vingt-onze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Y] [H] à payer à la société OIHARA la somme de 13 413,93 euros (treize mille quatre cent treize euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DÉBOUTE la société OIHARA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Y] [H] à payer à la société OIHARA la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [H] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 25 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge