N° RG 23/09651 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLDM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 23/09651

N° Portalis DB2E-W-B7H-MLDM

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Philippe-Didier DIETRICH

— M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e Philippe-didier DIETRICH

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 26 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [S] [O] épouse [Y]

née le 25 Avril 1950 à [Localité 3] (67)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe-Didier DIETRICH, substitué par M^e Clarisse DE BAILLIENCOURT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

DEFENDEURS :

Madame [A] [T] épouse [N]

née le 22 Mars 1967 à [Localité 5] (IRAN)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, substituée par M^e Nathalie TOITOT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 20

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-67482-2023-008645 du 21/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Strasbourg)

Monsieur [H] [N]

né le 18 Juin 1969 à [Localité 5] (IRAN)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, substituée par M^e Nathalie TOITOT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 20

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-67482-2023-008646 du 21/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Strasbourg)

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Septembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 février 2014 avec prise d’effet au 28 février 2014 Madame [X] [O] par l’intermédiaire du cabinet Scheuer a loué à Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 750 euros outre 140 euros de provision pour charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Madame [S] [O] épouse [Y] venait aux droits de Madame [X] [O] suite au décès de cette dernière le 30 décembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2021, Madame [S] [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 417,88 euros au titre des loyers et charges échus au 5 juillet 2021, mois de juillet 2021 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, Madame [S] [O] épouse [Y] a fait assigner Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, condamner solidairement les locataires à payer la somme de 5 550,35 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 juin 2023 mois de juin 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle indexée et égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 12 juillet 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une ou l’autre partie.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 11 février 2025.

Par jugement avant dire droit du 4 avril 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et enjoint la bailleresse à fournir les décomptes complets et détaillés depuis l’origine du contrat de bail.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience, Madame [S] [O] épouse [Y], représentée par son conseil, produit un relevé de compte du 11 mars 2014 au 18 juin 2025 et se réfère à ses dernières écritures du 10 février 2025 aux termes desquelles elle maintient l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 211,82 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 4 février 2025 mois de février 2025 inclus et subsidiairement la somme de 2 820,58 euros. Elle sollicite le débouté des entières fins et conclusions des locataires.

Elle fait valoir que les loyers et charges dont elle demande le paiement ne sont pas prescrits comme le soutiennent les locataires dans la mesure où des paiements ont eu lieu et qu’ils s’imputent aux dettes les plus anciennes conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil et subsidiairement explique que seule une partie de sa créance serait éventuellement prescrite soit celle avant le 12 juillet 2020, à cette date la dette locative étant de 1 391,24 euros.

Elle explique qu’elle est bien fondée à solliciter le constat de la clause résolutoire, le commandement la visant étant restée infructueux pendant le délai de deux mois et compte tenu de la dette locative. Elle fait valoir que les locataires n’ont pas payé de manière régulière leurs loyers et charges contrairement à ce qu’ils prétendent, qu’il est erroné de dire que le décompte au 15 mai 2024 ferait état d’un reste dû sur échéance de 0 euro, seule la colonne « solde » devant être prise en compte. Elle souligne que les locataires reconnaissent à demi-mot l’existence de la dette puisqu’ils concèdent que la CAF a, un temps bloqué le versement des APL.

Par ailleurs, s’agissant de la contestation des charges locatives dont elle demande le remboursement, elle soutient que tous les décomptes de charges annuelles établis par le syndic de la copropriété ont été transmis aux locataires et qu’ainsi l’augmentation des provisions pour charges à 195 euros et initialement fixées à 140 euros n’était pas injustifiée. Elle explique qu’elle n’est pas tenue de fournir d’autres pièces justificatives que les décomptes établis par le syndic après adoption par l’assemblée générale de la copropriété, afin de démontrer le bien fondé des charges réclamées dans le cadre de la présente procédure.

Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par les locataires dans la mesure où ces derniers ne justifient pas de leur situation financière exception faite de la décision du bénéfice de l’aide juridictionnelle et qu’ils avaient la possibilité depuis plus d’un an d’apurer la dette locative. Enfin elle soulève que les locataires ne sont pas à jour du paiement les loyers courant mais qu’ils procèdent à des versements irréguliers et insuffisants. Elle soutient, étant en outre retraitée, qu’elle est obligée de faire l’avance des charges au syndic sans pouvoir les récupérer auprès des locataires.

Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures du 31 janvier 2025 aux termes desquelles ils sollicitent :

à titre principal de débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement des sommes dues sur 3 années à compter de la signification de la décision à intervenir, de dire que pendant ce délai les majorations d’intérêts encourues à raison du retard cesseront d’être dues,en tout état de cause, débouter la bailleresse de sa demande au titre des frais et dépens ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la bailleresse à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la bailleresse ne justifie d’aucun motif de résiliation du contrat de bail dans la mesure où ils ont toujours versé leurs loyers, que leurs droits aux APL ont été suspendus par la CAF suite à la déclaration par le cabinet Scheuer d’un prétendu arriéré locatif, qu’un rappel est intervenu pour la période du 1er novembre 2022 au 31 août 2023. Ils soulignent également qu’il ressort du décompte locataires du 15 mai 2024 que le reste dû sur échéance était de 0 du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, elle en déduit que le solde locatif est antérieur au 31 décembre 2020 et partant ne concernerait en réalité que les charges dont ils contestent le principe et le montant en relevant d’une part qu’ils sont prescrits y compris les loyers conformément aux dispositions de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 pour la période antérieure au 12 juillet 2020 et d’autre part que malgré leurs nombreux rappels, la bailleresse n’a jamais justifié les charges locatives dont le montant leur semblait incohérent ni de l’augmentation de 40 % du montant de la provision pour charge dont ils ont été informés par courrier du 27 juin 2023.

Ils soutiennent que c’est à la bailleresse d’expliciter les montant dont elle réclame le paiement ce qu’elle échoue à faire. Ils expliquent qu’ils sont de bonne foi et ont, malgré leurs contestations, réglé le montant des charges provisionnelles mensuelles litigieux d’août 2023 à décembre 2024. Ils mettent en avant les charges contestées pour lesquelles ils ont, à plusieurs reprises, demandé des explications à la bailleresse :

581,24 euros pour la période 2014-2015 annoncés le 28 février 2017267,70 euros pour la période 2015-2016 annoncés le 15 février 2018187,46 euros pour la période 2016-2017 annoncés le 26 août 2020491,55 euros pour la période 2017-2018 annoncés le 26 août 2020564,57 euros pour la période 2018-2019 annoncés le 7 septembre 2020236,30 euros pour la période 2019-2020 annoncés le 27 mars 202316,12 euros pour la période 2020-2021 annoncés le le 27 mars 2023631,84 euros pour la période 2021-2022 annoncés le 27 juin 2023186,57 euros des frais de commandementsoit un montant total de 3 163,35 euros.

A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement en expliquant que leur situation a justifié l’octroi de l’aide juridictionnelle totale et qu’ils ne sont ainsi pas en mesure de faire face au remboursement immédiat des sommes réclamées par la bailleresse.

A l’audience du 4 avril 2025, il a été donné lecture par le juge des conclusions reçues le 13 février 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 juillet 2021. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 février 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur l’absence de prescription des loyers et charges antérieurs à l’assignation du 12 juillet 2023

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Selon l’article 2240 du code civil la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. Selon l’article 2240-1 du code civil La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il ressort des décomptes fournis par la bailleresse et notamment du décompte en pièce n°18 que les locataires étaient à jour du paiement des loyers et des charges pour la dernière fois le 7 janvier 2020 où le solde du compte est à zéro, depuis cette date le solde est débiteur. L’assignation datant du 12 juillet 2023, il convient de voir si la dette du 7 janvier 2020 au 11 juillet 2020 est prescrite. Il ressort du décompte fourni en pièce n°18 qu’au 8 juillet 2020 le solde est débiteur à hauteur de 1 391,24 euros, sur cette période les locataires ont procédé à des versements pour un total de 2 175,60 euros sans compter les versements de la CAF. Les paiements étant imputés sur les dettes de loyer et charges les plus anciennes conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, il y a lieu de relever que la demande n’est pas prescrite.

III. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Sur la contestation de l’augmentation du montant mensuel des provisions sur charge

Les locataires soutiennent que la bailleresse n’a jamais justifié les charges locatives dont le montant leur semble incohérent ni de l’augmentation de 40% du montant de la provision pour charge dont ils ont été informés par courrier du 27 juin 2023.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que «les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. (…).

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Si le bailleur doit mettre à disposition du locataire les pièces justificatives, il doit également en justifier en cours d’instance en cas de contestation afin de permettre au juge de vérifier le bien fondé des charges réclamées.

En l’espèce, le contrat de location produit par les parties prévoit en page 5/8 à propos des charges que « le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence. Un mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires. Pendant ce mois, les pièces justificatives seront tenues à la disposition des locataires ».

Il ressort des décomptes produits par la bailleresse ainsi que du courrier du 27 juin 2023 transmis aux locataires que le montant initial des provisions pour charges étaient de 140 euros puis à compter de l’échéance d’août 2023 de 195 euros. Le courrier du 27 juin 2023 informant les locataires de l’augmentation du montant des provisions pour charges fait état d’une quote-part locative d’un montant de 2 311,84 euros concernant les charges pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 soit une somme de 192,65 euros par mois.

Les locataires ont ainsi été bien informés de l’augmentation de la provision pour charges par courrier du 27 juin 2023 et du montant des charges réelles pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 justifiant ladite augmentation au regard des charges réelles au cours de ladite période.

Il y a ainsi lieu de rejeter la contestation des locataires sur ce point.

Sur la contestation des charges locatives

Les locataires contestent les charges suivantes en indiquant qu’ils n’ont jamais eu les explications de la bailleresse justifiant la mise en compte de ces sommes :

581,24 euros pour la période 2014-2015 annoncés le 28 février 2017267,70 euros pour la période 2015-2016 annoncés le 15 février 2018187,46 euros pour la période 2016-2017 annoncés le 26 août 2020491,55 euros pour la période 2017-2018 annoncés le 26 août 2020564,57 euros pour la période 2018-2019 annoncés le 7 septembre 2020236,30 euros pour la période 2019-2020 annoncés le 27 mars 202316,12 euros pour la période 2020-2021 annoncés le le 27 mars 2023631,84 euros pour la période 2021-2022 annoncés le 27 juin 2023186,57 euros des frais de commandementsoit un montant total de 3 163,35 euros.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

En l’espèce, Madame [S] [O] épouse [Y] verse aux débats un décompte des charges récupérables du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 (annexe 4) pour un montant de 1 867,46 euros, du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 (annexe 5) pour un montant de 2 171,55 euros, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 (annexe 10) pour un montant de 1 916,30 euros, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (annexe 11) pour un montant de 1 696,12 euros, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (annexe 12) pour un montant de 2 311,84 euros. Ces décomptes fournis soit par le syndic soit par le cabinet Scheuer précisent la nature des charges et les montants en fonction de la quote-part.

Madame [S] [O] épouse [Y] justifie ainsi des charges récupérables pour ces périodes. En revanche, aucun justificatif n’est fourni pour la régularisation des charges d’un montant de 581,24 euros concernant la période 2014-2015 et mis en compte le 28 février 2017 et d’un montant de 267,70 euros pour la période de 2015-2016 mis en compte le 15 février 2018. Il y a ainsi lieu de faire droit à la contestation des locataires sur la somme totale de 848,94 euros.

Sur le montant de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort ainsi du décompte fourni par la bailleresse en annexe 18 et des développements précédents relatifs à la contestation sur le montant des charges locatives que Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] sont redevables de la somme de 3 921,81 euros (4 957,32 euros – 848,94 euros – 186,57 euros de frais d’huissier).

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] à payer à Madame [S] [O] épouse [Y] la somme de 3 921,81 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2021, Madame [S] [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 417,88 euros au titre des loyers et charges échus au 5 juillet 2021, mois de juillet 2021 inclus. Compte tenu des développements précédents sur la contestation du montant des charges locatives, il y a lieu de relever que le commandement de payer était justifié pour la somme de 4 568,94 euros (5 417,88 euros – 848,94 euros).

Le décompte fourni en annexe 18 fait état de versements de la part des locataires à hauteur de 4 517,02 euros sur la période du 6 juillet au 7 septembre 2021. La CAF est intervenue pour le versement des aides pour un montant total de 656 euros sur ladite période.

Il y a lieu de rappeler qu’en application des articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu. En conséquence, l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne, peu importe que ces versements ne mentionnent pas de date afférente. Il s’en déduit que les versements opérés au titre de l’APL ne peuvent en l’espèce être imputés sur les arriérés de loyers et s’ajouter aux règlements effectués par les locataires pour éteindre les causes du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de constater que la somme totale de 4 517,02 euros versée par les locataires ne couvre pas la totalité de l’arriéré de loyer qui a justifié le commandement de payer du 7 juillet 2021 et que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2021 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 septembre 2021 et que les locataires sont occupants sans droit ni titre.

Dès lors, Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le diagnostic social et financier fait état de ce que Monsieur [H] [N], négociateur immobilier auprès d’une société depuis septembre 2023, a perçu un salaire de 1 488,37 euros pour le mois de novembre 2023 et de 1 807,09 euros pour le mois de décembre 2023. Madame [A] [T] épouse [N] serait sans emploi, le couple percevrait en outre le RSA à hauteur de 556,10 euros mensuels et une prime d’activité à hauteur de 127,27 euros mensuels. Les charges mensuelles du couple sont évaluées à 1 216,69 euros. Il est fait état que le couple n’a déclaré aucun revenu pour l’année 2022.

Excepté la décision d’aide juridictionnelle du 21 décembre 2023 ayant accordé l’aide juridictionnelle totale aux défendeurs pour la présente procédure et ce, en raison d’un revenu fiscal de référence de 0 euro (certainement sur les revenus de 2022), les défendeurs ne fournissent aucun justificatif sur leur situation financière et sociale notamment actuelle.

Les décomptes fournis par la bailleresse mettent en lumière que les locataires présentent un solde débiteur depuis début de l’année 2020, ils avaient apuré plusieurs dettes locatives auparavant. Contrairement à ce qu’ils soutiennent, les locataires présentent une dette locative non seulement en raison des régularisations de charges mais également parce qu’ils ont irrégulièrement ou partiellement procédé au versement du loyer. Les versements interviennent, lorsqu’ils ont lieu, quasiment systématiquement postérieurement à la date d’exigibilité fixé contractuellement au 1er de chaque mois.

Si les locataires ont fourni un effort pour effectuer des versements conséquents malgré une situation financière précaire, force est de constater qu’au regard de l’ancienneté de la dette locative et son montant conséquent, les versements tardifs et la situation financière modeste des défendeurs, qu’il est manifeste qu’ils ne pourront pas faire face à des délais de paiement.

Aussi, au regard de l’ensemble de ces éléments et du refus de la bailleresse, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement formulée par Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N].

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et des démarches qu’a dû engager la demanderesse, de condamner in solidum Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] au versement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] sollicitent de voir écartée l’exécution provisoire sans pour autant motiver leur demande.

Dès lors, compte tenu de la nature du litige, de l’ancienneté de la dette locative et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2014 entre Madame [S] [O] épouse [Y] venant aux droits de Madame [X] [O], d’une part, et Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 septembre 2021 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [S] [O] épouse [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] solidairement à verser à Madame [S] [O] épouse [Y] la somme de 3 921,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] solidairement à verser à Madame [S] [O] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] de leur demande en délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] in solidum à verser à Madame [S] [O] épouse [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] et Madame [A] [T] épouse [N] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

ORDONNE transmission de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS