TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP,

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2025

GROSSE :

Le 27 janvier 2026

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

Le 27 janvier 2026

à M^e Léa AZAÏS

N° RG 24/05293 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LG4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] SIS [Adresse 2],

représenté par son administrateur provisoire Madame [E] [J], dont le Cabinet est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [O], née le 04/12/1978 à [Localité 1],

représentée par son tuteur l’Association SMH Soutien au Handicap Mental et psychiqueayant son siège [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-013603

du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Léa AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [O] est propriétaire des lots n° 36 et 100 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5].

Par jugement du 13 juillet 2013, une mesure de tutelle la concernant a été confiée à l’association Soutien au Handicap Mental (SMH) et renouvelée par jugement du 3 avril 2018.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 10 décembre 2021, Madame [E] [J] a été désignée pour l’administration provisoire de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5], pour une durée de 12 mois à compter de l’acceptation de la mission. Par ordonnance du 21 décembre 2023, cette mission a été renouvelée jusqu’au 21 décembre 2024.

Par courrier recommandé du 3 avril 2024, le Syndicat des Copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5], par l’intermédiaire de son administrateur provisoire, Madame [E] [J], représentée par son conseil, a mis en demeure l’association SMH es qualité de tuteur de Madame [W] [O] de lui payer la somme de 3633,46 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Le 8 avril 2024, Madame [W] [O], représentée par son tuteur a déposé une demande de surendettement auprès de la commission départementale des Bouches du Rhône. Le 28 novembre 2024, la commission de surendettement a approuvé un plan définitif de désendettement en retenant des mensualités de 109,92 euros sur une durée de 35 mois pour s’acquitter de la dette relative aux charges de copropriété fixée à la somme de 3847,06 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, le SDC Résidence [E] sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Madame [E] [J], a fait assigner Madame [W] [O], représentée par son tuteur au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

—  2755,06 euros au titre des charges de copropriété dues au 27 mai 2024,

—  1092 euros au titre des frais nécessaires,

et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de la mise en demeure,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1648 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à la première audience du 26 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour être finalement retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 28 octobre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5], représenté par son conseil, selon conclusions n°3, sollicite le rejet de l’ensemble des moyens de défense de Madame [W] [O] et sa condamnation au paiement des sommes de :

—  7335,92 euros au titre des charges de copropriété dues au 14 octobre 2024,

—  1380 euros au titre des frais nécessaires,

et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de la mise en demeure,

—  1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1648 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [W] [O], représentée par son tuteur l’association SMH, représenté par son conseil, selon conclusions responsives et récapitulatives n°2 sollicite :

La déduction de la créance dont se prévaut le SDC [Adresse 1] des sommes versées par Madame [W] [O] à hauteur de 365,57 euros depuis le mois de novembre 2024,

La condamnation du [Adresse 6] au versement d’un décompte complet et à jour des versements de Madame [W] [O], Accorder des délais de paiement sur 24 mois, Le débouté du SDC Résidence Plombières de ses demandes au titre des frais de recouvrement et du surplus de ses demandes, notamment au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 5] justifie de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [O] par la production du relevé cadastral.

L’administrateur provisoire, Madame [E] [J], désigné pour une année par ordonnance du 21 décembre 2023, a qualité pour agir.

Sur la demande principale en paiement

Sur les charges de copropriété Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget

prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5] produit :

le procès-verbal (PV) de délibération de l’assemblé générale annuelle du 30 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1/10/2017 au 30/09/2018 et modifiant le budget provisionnel pour l’exercice du 1/10/2018 au 30/09/2019, le procès-verbal (PV) de délibération de l’assemblé générale annuelle du 2 mars 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1/10/2018 au 30/09/2019 et du 1/10/2019 au 30/09/2020, la résolution prise le 6 juillet 2022 par l’administrateur provisoire approuvant les comptes de l’exercice du 1/10/2020 au 30/09/2021 et adoptant le budget prévisionnel du 1/10/2021 au 30/09/2022,la résolution prise le 24 juillet 2023 par l’administrateur provisoire approuvant les comptes de l’exercice du 1/10/2021 au 30/09/2022 et adoptant le budget prévisionnel du 1/10/2023 au 30/09/2024, la résolution prise le 20 septembre 2024 par l’administrateur provisoire adoptant le budget prévisionnel du 1/10/2024 au 30/09/2025, la résolution prise le 2 janvier 2025 par l’administrateur provisoire approuvant les comptes de l’exercice du 1/10/2022 au 30/09/2023 et du 1/10/2023 au 30/09/2024 et modifiant le budget prévisionnel du 1/10/2024 au 30/09/2025, Il communique un décompte sur la période du 10 mai 2019 au 1er octobre 2025 indiquant un solde débiteur de 7335,92 euros. Il joint les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

En défense, Madame [W] [O] ne conteste pas le principe de la dette mais fait valoir qu’elle a procédé à plusieurs versements par virements bancaires à hauteur de 219,84 puis de 365,57 euros. Elle justifie de ses relevés bancaires pour les mois d’octobre et novembre 2024, portant trace des virements effectués au bénéfice de Madame [E] [J] :

le 9 octobre 2024 pour 109,92 euros selon échéancier et le 11 octobre 2024 pour 264,20 euros au titre des charges courantes, le 8 novembre 2024 pour 109,92 euros selon échéancier et le 12 novembre 2024 pour 264,20 euros au titre des charges courantes.

Il ressort du décompte produit que les virements de109,92 euros réalisés en octobre et novembre 2024 sont pris en compte, ainsi que le virement de 264,20 euros en octobre. Il conviendra de déduire de la dette la somme de 264,20 euros versée le 12 novembre 2024 non comptabilisée

Sur les frais de recouvrement :En vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

Aux termes de l’article 9.1 du Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 relatif aux frais de recouvrement :

« Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d’hypothèque ;Frais de mainlevée d’hypothèque ;Dépôt d’une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ».En l’espèce, selon décompte sur la période du 10 mai 2019 au 1er octobre 2025, le [Adresse 6] sollicite la somme de 1380 euros au titre des frais nécessaires.

Le SDC [Adresse 1] fait valoir que les décomptes réalisés pour les besoins de la procédure constituent de lourdes opérations et des diligences particulièrement chronophages et exceptionnelles.

Il ajoute qu’il est de jurisprudence constante que la déclaration d’une créance dans le cadre d’un plan de surendettement constitue une reconnaissance de dette de sorte que Madame [W] [O] est mal fondée à contester ces frais préalablement reconnus.

Madame [W] [O] conteste ces frais qu’elle estime excessifs.

Si la procédure de surendettement est analysée par la Cour de Cassation comme une reconnaissance de dette, la prise en compte de la créance par la commission de surendettement ne permet pas au créancier de se prévaloir d’un montant et de l’opposer au tribunal, sans que celui-ci procède à une vérification de l’exigibilité et de la liquidité de la créance, la décision de la Commission de surendettement n’ayant à cet égard aucune autorité de la chose jugée

Les frais nécessaires au recouvrement de 1380 euros sollicités sont justifiés s’agissant de la mise en demeure du 3 avril 2024 (15 euros) et de l’ouverture du dossier pour mise en demeure du 3 avril 2024 (108 euros).

Pour le surplus, les frais relatifs aux autres mises en demeure, non produites, ne sont pas justifiés. Les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « constitution du dossier », bien que chronophages, font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les

copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’acte d’huissiers sont compris dans les dépens, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déduction faite des frais injustifiés, non indispensables ou indemnisés au titre des dépens ou des frais irrépétibles, la dette s’élève à la somme de 123 euros.

En conséquence, Madame [W] [O] sera condamnée à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Madame [E] [J] les sommes de :

7071,72 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 10 mai 2019 au 1er octobre 2025.

123 euros au titre des frais de recouvrement impayés.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [O] soutient avoir toujours payé ses charges et que la dette ne résulte que de l’augmentation exponentielle de celles-ci, qui ont augmenté de 200 euros par trimestre entre 2019 et 2024 et continuent d’augmenter de 100 euros par trimestre en 2025. Elle soutient être de bonne foi, s’étant acquittée entre novembre 2024 et septembre 2025 de la somme de 3651,57 euros. Elle ajoute que le mauvais entretien de la co-propriété et le comportement des autres co-propriétaires génèrent également un préjudice pour elle en la contraignant à engager des frais supplémentaires. Elle justifie d’une tentative de régularisation par la proposition d’un échéancier. Elle souligne enfin le bénéfice d’une mesure de tutelle, pour justifier certains manquements et avancer que le tuteur met tout en œuvre pour régulariser la situation.

Le SDC [Adresse 1] soutient que la persistance d’une dette qui s’est accrue suffit à établir son préjudice, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi de Madame [W] [O].

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier de la responsabilité de Madame [W] [O] dans les difficultés de trésorerie invoquées alors qu’il ressort de la résolution prise le 30 septembre 2025 par l’administrateur provisoire que 55 copropriétaires sont au contentieux et que la copropriété présente un solde débiteur à hauteur de 1 095 632 euros, et d’autre part de la mauvaise foi de Madame [W] [O], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, en l’état d’un plan définitif de désendettement retenant des mensualités de 109,92 euros sur une durée de 35 mois pour s’acquitter de la dette de 3847,06 euros dont le respect n’est pas contesté et qui n’est pas encore à échéance, ce plan suspend l’exécution de la condamnation à l’égard de Madame [W] [O] à hauteur de 3847,06 euros. Cette somme sera exigible en cas de caducité du plan de surendettement.

Pour les dettes nées postérieurement au plan, elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 106,88 euros sur 24 mois justifiant au titre de ses ressources du bénéfice de l’allocation adulte handicapé pour une somme de 1016,05 euros mensuels.

Le SDC [Adresse 1] s’oppose à la demande de délais de paiement la considérant comme non viable et contraire à l’intérêt de tous, estimant que l’octroi de délais imposerait des mensualités de 362 euros par mois outre le paiement des charges courantes.

Dès lors, au regard des efforts de paiement réalisés par Madame [W] [O], de la gestion de son patrimoine par un organisme tutélaire, du respect du plan d’apurement adopté par la commission de surendettement, il convient de faire droit à sa demande de délais selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [W] [O] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5] de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Madame [E] [J], les sommes suivantes :

7071,72 euros (sept mille soixante et onze euros et soixante-douze centimes au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 10 mai 2019 au 1er octobre 2025.123 euros (cent vingt-trois euros) au titre des frais nécessaires ;avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de la mise en demeure ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Madame [E] [J] ;

CONSTATE la suspension de l’exécution de la condamnation sur la dette de 3847,06 euros en application du plan de désendettement établi le 28 novembre 2024 par la commission de surendettement des Bouches du Rhône ;

ACCORDE à Madame [W] [O] la faculté d’apurer le surplus de sa dette à hauteur de 3224,66 euros relative aux charges de copropriété impayées au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 24 mensualités équivalentes d’un montant de 135 euros (cent trente-cinq euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [W] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Madame [E] [J], la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE