TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 27 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 25/12864 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63UP

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] [Localité 1] (M^e Hélène FRITZ)

C/ S.C.I. VALPINS (défaillante) – M. [B] [J] [W] (défaillant)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 janvier 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 09 février 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 3], la SARL MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE (MGF), inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 403 616 345 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Hélène FRITZ, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

LA S.C.I. VALPINS, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 539 286 716 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son gérant, Monsieur [B] [J] [W]

défaillante

Monsieur [B] [J] [W], né le 09 janvier 1961 à Maha bibo Majunga (Madagascar), de nationalité française, en sa qualité de gérant de la SCI VALPINS, domicilié et demeurant [Adresse 6]

défaillant

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EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 7], est soumis au statut de la copropriété.

La SCI VALPINS et est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 705 et 1047.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 6 novembre 2024.

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Par actes d’huissier en date des 24 septembre et 10 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] VAL PINS sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, a assigné la SCI VALPINS et Monsieur [B] [J] [W], en sa qualité de gérant de la SCI VALPINS devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 18, 42 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Venir la SCI VALPINS représentée par son gérant s’entendre condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] VAL [Adresse 9] sis – [Adresse 10], représentée par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE (LA MGF), la somme totale en principal de 17.451,32 €, à savoir :

-16.553,92 € au titre des charges de copropriété impayées, appels de fonds provisionnels et travaux, 3ème trimestre 2025 inclus.

-897,40 € au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance.

Outre intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date de l’accusé de réception de la mise en demeure.

Vu l’article 1231-6 du Code Civil,

CONDAMNER la SCI VALPINS au paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommage et intérêts.

CONDAMNER la SCI VALPINS au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI VALPINS aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en ceux compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure, qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principal, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 13 décembre 2000 et la loi du 13 juillet 2006.

DIRE que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du Code de Commerce (ancien article 10 du décret du 8 mars 2001) (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de Procédure Civile

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile notamment en l’état du préjudice que subit le syndicat des copropriétaires du fait de la défaillance des débiteurs.

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Les assignations destinées à la SCI VALPINS et Monsieur [B] [J] [W] ont fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12864.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le relevé de propriété des lots 705 et 1047

— Le contrat de syndic

— La mise en demeure du 6 novembre 2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 octobre 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020, votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et votant divers travaux

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et votant divers travaux

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et votant divers travaux

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023, votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et votant divers travaux

— Le décompte des charges arrêté au 1er juillet 2025 et de frais

— L’ordonnance de référé rendue par le Tribunal de Proximité de Martigues, condamnant la SCI VALPINS représentée par son gérant Monsieur [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5484,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 août 2021.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 977,61 euros appelée le 20.10.2022 au titre d’un « Solde charges 01/01/2021-31/12/2021 ». Toutefois, le syndicat détient déjà un titre exécutoire pour la période visée étant donné que la SCI VALPINS représentée par son gérant Monsieur [W] a fait l’objet d’une condamnation par Ordonnance de référé du 5 octobre 2021 rendue par le Tribunal de Proximité de Martigues, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5484,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 août 2021.

Cette somme sera retranchée du montant total réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées.

En outre, le syndicat réclame le paiement d’une somme de 84,00 euros appelée le 21.01.2025, libellée « PAS/EMETTEUR ». Toutefois, il ne produit aucune pièce de nature à en justifier la nature ou l’existence.

Cette somme sera donc également retranchée du montant total réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété restantes, représentant la somme de 15.492,31 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais « remise dossier huissier » du 20.04.2022 (358,80 euros)

— Les frais « remise dossier avocat » du 16.03.2023 (358,80 euros)

— Les frais « suivi dossier avocat » du 01.09.2023 (120 euros)

— Les frais de « mise en demeure RAR » du 24.01.2022 (59,80 euros)

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI VALPINS, représentée par son gérant, à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 15.492,31 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble. L’inertie du défendeur ayant déjà conduit à deux précédentes condamnations est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI VALPINS sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI VALPINS, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

CONDAMNE la SCI VALPINS, représentée par son gérant, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 11] PINS sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 15.492,31 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter 06 novembre 2024 date de la mise en demeure,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de sa demande de ce chef ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de paiement au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE la SCI VALPINS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI VALPINS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI VALPINS aux dépens de la présente instance,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] VAL [Adresse 9] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à mettre à la charge de la SCI VALPINS les frais d’exécution, et afférents au droit proportionnel dégressif de l’huissier de justice mandaté en application de l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001, modifié, dès lors que ce droit est légalement à la charge du créancier,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT