TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Mars 2026

GROSSE :

Le 22 mai 2026

à Mme [N] [F]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/06955 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7IBX

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [F] [N], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [M] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 5 décembre 1984, l’OPH Provence Métropole Logement, anciennement dénommé Habitat [Localité 2] Provence, a donné à bail à M. [X] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], logement n°188, Bâtiment D, entrée n°05, [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 898,66 francs, outre 179,38 francs de provision sur charges.

Par avenant en date du 31 mars 2021, le bail a été transféré à Mme [M] [L] à la suite du décès de M. [X] [U].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025 un commandement de payer la somme de 1.399,08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

—  Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

—  Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse et de tous occupants de son chef,

—  La condamner à payer la somme provisionnelle de 3.112,33 euros, comptes arrêtés au 3 décembre 2025,

—  La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer,

—  La condamner à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2026.

A cette audience, le bailleur, représenté par Mme [N], munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.993,62 euros à la date du 3 mars 2026, terme de février 2026 inclus,

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 19 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 08 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Selon acte de commissaire de justice du 21 août 2025, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 1.399,08 euros dans un délai de deux mois.

Toutefois, la clause insérée dans le bail conclu le 5 décembre 1984, contient une clause résolutoire stipulant que « Le non-paiement entraînera de plein droit, et sans aucune formalité, la résiliation de la location par la seule expiration d’un délai de huit jours après le jour du terme ».

Il est acquis que le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et qu’il n’a fait l’objet d’aucune modification, sauf s’agissant du nom du locataire.

Pour autant, le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail dans un délai de huit jours après commandement demeuré infructueux alors que la loi exige désormais un délai minimum de six semaines laissé au locataire pour régulariser sa situation après la délivrance d’un commandement préalable, rend nécessaire une appréciation de sa conformité aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 laquelle ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte pas à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des développements qui précèdent que les demandes tendant au constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant ordonner l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnité d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 3.993,62 euros, à la date du 3 mars 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de février 2026 inclus.

Pour la somme au principal, la défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

La défenderesse sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.993,62 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de l’OPH Provence Métropole Logement recevable ;

DIT n’avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [M] [L] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Mme [M] [L] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement, à titre provisionnel, la somme de 3.993,62 euros décompte arrêté au 3 mars 2026 incluant la mensualité de février 2026, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [M] [L] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [L] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge