TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

GROSSE :

Le 27 Avril 2026

à M^e Fanny ESCARGUEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 Avril 2026

à M^e Marie-ange MATTEI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 26/00140 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7MKU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [M]

né le 07 Novembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Non comparant représenté par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e Marie-ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 22 décembre 2015, la société [Adresse 3] a consenti à M. [J] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer de 400 euros outre 178,38 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, M. [J] [M] a assigné la société HLM 13 Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé afin d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard et remédier aux causes d’infiltrations et moisissures affectant le logement, et à réparer le dommage subi du fait du trouble de jouissance et du préjudice moral. A titre subsidiaire, il sollicitait la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, une expertise a été ordonnée et M. [S] [K] a été désigné en qualité d’expert. Le rapport d’expertise a été déposé le 7 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, M. [J] [M] a assigné la société [Adresse 3] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Juger que la responsabilité contractuelle du bailleur est engagée en raison de l’inexécution de ses obligations contractuelles envers ses locataires dont le logement connaît de graves désordres ;En conséquence, condamner la société HLM 13 Habitat à faire réaliser les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la quinzaine suivant la notification du jugement et à produire un certificat par des hommes de l’art de la réalisation des travaux afin d’être libérée de l’astreinte, à savoir :Reloger éventuellement temporairement M. [M] et ses enfants dans un appartement sain et exempt de tout problème lié à des insectes et/ou nuisibles ;Effectuer un diagnostic complet de l’appartement afin de relever tous les orifices d’entrée ;Effectuer une désinsectisation complète de l’appartement ;Sur la base du diagnostic, reboucher tous les vecteurs d’entrée potentiels des cafards ;Effectuer une nouvelle désinsectisation ;Effectuer une inspection vidéo de l’ensemble des canalisations des parties communes de l’immeuble afin de repérer la présence de cafards et/ou des voies d’entrée dans les canalisations ;Effectuer les réparations rendues nécessaires par les investigations vidéo ;Effectuer une désinsectisation de l’ensemble des conduits des parties communes de l’immeuble ;Effectuer des visites de contrôle tous les mois sur une période significative de six mois afin de vérifier la bonne efficacité des actions entreprises ;Condamner la société [Adresse 3] si les travaux devaient excéder 21 jours à reloger M. [M] et sa famille et occupant de leur chef dans un bien décent similaire au bien existant et ce conformément aux textes en vigueur ;condamner la société HLM 13 Habitat à payer à M. [M] la somme de 300 euros au titre du coût du constat d’huissier et la somme de 5.366,40 euros en réparation du préjudice de jouissance et la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral ;condamner la société [Adresse 3] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après avoir fait l’objet d’une radiation le 8 décembre 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 mars 2026.

M. [J] [M], représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il maintient ses demandes et fait valoir que le logement donné à bail présente un caractère indécent, le bailleur ayant manqué à ses obligations contractuelles et légales. Il convient de se reporter à ses écritures pour le détail de ses moyens et prétentions.

La société HLM 13 Habitat, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de M. [J] [M]. Sur les moyens développés par le défendeur au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

PAR CES MOTIFS

Sur le manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants, notamment les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Par ailleurs, l’article 1719 1° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve. Par ailleurs, l’indécence d’un logement ne signifi?e pas que celui-ci serait inhabitable.

En l’espèce, M. [J] [M] produit un procès-verbal de constat établi le 24 août 2022 par Me [F], commissaire de justice, constatant les éléments suivants, corroborés par des photographies jointes au rapport :

dans la cuisine : la présence de moisissures importantes ainsi que des traces d’infiltrations d’eau importantes au niveau du linteau de l’ouvrant, du sous-ouvrant et sur le retour du mur droit ;dans la loggia : des traces importantes de moisissures au niveau de l’encadrement intérieur de la porte séparative avec la loggia, sur le plafond et sur le mur de façade de la loggia ainsi que des traces de moisissures et d’humidité ;dans la chambre des enfants : des traces importantes de moisissures au niveau du pourtour de l’encadrement de l’ouvrant PVC et sur le mur ;Dans les toilettes : des traces d’infiltrations d’eau sur la canalisation à droite du cumulus et des traces de moisissures sur le pan de mur donnant sur l’arrière de part et d’autre de l’encadrement de la porte-fenêtre ;Dans le séjour : des traces d’infiltrations et de moisissures au niveau du pourtour de l’encadrement de la fenêtre tant au niveau du linteau que des pourtours gauche et droite ;Dans la chambre mitoyenne : des traces de moisissures et d’infiltrations au niveau de l’encadrement des fenêtres, des manques d’enduit au niveau de la façade extérieure et des fissurations à la commissure du mur gauche et de la façade ainsi qu’au niveau de l’encadrement ;La présence de cafards à différents endroits de l’appartement.

En outre, le rapport d’expertise judiciaire du 15 avril 2024 relève qu’au jour de la visite, les lieux sont exempts de tous désordres à l’exception de la chambre 1 et de la chambre 2 où il a pu être constaté de « légères traces de moisissures en partie basse des murs de façade ». Il est ajouté que les désordres relevés dans le constat du commissaire de justice du 24 août 2022 n’ont pu être constatés par l’expert compte tenu des interventions réalisées par le bailleur. En revanche, l’expert a constaté la présence de cafards.

S’agissant des causes et origines des désordres constatés, le rapport d’expertise indique que les murs des chambre 1 et 2 sont dépourvus d’isolation thermique ce qui génère un phénomène de pont thermique dû à la différence de température entre une paroi froide (côté extérieur) et une paroi chaude (côté intérieur) générant à terme un développement de moisissures sur la paroi chaude. Il ajoute que les dégâts relevés dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice ont été générés par différentes causes, à savoir :

L’existence de ponts thermiques sur les murs intérieurs côté façade ;La suroccupation des personnes et la multiplication des effets : vapeur d’eau dégagée par les individus, activités liées aux préparations de cuisine, douches, bains, séchage de linge à l’intérieur, accumulation et surencombrement d’affaires… ;Une ventilation insuffisante ;Des grilles de ventilation obstruées ;Une température de chauffage élevée.

Il confirme que les nuisibles présents dans le logement proviennent des parties communes de l’ensemble du bâtiment et qu’il appartient au bailleur de procéder à des interventions de désinsectisation deux fois par an dans l’ensemble de l’immeuble.

L’expert préconise ainsi la réalisation de travaux sur les murs intérieurs côté façade des deux chambres consistant en la réalisation d’une ossature métallique, la mise en place d’un isolant thermique, de plaques de parement et la mise en peinture après préparation des supports. Il note que ces travaux, qui avaient été préconisés dans le pré-rapport, ont été réalisés par le bailleur entre le 2 et le 5 avril 2024. Il précise que les travaux préconisés ne contraignent pas le locataire à quitter les lieux durant leur réalisation d’une période de trois jours.

Le rapport conclut que les désordres constatés sont « minimes » et ne rendent pas inhabitables les lieux loués. Il indique que les désordres relevés dans les chambres 1 et 2 ne génèrent pas de troubles de jouissance. Le rapport souligne que le logement ne comportant que trois chambres, il est inadapté pour la famille de M. [M] et en déduit que « cette situation a engendré dans le temps les désordres relevés ».

L’expert rappelle que le bailleur a procédé en plusieurs étapes à « d’importants travaux d’isolation et de peinture dans les lieux » et précise que la présence de cafards n’affecte pas uniquement le logement occupé par M. [M] mais concerne l’ensemble des parties communes et privatives de l’immeuble. Des campagnes de traitement sont ainsi organisées deux fois par an, M. [M] ayant, selon l’expert, refusé la dernière intervention à son domicile. Il conclut à l’absence de responsabilité du bailleur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement donné à bail ne répond pas aux normes de décence. En effet, il n’assure pas correctement le clos et le couvert, la présence d’infiltrations et de moisissures dans le logement en témoignant.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, la suroccupation du logement, si elle a contribué à une partie des désordres, ne saurait être retenue comme la seule cause des désordres. En effet, le rapport d’expertise retient également au titre des causes, l’existence de ponts thermiques sur les murs intérieurs côté façade. Par ailleurs, il ne saurait être contesté qu’un logement infesté de cafards ne saurait être considéré comme décent, peu important que la présence des nuisibles affecte également les parties communes et l’ensemble de l’immeuble.

Au regard des dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1998 et 1743 du code civil, la société [Adresse 3] est donc considérée comme ayant manqué à ses obligations, faute de démontrer un événement de force majeure de nature à l’exonérer.

Par ailleurs, si l’expert conclut à l’absence de troubles de jouissance, ce n’est qu’en raison de la réalisation des travaux par le bailleur en avril 2024. Il n’en demeure pas moins qu’entre le mois d’août 2022 – date du procès-verbal de constat – et le mois d’avril 2024, le logement présentait des problèmes d’humidité dus en partie au problème d’isolation thermique dans les chambres 1 et 2.

Sur la demande de réalisation des travaux de réparation sous astreinte

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés par le bailleur, ce que ne conteste pas M. [J] [M], ce qui a d’ailleurs, selon l’expert, contribué à la disparition des désordres.

Par ailleurs, la société HLM 13 Habitat justifie avoir régulièrement fait intervenir des sociétés de désinsectisation et dératisation, et en particulier en janvier 2021, septembre 2021, août 2022, juin 2023, novembre 2023, janvier 2024 et en particulier dans le logement occupé par M. [J] [M] à deux reprises. Il sera relevé que ce dernier a refusé à deux reprises le passage de la société dans son logement.

Les demandes formées par M. [J] [M] à ce titre seront donc rejetées.

Sur la demande de relogement

Il ressort des termes mêmes de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique précité, qui renvoie au II de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, que les propriétaires qui ont mis à disposition des logements dans une situation de suroccupation doivent assurer le relogement des occupants.

En l’espèce, si M. [J] [M] demande à être indemnisé du préjudice né de la carence du bailleur à lui proposer un logement adapté à la composition de sa famille, il n’appartient pas à la présente juridiction d’apprécier l’analyse portée par le bailleur social sur la situation du demandeur, cette question relevant de la compétence du tribunal administratif. Il sera cependant relevé que la société Habitat 13 a adressé à M. [J] [M] des propositions de relogement qui n’ont pas convenu à ce dernier. Il ne sera donc pas fait droit à ses demandes, en ce compris la demande subsidiaire de relogement.

Sur la demande de dommages-intérêts

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance.

Il sera en outre rappelé que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable délivrée par le locataire.

Enfin, il convient de rappeler que le préjudice de jouissance ne peut être distingué du préjudice moral dès lors que le préjudice de jouissance inclut nécessairement la perte de qualité de vie générée par des désordres présentés par le logement, préjudice également de nature morale.

En l’espèce, il a été établi que la société [Adresse 3] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, de jouissance et d’entretien ce qui a nécessairement causé un dommage à M. [J] [M]. Celui-ci est fondé à invoquer des troubles de jouissance anormaux qui ont incontestablement perturbé son cadre de vie et son confort, consistant en la présence d’humidité et l’apparition de moisissures dans plusieurs pièces de l’appartement.

Il importe de souligner que le logement litigieux est de type 4, d’une superficie d’environ 88 m² comprenant un séjour, une cuisine, un cellier, un hall, trois chambres, une salle de bain et des toilettes. Le foyer familial est composé de huit enfants et de deux adultes.

Si M. [J] [M] soutient que les désordres affectent le logement depuis 2018, il n’en rapporte pas la preuve puisque les premiers éléments fournis sont ceux résultant du procès-verbal de constat établi le 24 août 2022. Par ailleurs, il n’est pas contesté par le demandeur que la société bailleresse a procédé aux travaux préconisés par le pré-rapport de l’expert, celui-ci constatant dans son rapport final que les travaux ont effectivement été réalisés par le bailleur entre le 2 et le 5 avril 2024.

Il sera donc retenu comme période d’indemnisation la période du 24 août 2022 au 5 avril 2024, date de fin des travaux réalisés par le bailleur. En outre, au regard des conclusions du rapport d’expertise, il sera retenu dans l’appréciation du préjudice subi par M. [J] [M] la responsabilité partielle de celui-ci dans l’apparition des désordres.

En conséquence, le trouble de jouissance subi par M. [J] [M] sera dès lors justement réparé par l’allocation d’une somme de 1.700 euros, représentant 15% du montant du loyer sur une période de 20 mois. La société HLM 13 Habitat sera donc condamnée à payer la somme de 1.700 euros à M. [J] [M] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Ce dernier sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société [Adresse 3] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 24 août 2022 à hauteur de 300 euros. Par ailleurs, il convient de la condamner à payer à M. [J] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Condamne la société HLM 13 Habitat à payer à M. [J] [M] la somme de 1.700 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute M. [J] [M] du surplus de ses demandes ;

Condamne la société [Adresse 3] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 24 août 2022 à hauteur de 300 euros ;

Condamne la société HLM 13 Habitat à payer à M. [J] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 27 avril 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE