TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [J] [U]

Madame [E] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître HALIMI Jeanine

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07017 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OS6

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 2 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 3, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître HALIMI Jeanine, avocat,

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant et non représenté,

Madame [E] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07017 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OS6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2023, la société APEC DEV PROPERTY 3 a consenti un bail d’habitation à M. [J] [U] et Mme [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment H2, escalier 1, étage 15, logement 4007, porte 506, parking sous-sol n°17 lot n° 9005), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 625 euros, charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 4 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 971,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [U] et Mme [E] [O] le 5 mars 2024.

Par assignations du 12 juillet 2024, la société APEC DEV PROPERTY 3 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [U] et Mme [E] [O] et à la séquestration des biens et objets mobiliers et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 646,05 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l’audience du 1er octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2024 à la demande du bailleur. Mme [E] [O], qui comparait en personne, a déclaré qu’elle avait rendez-vous le 31 octobre 2024 pour déposer un dossier de surendettement.

Appelée à l’audience du 20 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 janvier 2025 à la demande des locataires malades.

À l’audience du 10 janvier 2025, la société APEC DEV PROPERTY 3, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2025, s’élève désormais à 14 685,59 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus. La société APEC DEV PROPERTY 3 considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société APEC DEV PROPERTY 3 déclare que deux règlements ont été réalisés en octobre mais que depuis aucune mensualité n’a été payée. Elle ajoute que les locataires sont toujours dans les lieux.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [J] [U] et Mme [E] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société APEC DEV PROPERTY 3 ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société APEC DEV PROPERTY 3 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 971,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société APEC DEV PROPERTY 3 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société APEC DEV PROPERTY 3 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, M. [J] [U] et Mme [E] [O] lui devaient la somme de 14 685,59 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 5 646,05 euros.

M. [J] [U] et Mme [E] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 722.85 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société APEC DEV PROPERTY 3 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [U] et Mme [E] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 330 euros à la demande de la société APEC DEV PROPERTY 3 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 mai 2023 entre la société APEC DEV PROPERTY 3, d’une part, et M. [J] [U] et Mme [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment H2, escalier 1, étage 15, logement 4007, porte 506, parking sous-sol n°17 lot N° 9005) est résilié depuis le 5 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [U] et Mme [E] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [U] et Mme [E] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] (bâtiment H2, escalier 1, étage 15, logement 4007, porte 506, parking sous-sol n°17 lot N° 9005) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [E] [O] à payer à la société APEC DEV PROPERTY 3 la somme de 5 646,05 euros (cinq mille six cent quarante-six euros et cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1ER mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [E] [O] à payer à la socié APEC DEV PROPERTY 3 la somme de 330 euros (trois cent trente euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 mars 2024 et celui des assignations du 12 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge