Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01402 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMQ7

Société CLAIRSIENNE

C/

[G] [R]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M. [W] (salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 10] [Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représenté par M^e Eléonore TROUVE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 30 août 2023, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à M. [G] [R] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 12] [Localité 2][Adresse 1] [Adresse 9].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CLAIRSIENNE a fait signifier à M. [G] [R] le 7 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 15 juillet 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner M. [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé à l’audience du 21 novembre 2024 en lui demandant de :

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin

— le condamner à payer par provision la somme de 5.886,34 euros, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer depuis la résiliation du bail jusqu’à la date de résiliation,

— le condamner au montant de la pénalité de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2024

— le condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet d’un report pour permettre à M. [G] [R] d’organiser sa défense et a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 mars 2025.

Lors des débats, la SA CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 9.501,34 euros hors frais de procédure selon un décompte fourni à l’audience. Elle s’oppose à la demande de sursis à statuer et à l’octroi de délais de paiement, et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle demande que les indemnités d’occupation soient égales au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges et autres révisables selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à la totale restitution des lieux

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la SA CLAIRSIENNE à l’audience, pour l’exposé complet de ses moyens.

M. [G] [R], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

* à titre liminaire

— ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive de réaménagement de ses dettes par la Commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE

* à titre subsidiaire,

— ORDONNER la suspension de son expulsion de Monsieur [R] dans l’attente de la décision définitive de réaménagement de ses dettes par la Commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE

— lui OCTOYER des délais de paiement sur une durée de 36 mois et prévoir un échéancier de remboursement de la dette locative à hauteur de 50,00 euros par mois pendant 35 mois et de remboursement du solde restant dû le 36ème mois, à compter de la décision à intervenir;

— DÉBOUTER la SA CLAIRSIENNE de sa demande de condamnation au paiement d’une pénalité ;

* en toute hypothèse,

— DÉBOUTER la SA CLAIRSIENNE de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— ORDONNER que chacune des parties conservera par devers elle ses frais de procédure et dépens.

Il convient de se reporter à ses conclusions écrites soutenues à l’audience quant à l’exposé de ses moyens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE SURSIS À STATUER

Le juge apprécie l’opportunité du sursis dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, au vu de la survenance d’un événement déterminé.

Selon décision du 12 décembre 2024, M. [G] [R] vient d’être déclaré recevable à la procédure de surendettement et son dossier est orienté vers des mesures imposées.

Néanmoins, il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, ni même être en capacité de le faire au regard des revenus déclarés à la Commission, qui selon ses déclarations seraient moindres. De plus, s’il émet la volonté de reprendre le travail fin janvier, il apparaît en difficulté pour y parvenir au regard des pièces qu’il a produit.

Dans ces conditions il n’apparaît pas justifié de retarder le jugement de l’affaire en ordonnant un sursis à statuer.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 7 mars 2024, pour la somme en principal de 3.472,59 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 8 mai 2024.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce si la Commission de Surendettement des Particuliers a déclaré le dossier de M. [G] [R] recevable et l’a orienté vers des mesures imposées, il n’a pas repris le paiement d’un loyer courant et par conséquent il ne peut bénéficier des dispositions précitées.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne peut donc ni accorder des délais de paiement, ni suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il sera donc constaté que le bail a pris fin.

M. [G] [R], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il ne peut être accordé à M. [G] [R] de sursis à son expulsion dans le cadre des dispositions de l’article L.722-6 du code de la consommation, ces dispositions devant être mises en oeuvre par la commission, ou en cas d’urgence par son président, dans le cadre de la procédure de surendettement et adressées au juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement. Le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’a donc pas le pouvoir de surseoir à la mesure d’expulsion sur ce fondement.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA CLAIRSIENNE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [G] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.501,34 euros à la date du 13 janvier 2025.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de M. [G] [R] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (602,50 euros à la date du 13 janvier 2025).

Est en outre inclus dans ce décompte une pénalité de 7,62 euros régulièrement appliquée en vertu de l’article L. 442-5 du code de la construction et l’habitation et qu’il n’y a pas lieu d’en déduire.

M. [G] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

M. [G] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [G] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de M. [G] [R] commandent de ne pas allouer à la demanderesse une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETONS la demande de sursis à statuer ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ;

CONSTATONS, à la date du 8 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2023 et liant la SA CLAIRSIENNE à M. [G] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 12] ([Adresse 6])[Adresse 1] [Adresse 9] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [G] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CLAIRSIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’a pas le pouvoir de suspendre l’expulsion sur le fondement des dispositions de l’article L.722-6 du code de la consommation ;

DISONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (602,50 euros à la date du 13 janvier 2025) ;

CONDAMNONS M. [G] [R] à payer à la SA CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 9.501,34 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [G] [R] à payer à la SA CLAIRSIENNE à titre provisionnel les indemnités mensuelles d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [G] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE