TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 Mars 2026

à M^e Philippe CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06164 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QX6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS 3 RUE NOUVELLE 13003 MARSEILLE, , prise en la personne de son syndic en exercice La société CIPA Compagnie Immobilière Perrissel et Associés exercant sous l’enseigne AGENCE ETOILE, dont le siège social est sis 166 Rue Jean Mermoz – 13008 MARSEILLE , , prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [W]

né le 18 Mai 1925 à BISKRA (ALGERIE), demeurant 26 Rue du Docteur Jean Fiolle – 13006 MARSEILLE

non comparant

Madame [Y] [J] épouse [W]

née le 01 Janvier 1927 à BISKRA (ALGERIE), demeurant 26 Rue du Docteur Jean Fiolle – 13006 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] sont propriétaires du lot n°22 au sein de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE.

Par jugement de référé du 28 septembre 2020, Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] ont été solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE les sommes de 6 686,22 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 septembre 2020 et 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] de lui payer la somme de 7 001,63 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, le SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, La société Compagnie immobilière Perissel et Associés(Agence Etoile Immobilier , a fait assigner Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation avec exécution provisoire à lui payer les sommes de :

—  5 467,59 euros au titre des provisions et des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 mars 2025, 358 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 9 décembre 2025, le SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, actualisant sa créance selon conclusions signifiées aux défendeurs à la somme de 7 603,70 euros au principal, 636,39 euros pour les frais nécessaires et réduisant sa demande de dommages et intérêts à 1500 euros.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités à étude, Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] ne sont ni comparants ni représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] par la production du relevé cadastral et de l’acte notarié.

Le contrat de syndic expirant le 14 juillet 2025, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 28 juillet 2020, 6 juillet 2021, 29 mars 2022, 24 juillet 2023, 16 avril 2024 et 2 avril 2025 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 d’autre part.

Il communique un décompte sur la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2025 indiquant un solde débiteur de 7 603,70 euros.

Il joint les relevés de compte individuels du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 31 août 2024.

Les frais nécessaires au recouvrement de 636,39 euros sollicités sont justifiés s’agissant des frais de mise en demeure de 2023 pour une somme de 50 euros.

Pour le surplus, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « constitution du dossier », bien que chronophages, font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’acte d’huissiers sont compris dans les dépens, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déduction faite des frais injustifiés, non indispensables ou indemnisés au titre des dépens ou des frais irrépétibles, la dette s’élève à la somme de 50 euros.

Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] seront par conséquent condamnés à payer au SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE les sommes suivantes :

—  50 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires impayés,

—  7 603,70 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2025

Ce, avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la précédente condamnation a été intégralement exécutée et qu’un accord amiable a été tenté entre le fils des requis, âgés de 100 et 98 ans et le SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE.

Le SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] succombant, ils seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] à payer au SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE, pris en la personne de son syndic, Agence Etoile Immobilier les sommes de :

— cinquante euros (50 euros) au titre des frais de recouvrement nécessaires impayés,

— sept mille six cent trois euros et soixante-dix centimes (7 603,70 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2025

Ce, avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2023.

DEBOUTE le SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE, pris en la personne de son syndic, Agence Etoile Immobilier, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] et Madame [Y] [J] épouse [W], in solidum, à payer au SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE, la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble sis 3 Rue Nouvelle, 13003 à MARSEILLE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE