MINUTE:

N° RG 24/00028 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YYOA

Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

C/

[S] [M]

Le

— Expéditions délivrées à

— GIRONDE HABITAT

— M^e Maeva BOSCH

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 juin 2024

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°404877 086, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

Sis [Adresse 2],

représenté par Madame [T] [Y], munie d’un pouvoir à l’audience

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e ALTAMARPARKOVA loco M^e Maeva BOSCH (Avocat au barreau de BORDEAUX)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N330632024002825 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mai 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Janvier 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2019, à effet au même jour, GIRONDE HABITAT Office Public de l’habitat, a donné à bail à Monsieur [S] [M] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3]. Le loyer mensuel actuel a été fixé actuellement à 526,70 € charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 10 mars 2023, GIRONDE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2078,97€ au titre des arriérés de loyers et de fournir les justificatifs d’assurances aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, GIRONDE HABITAT a assigné devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité d’ ARCACHON à l’audience des référés du 26 mars 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail au 30/01/2024 de la location consentie sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour non paiement des loyers et non souscription d’une assurance habitation;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [M] des lieux loués et ce au besoin avec le concours de la force publique;

— Condamner Monsieur [S] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 3219,86 € correspondant aux loyers et charges impayés du logement dus au 5 décembre 2023,

— Condamner Monsieur [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner Monsieur [S] [M] à payer une somme de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [S] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Rappelle l’ exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Lors de l’audience du 26 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 21 mai 2024.

A cette audience, GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté par son représentant, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1089,55 € au mois de mai 2024 et n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [S] [M], représenté par son conseil, reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement par la mise en place d’ un plan d’ apurement de la dette de 150€ par mois.

Il expose avoir eu des difficultés financières qui vont se résorber. Il explique avoir cessé son activité d’entrepreneur individuel et a retrouvé un emploi salarial pour un salaire de 2000 € par mois.

Un accord a été trouvé à cette audience entre les parties sur l’ octroi de délais et Monsieur [M] a justifié de la souscription d’ une assurance habitation.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 19/01/2024 , deux mois avant la date de l’audience du 19 mars 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la CCAPEX le 13 mars 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

— l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales:

1)d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances , à défaut de convention.

2)de payer le prix du bail aux termes convenus."

— En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

— Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d assurance et paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour non souscription d’une assurance des risques locatifs.

GIRONDE HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] le 10 mars 2023 un commandement d’avoir à payer la somme de 2078,97 € au titre des loyers échus et défaut d’assurance habitation. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24. I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] n’ayant pas, réglé les causes desdits commandements dans le délais légal et justifié d’une assurance habitation à compter du délais d’un mois de la délivrance dudit commandement, ces manquements entraînent la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle et ce en application de l’article l’ article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 11 mai 2023.

Monsieur [M] demande néanmoins le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de cette clause.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] justifie avoir repris le paiement des loyers et a commencé à apurer sa dette.

La bailleur a indiqué qu’il ne s’ oppose pas à l’ octroi de délais de paiement et accepte le plan d’ apurement de 150€ par mois en sus du paiement du loyer en cours.

Monsieur [M] se trouve en conséquence bien fondée à se prévaloir des dispositions précitées de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit à compter de la signification de la décision.

Cette clause sera réputée ne pas avoir joué si le paiement de la somme de 150 € mensuel jusque à apurement de la dette à compter de cette date est effectif et que Monsieur [S] [M] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location.

Dans le cas contraire la clause reprendra son plein effet et, dans la mesure où le délai de un mois à compter de la délivrance du commandement de payer avait couru au jour de l’assignation en expulsion, il y a lieu d’autoriser en ce cas l’expulsion de Monsieur [S] [M] et de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Dans l’hypothèse où la clause de résiliation de plein du droit reprendrait effet, une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel et son montant sera égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Monsieur [S] [M] sera condamné à son paiement en deniers ou quittances valables à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [S] [M] ;

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [S] [M] à verser la somme de 150 € à GIRONDE HABITAT, OFFICE PUBLIC de l’HABITAT en application de l’ article 700 du code de procédure civile .

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond,

CONSTATONS que GIRONDE HABITAT, Office Public de l’habitat a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et non justificatif d’assurance habitation par commandement de payer en date du 10 mars 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer à GIRONDE HABITAT Office Public de l habitat la somme de 1089,55€ à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du mois de mai 2024 (échéance du mois de mai incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

ACCORDONS à Monsieur [S] [M] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, les dépens et indemnité de procédure;

L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois de la signification de la présente décision par versement de 150 € par mois jusqu’à apurement de la dette, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date;

DISONS que le loyer courant et les charges devront être versés à leur date d’échéance;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens;

SUSPENDONS en conséquence les effets du commandement de payer en date du 10 mars 2023 aux fins de résiliation de plein droit du bail;

DISONS que si le moratoire est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités à la charge de Monsieur [S] [M] au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives à leur date d’échéance, et après notification par lettre recommandée avec accusé de réception, la totalité des 1089,55€ restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des 1089,55€ dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas Monsieur [S] [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3] et DISONS qu’à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (526,70€ par mois), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Monsieur [S] [M] en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 11 avril 2023;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer GIRONDE HABITAT Office Public de l’ habitat la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier .

Le Greffierle Juge