TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT

du 12 Mai 2026

Enrôlement : N° RG 23/12129 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4FGD

AFFAIRE : Mme [D] [K] épouse [S] (M^e Christel CILIA-AGROFF)

C/ S.A.R.L. [T] ; Mme [W] [L] [G] Valérie KEUSSEYAN-BONACINA del’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 12 Mai 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [D] [K] épouse [S]

née le 29 Avril 1948 à [Localité 2] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christel CILIA-AGROFF de la SELARL CILIA-AGROFF, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 2]

C O N T R E

DEFENDERESSES

LA S.A.R.L. [T], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 948 996 129 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, Madame [W] [L] [X], domiciliée audit siège

Madame [W] [L] [X], née le 29 septembre 1973 à [Localité 3] (92), domiciliée et demeurant [Adresse 3]

toutes deux représentées par Maître Valérie KEUSSEYAN-BONACINA de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [D] [S] née [K] est propriétaire, pour en avoir hérité et suivant acte de partage du 24 janvier 2013, d’une maison à usage d’habitation située au [Adresse 4] à [Localité 2] (13), formant le lot n°50 du [Adresse 5]. Par acte en date d’acquisition du 21 avril 2021, Mme [W] [L] [X] a fait l’acquisition de la maison à usage d’habitation voisine, formant le lot n°51 du [Adresse 5], situé au [Adresse 6] à [Localité 4].

Suivant arrêté communal du 17 décembre 2021, Mme [X] a obtenu un permis de construire pour faire réaliser une extension de la construction existante sur son lot lui permettant d’occuper le deuxième étage de la maison à titre de résidence principale tandis que le rez-de-chaussée et le premier étage étaient loués. Par un deuxième arrêté communal du 19 mai 2023, elle a ensuite été autorisée à diviser son lot en deux parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ayant chacune une contenance d’environ 500 mètres carrés. Par acte du 25 mai 2023, elle a vendu la parcelle n°[Cadastre 2], dont l’accès se situe désormais au [Adresse 7] à [Localité 4], à la société à responsabilité limitée [T] dont elle est associée et gérante. Par un troisième arrêté communal du 25 août 2023, elle a obtenu un permis de construire pour faire réaliser une maison individuelle d’un étage avec piscine sur la parcelle ainsi vendue.

Le 20 octobre 2023, M. [Z] ainsi que les époux [S] et [H], propriétaires des parcelles voisines, ont sollicité le retrait du permis de construire. Leur recours gracieux a été rejeté par courrier du 30 novembre 2023. Par requête du 20 décembre 2023, ils ont sollicité l’annulation de l’arrêté du 25 août 2023 devant le tribunal administratif de Marseille et ont formé, le même jour, une requête en référé suspension de l’exécution dudit arrêté. Par ordonnance de

référé du 4 janvier 2024, leur requête en référé suspension a été rejetée. Mme [X] a, quant à elle, déposé une demande de permis de construire modificatif, qui lui a été accordée le 25 mars 2024, suite à quoi les colotis se sont désistés de leur recours en annulation du permis initial.

***

Estimant que les constructions réalisées violent le règlement du lotissement, par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, Mme [D] [S] née [K] a fait assigner Mme [W] [L] [X] et la société à responsabilité limitée [T] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de démolition des constructions litigieuses.

Par ordonnance rendue le 3 décembre 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— débouté Mme [X] et la société [T] de leur exception de nullité de l’assignation du 1er décembre 2023,

— déclaré irrecevables les demandes fondées sur le trouble anormal du voisinage formées par Mme [S]

— et débouté Mme [S] de sa demande d’expertise judiciaire.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 16 décembre 2025.

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Par dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2025, Mme [D] [S] née [K] demande :

— le rejet des demandes adverses,

— la démolition et le retrait de toutes constructions réalisées en violation du règlement de lotissement, à savoir les constructions en bois, terrasses, escaliers, palissades figurant sur le constat du 21 septembre 2023 et les constructions réalisées sur la parcelle acquise par la société [T] décrites sur le constat du 17 avril 2024, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement,

— la démolition et le retrait de toutes constructions en bois édifiées sur le fonds de Mme [X],

— qu’il soit fait interdiction à Mme [X] et à la société [T] de construire tout ouvrage en violation du règlement du 29 novembre 1963,

— subsidiairement, la condamnation in solidum de Mme [X] et la société [T] à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts

— et la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec maintien de l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2025, Mme [W] [L] [X] et la société à responsabilité limitée [T] demandent :

— le rejet des demandes adverses,

— la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 10 000 euros chacune pour procédure abusive

— et la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience de plaidoirie du 3 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes tendant à voir « dire et juger » et « juger » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur la demande de démolition

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article L442-9 du code de l’urbanisme que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

L’article L442-1 du même code précise que constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Enfin, l’article L480-13 dispose que « lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l’Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l’article L. 600-6, si la construction est située dans l’une des zones suivantes : […]

L’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux […] ».

En l’espèce, il résulte de l’acte de partage du 24 janvier 2013 que Mme [S] a reçu en héritage un bien immobilier acquis par son grand-père paternel auprès de la commune de [Localité 2] aux termes d’un acte de vente des 18 et 20 mars 1964. L’acte de vente, produit aux débats, stipule que le bien forme le lot n°50 du [Adresse 5], autorisé par arrêté préfectoral du 25 juin 1952, dont une ampliation ainsi qu’un exemplaire du cahier des charges, du programme d’aménagement et du plan du lotissement ont été publiés le 14 décembre 1954 et transcrits le 6 janvier 1955.

Il résulte par ailleurs de l’acte de vente des 18 et 20 mars 1964, que le bien formant le lot n°51 du même lotissement a été vendu par la commune de [Localité 2] à [Localité 5]. Sur l’acte d’acquisition de Mme [X] du 21 avril 2021, il est indiqué que le bien vendu forme le lot n°51 de la première tranche du lotissement communal des [Adresse 8], approuvé par arrêté préfectoral du 25 juin 1952 et dont l’extension a été autorisée par arrêté préfectoral du 26 avril 1967. Il est également stipulé qu’une copie du cahier des charges a été remise à l’acquéreur. L’acte de vente du 25 mai 2023 à la société [T] reprend cette stipulation.

Il résulte par ailleurs de la publication du 10 janvier 1967 que, par un arrêté préfectoral du 29 novembre 1963, la commune de [Localité 2] a été autorisée à réaliser la troisième tranche du lotissement des [Adresse 8]. Cette publication comprend ledit arrêté ainsi qu’une copie du cahier des charges applicable à la troisième tranche, un exemplaire du programme d’aménagement de la troisième tranche et deux plans des lots de la troisième tranche. Il résulte de l’arrêté du 29 novembre 1963 annexé que la troisième tranche du lotissement des [Adresse 8] comprend les lots n°47 à 65, 70, 71, 72 et 86 à 97 tandis que la première tranche comprend les lots n°1 à 46, 66 à 69 et 75 à 84 inclus, conformément aux dispositions de l’arrêté préfectoral du 25 juin 1952. Un document intitulé à la fois « cahier des charges » dans la liste des annexes et « Règlement » dans lesdites annexes suit la reproduction de l’arrêté.

Or, les arrêtés préfectoraux du 25 juin 1952 de constitution du lotissement et du 26 avril 1967 d’extension de la première tranche ne sont pas produits aux débats. En l’état des arrêtés produits, il apparaît donc que le lot n°51 appartenant aux défendeurs est constitutif de la troisième tranche du lotissement des [Adresse 8].

Le document intitulé « Règlement » et produit aux débats par Mme [S] lui est, en conséquence, applicable. Ce document prévoit :

— en son article 9, qu’une zone de non aedificandi de quatre mètres de largeur sera respectée pour tous les lots à partir de la limite d’emprise des voies et qu’aucune construction ne pourra être élevée à moins de quatre mètres de la limite des lots mitoyens sinon après entente des parties et autorisation du service départemental de l’urbanisme et de l’habitation ;

— en son article 11, que chaque lot ne pourra comporter qu’une seule construction et un seul logement à l’exclusion du lot n°64, que la surface d’emprise au sol ne devra pas excéder 20% de la surface du lot, construction principale et dépendances ensemble, sans que la surface totale des planchers habitable ne puisse excéder 200 mètres carrés ;

— en son article 12, que la hauteur des constructions devra être conforme aux règlements, que sont prohibées d’une façon absolue toutes constructions édifiées à titre provisoire ou en matériaux ne présentant pas de leur nature un caractère définitif, que les dépendances pourront cependant être construites en matériaux légers à l’exception du bois ;

— et, en son article 14, que le minimum des parcelles est de l’ordre de 1 000 mètres carrés et que les sous-lotissements éventuels ne devront obligatoirement comprendre que des lots ayant au moins cette surface.

En outre, l’article 10 du règlement prévoit que la « commune de [Localité 2] sera tenue à toutes les garanties ordinaire et de droit, elle déclare qu’elle n’a conféré aucune servitude sur le lotissement sauf celles qui découlent des présents programmes d’aménagement et cahier des charges ou des mitoyennetés indiquées aux actes de vente où il est fait aux acquéreurs, chacune en ce qui les concerne, entier abandon de ses droits, de façon que tout propriétaire acquéreur puisse exiger directement des autres, l’exécution des conditions imposées par le présent cahier des prescriptions spéciales ». Son article 16 précise enfin que les dispositions du règlement feront loi entre les différents acquéreurs.

Il n’est pas contesté que les lieux sont couverts par un plan local d’urbanisme. Il convient donc de déterminer si les règles précitées constituent des règles d’urbanisme ou des stipulations régissant les droits et obligations des colotis entre eux. Les règles d’urbanisme sont en effet caduques aux termes de l’article L442-9 précité.

A ce titre, il convient de relever que bien que le document ait été intitulé « Règlement », la liste des annexes de la publication du 10 janvier 1967 fait état d’un cahier de charges et, surtout, que les titres de propriété des parties font référence à un cahier des charges. En outre, il résulte des articles précités que les règles édictées visent à préserver la tranquillité des habitants du lotissement et un cadre de vie de qualité en interdisant une trop forte densité de constructions. Elles offrent ainsi des garanties aux colotis supérieures à celles offertes par le plan local d’urbanisme au regard duquel les permis de construire ont été délivrés. De ces constatations, il ressort donc bien que les colotis ont entendu contractualiser le document intitulé règlement.

Les constructions en bois visées par Mme [S] présentent cependant un caractère définitif. Ainsi, la demande de démolition et de retrait de toutes constructions en bois édifiées sur le fond de Mme [X], fondées sur la violation de l’article 12 du règlement, sera rejetée.

En outre, il ressort suffisamment du permis de construire modificatif que la piscine a été construite à une distance d’au moins quatre mètres de la limite séparative du lot et le jacuzzi et la terrasse ne sauraient être qualifiés de construction au sens de l’article 9 du règlement précité.

Cependant, il résulte des plans et photographies produits aux débats ainsi que du procès-verbal de constat que, du fait des divisions des parcelles et de la construction d’une nouvelle villa, le lot n°51 comporte deux logements, matérialisés par deux biens immobiliers distincts, et deux parcelles d’une surface d’environ 500 mètres carrés chacune. Aussi, la présence d’une seconde construction sur la seconde parcelle viole les dispositions du règlement précité en ses articles 11 et 14. Le fait que d’autres lots comportent plusieurs logements n’est pas de nature à faire cesser la violation constatée.

Or, les règles violées visent à assurer le respect d’une limite de densité de construction, éviter les vues et minimiser les nuisances liées à la fréquentation des lieux. Aussi, la seule sanction de nature à réparer le préjudice subi consiste en la démolition de la construction litigieuse. Cette sanction apparait ainsi proportionnée à l’atteinte portée à l’obligation contractuelle violée.

Par ailleurs, s’agissant de la violation de règles de nature contractuelle et non d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique, les dispositions de l’article L480-13 du code de l’urbanisme ne sont pas applicables.

Ainsi, la démolition de la villa construite sur la parcelle n°[Cadastre 2], en violation du règlement de lotissement du 29 novembre 1963 qui lui est applicable, sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La demande principale ayant été accueillie, il n’y pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts formée par Mme [K].

Enfin, le règlement étant d’ores et déjà applicable aux relations entre les parties, il n’y a pas lieu de faire interdiction à Mme [X] et à la société [T] de construire tout ouvrage en violation du règlement du 29 novembre 1963.

II – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la demande principale de Mme [S] ayant été accueillie, aucune faute ne saurait être caractérisée.

La demande de dommages et intérêts formée par Mme [X] sera en conséquence rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [W] [L] [X], partie perdante à l’instance en cours, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner Mme [W] [L] [X] à payer à Mme [D] [S] née [K] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par Mme [W] [L] [X] sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, la démolition d’un bien immobilier étant ordonnée, l’exécution provisoire de droit n’apparaît pas compatible avec la nature de la présente affaire. Elle sera donc écartée.

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort:

REJETTE la demande de démolition et de retrait de toutes constructions en bois édifiées sur le fonds de Mme [X] ou figurant sur le constat de Maître [O] ;

DIT n’y avoir lieu à interdire tout ouvrage construit en violation du règlement du 29 novembre 1963 ;

ORDONNE la démolition de la villa construite sur la parcelle n°[Cadastre 2], située au [Adresse 7] à [Localité 4], appartenant à la société à responsabilité limitée [T], dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par Mme [W] [L] [X] ;

CONDAMNE Mme [W] [L] [X] à payer à Mme [D] [S] née [K] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par Mme [W] [L] [X] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [W] [L] [X] aux dépens ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 12 mai 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT