RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 564/25jcp

N° RG 25/00379 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CR5O

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Entre :

S.A. [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur [F] [W]

né le 09 Août 1972 à [Localité 8])

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

Madame [R] [W]

née le 22 Octobre 1973 à

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame LE BOURDAIS-LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 30 Octobre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 27 Novembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 1/12/25 à SELARL LEAD et à Mr et Mme [W]

N° RG 25/00379 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CR5O – jugement du 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2012, la société [Adresse 7], bailleur, a consenti à Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] née [B], preneurs, un bail portant sur un logement individuel en pavillon de type 4 situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer brut mensuel en principal payable à terme échu de 495,52 euros.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 14 février 2025 à Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer les loyers et charges portant sur la somme en principal de 2.347,15 euros, de produire l’attestation d’assurance du logement et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE a fait assigner Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 30 octobre 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit par acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges à compter du 15 avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] au paiement de la somme de 2.594,75 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 26 juin 2025, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié augmenté des charges, révisables, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens et frais d’instance, comprenant le coût du commandement, de l’assignation et des frais pour parvenir à l’expulsion, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

En demande, la société [Adresse 7], dûment représentée par son conseil, a actualisé sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.222,85 euros, selon le décompte locatif arrêté au 17 octobre 2025 versé aux débats, et reprend ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que le commandement de payer les loyers du logement principal est resté infructueux, les paiements irréguliers ayant été insuffisants à régler la dette locative. Toutefois, les défendeurs ayant repris avant l’audience le paiement des loyers courants, le bailleur déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail.

En défense, bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice remis à étude le 7 juillet 2025, Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] née [B], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience du 30 octobre 2025.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence des défendeurs à l’audience ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 avril 2025, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 6], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 7 juillet 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 octobre 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur la solidarité

La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espère, outre la solidarité légale entre époux des dettes ménagères prévue par l’article 220 du Code civil, le contrat de bail d’habitation valablement conclu entre les parties précise que les copreneurs sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du bail jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit le contrat conclu entre les parties le 5 septembre 2012 qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte arrêtant les sommes dues au 17 octobre 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges, que le commandement de payer du 14 février 2025, qui reprend les dispositions contractuelles susmentionnées, est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance. La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 15 avril 2025.

Les défendeurs étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’appliqueront pleinement s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation due solidairement par les locataires équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé à Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] qu’il leur appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 16 du code de procédure civile dispose que, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le bailleur verse aux débats un décompte locatif qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, à la somme de 2.222,85 euros, inférieur au montant sollicité par son acte introductif d’instance, qu’il convient toutefois d’expurger des frais de recouvrement à hauteur de 392,79 euros qui relèvent le cas échéant des dépens, portant le montant de la dette locative valablement opposable aux défendeurs à la somme de 1.830,06 euros.

Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] née [B], qui ne justifient pas s’être libérés de leur dette, seront donc solidairement condamnés à payer au demandeur la somme de 1.830,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités et dans le délai fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte pièces versées aux débats que les défendeurs ont repris le versement du loyer avant l’audience, la situation personnelle et financière de Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] apparaissant compatible avec l’octroi de délais de paiement de la dette suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, le bailleur n’y étant pas opposé.

Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] seront donc autorisés à se libérer de leur dette en 18 mensualités de 100 euros et une 19ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant selon les modalités visées au dispositif.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. En revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, les défendeurs étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant solidairement due par les défendeurs s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, les défendeurs qui succombent à l’instance seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 14 février 2025.

Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort le 27 novembre 2025,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société [Adresse 7] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 5 septembre 2012 à Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] née [B] sur le logement individuel situé [Adresse 2] à [Localité 4], par acquisition de la clause résolutoire au 15 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] à payer à la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, la somme de 1.830,06 euros, expurgée des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance ;

AUTORISE Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] à se libérer de cette somme en 18 versements mensuels de 100 euros et un 19ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W], et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] en cas de résiliation effective à payer à la société [Adresse 7] une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [R] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement en date du 14 février 2025, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE