Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p13 aud civile prox 4, 14 avril 2026, n° 25/00709

TJ Marseille 14 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p13 aud civ. prox 4, 14 avr. 2026, n° 25/00709
Numéro(s) :	25/00709
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDIN
Parties :	repésenté par son Syndic la SARL SUD GESTION IMMOBILIERE, S.D.C. de l' ensemble immobilier SIS [ Adresse 1 ] c/ S.C.I. ZBA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 03 Février 2026

GROSSE :

Le 14 Avril 2026

à M^e Anne-Cécile NAUDIN

EXPEDITION :

N° RG 25/00709 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57YG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’ensemble immobilier SIS [Adresse 1],

repésenté par son Syndic la SARL SUD GESTION IMMOBILIERE, exploitée sous le nom commercial [V] IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. ZBA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) ZBA est propriétaire des lot n° 1 et 2 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 juillet 2024, le SDC de l’ensemble immobilier Sis [Adresse 4], a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SCI ZBA de lui payer la somme de 4.624,90 euros sous trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier Sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Sud Gestion Immobilière, exploitée sous le nom commercial [V] Immobilière, a fait assigner la SCI ZBA, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 514 et suivants, 696 et 700 du Code de procédure civile, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-4.762,34 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

-510 euros au titre des frais nécessaires,

-2.000 euros au titre des dommages et intérêts, son attitude ayant aggravé sa situation,

-2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 28 juillet 2025, à laquelle le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] a sollicité un renvoi aux fins d’apurement de la dette.

A l’audience du 3 février 2026, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée dans les termes de l’article 659 du Code de procédure civile, la SCI ZBA n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la SCI ZBA ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] justifie de la qualité de copropriétaire de la SCI ZBA par la production de la fiche de renseignements sur l’immeuble émise par la Direction générale des finances publiques.

Le contrat de syndic sur la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 est versé au débat.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 6 décembre 2022, 11 octobre 2023 et 10 septembre 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2021, 2022 et 2023, et votant les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] produit un décompte en date du 1er octobre 2024 sur la période du 30 octobre 2023 au 1er octobre 2024 indiquant un solde débiteur de 4.762,34 euros.

Les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à ces périodes sont produits ainsi que les attestations de non recours.

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement, sollicités pour une somme totale de 510 euros, ils sont justifiés, les frais de transmission de dossier à avocat relevant des frais irrépétibles (300).

La SCI ZBA sera par conséquent condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] les sommes suivantes :

-210 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 1er janvier 2025,

-4.762,34 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 30 octobre 2023 au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 4.624,90 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de la SCI ZBA à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] de régler les charges de copropriété et qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour des charges de copropriété antérieures à celles objet du présent litige, sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, la SCI ZBA sera condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SCI ZBA succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ZBA à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL [V] Immobilière les sommes suivantes :

— deux cent dix euros (210 euros) au titre des frais de recouvrement impayés dus au 1er janvier 2025,

— quatre mille sept cent soixante-deux euros et trente-quatre centimes (4.762,34 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 30 octobre 2023 au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 4.624,90 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI ZBA à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL [V] Immobilière, la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ZBA aux dépens ;

CONDAMNE la SCI ZBA à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL [V] Immobilière la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE

_______________

TRIBUNAL JUDICIAIRE

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