TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00204

N° Portalis DBW3-W-B7J-7FBX

AFFAIRE : Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE

C/ M. [J] [A] [T]

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 17 Février 2026

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2026

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, société coopérative à capital variable immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le numéro 381 976 448 dont le siège social est 25 chemin des 3 Cyprès à AIX-EN-PROVENCE CEDEX (13097), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Violaine CREZE pour avocat

CONTRE

Monsieur [J] [A] [T], né le 2 juillet 1997 à HAI PHONG (VIETNAM), de nationalité vietnamienne, célibataire non lié par un pacte civil de solidarité, demeurant et domicilié Parc Dromel, Bâtiment 29, escalier 1 – 406 Boulevard Romain Rolland à MARSEILLE (13009).

Non comparante et n’ayant pas constitué avocat

DEBITRICE SAISIE

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence poursuit à l’encontre de Monsieur [J] [A] [T] suivant commandement de payer en date du 31 juillet 2025 signifié par Me [E], Commissaire de Justice associé à Aix-En-Provence, et publié le 24 septembre 2025 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2025 S n° 00210, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type 3 au rez-de-chaussée du bloc E, immeuble 29 côté droit (lot n°3266), un garage dans le bloc E immeuble 28 portant le n°28 (lot n°3238), et une cave en sous-sol du bâtiment E portant le n°21 (lot n°3253), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé PARC DROMEL, situé 19 Boulevard de Sainte Marguerite et 406 Boulevard Romain Rolland à MARSEILLE (13009), cadastré Quartier Sainte Marguerite, Section 853 AB n°13,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Monsieur [J] [A] [T] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 27 janvier 2026.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 25 novembre 2025.

Monsieur [T] n’a pas comparu à l’audience d’orientation du 27 janvier 2026.

Le créancier poursuivant a conclu sur la validité de la clause de déchéance du terme, indiquant que dans les faits, le débiteur avait bénéficié d’un délai de trente jours pour régler les échéances impayées, demandant subsidiairement que la saisie immobilière se poursuive sur le fondement des échéances impayées.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

L’article L.212-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt, prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”

L’article R 212-2 du même code précise : “Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;”

En l’espèce, la clause d’exigibilité du contrat de prêt prévoit : “En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure infructueuse pendant 15 jours :

— en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vert du/des prêts du présent financement…”

La clause qui prévoit une mise en demeure sans délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Or, un délai de quinze jours ne peut pas être considéré comme étant un délai raisonnable.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé et qui n’est pas celui fixé au contrat.

En premier lieu, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

En second lieu, valider une déchéance du terme après un délai fixé unilatéralement par le créancier créerait également un déséquilibre significatif entre le prêteur et l’emprunteur.

La clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt sera donc considérée comme étant abusive et la déchéance du terme du 10 mars 2025 sera invalidée.

La clause d’exigibilité du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et le présent litige ne porte que sur le non paiement de ses échéances par le débiteur, l’exigence d’un délai raisonnable devant permettre à l’emprunteur de trouver une solution pour les régler.

Seule l’application de la clause de déchéance du terme du prêt en cas d’échéances impayées sera donc considérée comme abusive.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 29 mars 2022 auprès de Me [G], notaire associé à Marseille et portant

— prêt immobilier n° 3052765 d’un montant de 126 301 euros avec un taux d’intérêts de 1,22 % l’an,

— prêt immobilier n° 3052766 d’un montant de 14 000 euros avec un taux d’intérêts de 0 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 10 mars 2025 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance :

— d’un montant de 127 438,43 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,22 % l’an, au titre du prêt immobilier n° 3052765 ,

— d’un montant de 13 778,76 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3 % l’an au titre du prêt immobilier n° 3052766.

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Subsidiairement, le créancier poursuivant a fait valoir qu’ à la date du 25 novembre 2025, sa créance au titre des seules échéances impayées s’élève à :

— un montant de 10 123,46 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,22 % l’an, au titre du prêt immobilier n° 3052765 ,

— d’un montant de 945,85 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3 % l’an au titre du prêt immobilier n° 3052766.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans la clause d’exigibilité figurant dans le contrat de prêt immobilier annexé à l’acte notarié passé le 29 mars 2022 auprès de Me [G], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent qu’En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure infructueuse pendant 15 jours ;

INVALIDE la déchéance du terme en date du 10 mars 2025 ;

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vert du/des prêts du présent financement… ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance du Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence pour :

— un montant de 10 123,46 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,22 % l’an, au titre du prêt immobilier n° 3052765 ,

— un montant de 945,85 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3 % l’an au titre du prêt immobilier n° 3052766,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type 3 au rez-de-chaussée du bloc E, immeuble 29 côté droit (lot n°3266), un garage dans le bloc E immeuble 28 portant le n°28 (lot n°3238), et une cave en sous-sol du bâtiment E portant le n°21 (lot n°3253), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé PARC DROMEL, situé 19 Boulevard de Sainte Marguerite et 406 Boulevard Romain Rolland à MARSEILLE (13009), cadastré Quartier Sainte Marguerite, Section 853 AB n°13,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 20 mai 2026 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n° 8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 17 FEVRIER 2026.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION