TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2026 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2025

N° RG 25/03325 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WTS

Expédition délivrée le 30 janvier 2026 à :

— [L] [I], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 30 janvier 2026 à :

— M^e Benoît CAVIGLIOLI

— Maître Maud BARBEAU-BOURNOVILLE

PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 12]

représenté par son syndic bénévole, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [Z] épouse [U]

né le 3 septembre 1950 à [Localité 13] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [F]

né le 12 février 1982 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [U]

né le 30 mars 11986 à [Localité 13] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

[D] [W]

venant aux droits de Madame [N] [W]

représentés par la CABINET LAUGIER-FINE, sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [M]

demeurant [Adresse 9]

née le 27 décembre 1995 à [Localité 22]

représentée par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [A]

né le 11 août 1975 à [Localité 20]

demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. ONE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 15], construit à la fin du XIXème siècle, a pour voisin un immeuble sis à l’angle des [Adresse 21], édifié en 1927.

La courette du premier rejoignait la cour arrière du second.

Le 21 juillet 2022, la SAS ONE a obtenu un permis de construire valant permis de démolir sur un terrain situé [Adresse 6], à [Localité 16], parcelle cadastrée section [Cadastre 14], ayant pour objet la réhabilitation d’un immeuble de bureaux et la création d’une extension créant une surface de plancher de 434 m².

Le 03 septembre 2024, la SAS ONE a obtenu un permis de construire modificatif pour diverses modifications du projet initial et notamment le prolongement de l’extension [Adresse 19] et la création de l’extension [Adresse 18].

Ces deux permis de construire sont définitifs.

*

Considérant notamment que ce projet aurait pour conséquence de fermer leur courette, par assignation du 06.08.2025,

— Le syndicat des COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, en qualité de propriétaire des parties communes et de représentant des intérêts collectifs des copropriétaires,

— [Y] [U],

— [J] [U] née [Z], en qualité de propriétaires des lots n° 8 et 19,

— [O] [F], en qualité de propriétaire des lots n° 10 et 20,

— [H] [A],

— Les membres de l’indivision [W], venant aux droits de Mme [N] [W],

Représentés par le cabinet LAUGIER FINE, en qualité de propriétaire du lot n° 14, ont fait attraire la SAS ONE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa du « Code de Procédure Civile, et notamment ses article 835 et 145 », et du « code civil », aux fins de voir :

« INTERDIRE PROVISOIREMENT A LA SAS ONE et tout autre constructeur, entrepreneur ou bénéficiaire des travaux d’avoir à mettre en œuvre les autorisations d’urbanisme n° PC.013.055.22.00126 du 21 juillet 2022 et n° PC.013.055.22.00126.M01 du 3 septembre 2024

DESIGNER UN EXPERT avec mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Se rendre sur les lieux litigieux afin d’examiner les conditions matérielles de l’environnement et la configuration des lieux.

— Décrire la nature, l’intensité, la fréquence et la durée des troubles induits par les travaux en cours au [Adresse 6] et notamment :

— Dire si les travaux autorisés vont supprimer les éléments d’habitabilité et de décence des logements sis au [Adresse 7] ;

— Dire si les travaux autorisés vont réduire la luminosité naturelle dans les pièces principales et de services des logements sis au [Adresse 7]. En cas de réponse affirmative, l’évaluer pour chaque appartement ;

— Dire si les travaux autorisés vont réduire l’aération des logements sis au [Adresse 7] ;

— Déterminer si les travaux autorisés auront pour corollaire une perte de valeur vénale des logements sis au [Adresse 7] et, en cas de réponse affirmative, la chiffrer pour chaque appartement;

— Déterminer si les travaux autorisés se traduiront par une perte d’agrément des logements sis au [Adresse 7] et, en cas de réponse affirmative, chiffrer le préjudice de jouissance correspondant;

— Dire si les travaux sont réalisés conformément aux règles de l’art et/ou sont de nature à fragiliser les fondations ou le mur extérieur de l’immeuble sis au [Adresse 7] ;

— Fournir tous éléments techniques, de fait ou relatifs aux normes éventuellement applicables (acoustiques, sanitaires, environnementales, urbanistiques, …) permettant d’éclairer la juridiction sur le point de savoir si ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage ;

— Déterminer si des travaux pourraient être de nature à faire cesser ces troubles, les définir et en déterminer le cout ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis

RESERVER LES DEPENS les dépens à la charge de M. [G].

ORDONNER que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ».

A l’audience du 26.09.2025, le syndicat des COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, [Y] [U], [J] [U] née [Z], [O] [F], [H] [A], les membres de l’indivision [W], venant aux droits de Mme [N] [W], Représentés par le cabinet LAUGIER FINE, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation.

La SAS ONE , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, et 145 du Code de procédure civile, demande de :

« À TITRE PRINCIPAL

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], Monsieur [Y] [U], Madame [J] [Z] épouse [U], Madame [E] [M], Monsieur M. [O] [P] – [V], Monsieur [H] [A], les membres de L'[D] [W] de toutes leurs demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], Monsieur [Y] [U], Madame [J] [Z] épouse [U], Madame [E] [M], Monsieur M. [O] [P] – [V], Monsieur [H] [A], les membres de L'[D] [W] à payer à la SAS ONE la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

— DONNER ACTE à la SAS ONE de ses expresses protestations et réserves quant à la conduite à son contradictoire d’une expertise ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], Monsieur [Y] [U], Madame [J] [Z] épouse [U], Madame [E] [M], Monsieur M. [O] [P] – [V], Monsieur [H] [A], les membres de L'[D] [W] sans aucune reconnaissance de la recevabilité et du bien-fondé de la procédure et sous les plus expresses réserves de garantie ;

— DIRE ET JUGER que l’expert aura notamment pour missions :

— Décrire les caractéristiques initiales des logements en toutes leurs composantes (situation juridique, environnement, accessibilité, situation géographique, cadastrale et d’urbanisme, historique et descriptif détaillé du bien) avant la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble voisin situé [Adresse 6] par la SAS ONE

— Déterminer la valeur vénale des logements avant la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble voisin situé [Adresse 6] par la SAS ONE

— Décrire les caractéristiques initiales des logements en toutes leurs composantes (situation juridique, environnement, accessibilité, situation géographique, cadastrale et d’urbanisme, historique et descriptif détaillé du bien) après la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble voisin situé [Adresse 6] par la SAS ONE

— Déterminer la valeur vénale des logements après la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble voisin situé [Adresse 6] par la SAS ONE

— RÉSERVER les dépens. »

L’affaire a été mise en délibéré au 21.11.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale d’interdiction des travaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Le trouble anormal du voisinage peut présenter les caractéristiques du trouble manifestement illicite.

En la présente espèce, cette demande est essentiellement motivée par des considérations relatives au respect des règles urbanistiques, notamment relatives à l’imperméabilisation des sols. Il convient de rappeler que de tels moyens ne sauraient prospérer devant la juridiction judiciaire, qui n’est pas compétente pour en connaître, à plus forte raison alors que les juridictions administratives, compétentes, n’ont pas été saisies, notamment dans le cadre de contestations des permis de construire.

En ce qui concerne le trouble anormal du voisinage, il convient de rappeler aux parties qui n’en ont pas débattu qu’aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile actuellement en vigueur : « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation. »

Les demandeurs se prévalent de ce que la construction aura pour conséquences :

— la disparition des éléments d’habitabilité permettant de qualifier de « décent » un logement, faute de fenêtre permettant son aération,

— la perte de lumière et d’aération ;

— l’impossibilité d’accéder au mur pignon ;

— le déchaussement des fondations de l’immeuble.

Pour ce qui concerne les trois premiers points, le seul examen des photographies et des plans versés aux débats permettent de déterminer que la courette de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 15] ne sera pas modifiée, mais seulement l’espace qui constituait la cour de l’immeuble voisin.

Dans de telles conditions, et au regard d’une jurisprudence ancienne et constante sur la perte d’ensoleillement, il n’y a pas lieu à faire droit à la demande d’arrêt des travaux sur ce motif.

La perte d’aération, contestée, au vu de ce qui précède, n’est pas démontrée en l’état.

En ce qui concerne l’impossibilité d’accéder au mur pignon, au regard de la configuration de l’immeuble, c’est ce qui était initialement prévu, de sorte que, faute d’allégation de travaux urgents sur ce mur, cet argument n’est pas plus opérant.

En fin, en ce qui concerne le déchaussement, a priori provisoire, des fondations de l’immeuble, il n’est pas nécessairement de nature à faire grief aux demandeurs.

L’expertise permettra de s’assurer de son bon déroulement, le cas échéant.

Dès lors, la demande d’arrêt des travaux sera rejetée.

Les parties conserverons à l’esprit la nécessité impérieuse de respecter les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile avant toute éventuelle assignation au fond.

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Les demandeurs disposent d’un intérêt légitime pour faire évaluer contradictoirement si les travaux envisagés par leur voisine dont de nature à leur occasionner ou non un ou des préjudices, il y a donc lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

L’étendue de la mission confiée à l’expert sera détaillée dans le dispositif de la présente ordonnance.

En toute hypothèse, celle-ci ne peut en aucun cas, aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, s’apparenter à un audit, ni porter sur des questions de droit.

Sur les demandes accessoires

La présente ordonnance mettant fin à l’instance, il y a lieu de statuer sur les dépens.

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce stade, l’équité commande de laisser à la charge respective des parties les frais non compris dans les dépens engagés.

Le syndicat des COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, [Y] [U], [J] [U] née [Z], [O] [F], [H] [A], les membres de l’indivision [W], venant aux droits de Mme [N] [W], Représentés par le cabinet LAUGIER FINE,, qui y ont intérêt, supporteront in solidum les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

REJETONS la demande d’interdiction des travaux ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[L] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Courriel : [Courriel 17]

Avec pour mission de :

1. prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

2. se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 15] (parties communes, extérieurs et parties privatives des parties en la cause), après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

3. préciser si les travaux, tels qu’administrativement autorisés, sont de nature à entraîner des conséquences sur les parties communes et les parties privatives des parties en cause, sises [Adresse 10] à [Localité 15], en terme de décence, de luminosité naturelle, d’aération, d’agrément et de valeur vénale des logements ;

4. s’il était répondu positivement à la question 3, donner tous éléments permettant de chiffrer les préjudices en résultant un par un ;

5. préciser si les travaux sont de nature à fragiliser les fondations ou le mur extérieur de l’immeuble sis au [Adresse 7] ;

6. indiquer le cas échéant les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage de l’immeuble sis au [Adresse 7] ;

6. en cas de réponse positive aux questions 3 ou/et 5, indiquer les moyens propres à y remédier et/ou les travaux à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

7. donner tous éléments d’information techniques et de fait permettant, le cas échéant, à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

8. plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

9. établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le syndicat des COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, [Y] [U], [J] [U] née [Z], [O] [F], [H] [A], les membres de l’indivision [W], venant aux droits de Mme [N] [W], Représentés par le cabinet LAUGIER FINE, in solidum, d’une avance de 8.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS toutes les autres demandes, y compris relatives aux frais irrépétibles ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge du syndicat des COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, [Y] [U], [J] [U] née [Z], [O] [F], [H] [A], les membres de l’indivision [W], venant aux droits de Mme [N] [W], Représentés par le cabinet LAUGIER FINE, in solidum.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT