TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 10 Février 2026

GROSSE :

Le 12 mai 2026

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC,

EXPEDITION :

Le 12 mai 2026

à M^e Emilie GOGUILLOT

N° RG 25/01206 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DGK

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE UNICIL, SA d’HLM dont le siège social est sis 11, rue Armény – CS 30001 – 13286 MARSEILLE CEDEX 06 immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B573 620 754 prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [Z]

née le 25 Octobre 1989 à MARSEILLE (13), demeurant 3, rue des Champs – Résidence le Castellas- bâtiment B appartement 112 – 13015 MARSEILLE

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2023, la société anonyme d’habitations à Loyers Modérés UNICIL a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [Z] sur des locaux situés au 3 rue des Champs, résidence Le Castellas, Bâtiment B, appartement 112, 13015, Marseille, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400,05 euros et d’une provision pour charges de 251,94 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 495,26 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire et d’avoir à justifier dans un délai de huit jours de son avis d’imposition sur les revenus 2022 en vue de l’enquête SLS.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [Z] le 26 juin 2024.

Par assignation délivrée le 7 janvier 2025, la société UNICIL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire prononcer, avec exécution provisoire, la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2308,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers dus du 30 novembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexé annuellement selon l’indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 février 2026, la société UNICIL, représentée par son conseil, selon conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 1 181,03 euros au 4 février 2026, suite à la régularisation réalisée par la CAF. Elle soutient que le paiement de 190 euros réalisé trois jours avant l’audience est en attente et ne couvre pas l’intégralité du loyer courant.

Mme [H] [Z], représentée par son conseil, selon conclusions déposées à l’audience, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de la société UNICIL et la fixation de la dette locative à la somme de 991,03 euros, assortie de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Elle sollicite la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de la société UNICIL aux entiers dépens.

Elle soutient d’une part que la dette doit être réduite des frais de procédures pour un montant de 333,02 euros et des pénalités d’enquête sociale pour 76,20 euros, estimant être dispensée de répondre à cette enquête compte tenu du bénéfice des allocations personnalisée au logement. Elle ajoute avoir réalisé un dernier versement de 190 euros le 6 février 2026. Elle souligne ses efforts pour apurer sa dette, bénéficiant depuis le commandement de payer d’une mesure ASELL et ayant été admise au bénéfice du Fonds de Solidarité Logement par décision du 25 février 2025, lui permettant de bénéficier de 1 413 euros d’aide au total. Elle ajoute que, seule avec trois enfants, elle fait d’importants efforts pour solder sa dette et tente d’accroître ses ressources en ayant saisi le juge aux affaires familiales d’une demande de contribution à l’entretien et l’éducation des enfants. Elle propose de s’acquitter de sa dette par la mise en place d’un échéancier de 41,29 euros sur 24 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société UNICIL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 25 juin 2024, Mme [H] [Z] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1495,26 euros qui y était mentionnée.

La société UNICIL verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2026, Mme [H] [Z] lui devait la somme de 1181,03 euros.

Toutefois, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront donc retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. Par conséquent, il convient de déduire de la dette les frais de procédure pour un montant de 332,95 euros

Les pénalités « locataire non assuré » non justifiées seront également déduites de la dette à hauteur de 10,74 euros.

Les frais de non réponse à l’enquête sociale prévus par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation sont justifiés par l’envoi de deux courriers à cette fin, la perception des allocations logement ne dispensant pas de réponse à l’enquête sociale permettant de bénéficier d’une habitation à loyers modérés.

Déduction faite des frais apparaissant dans le décompte ne constituant ni des loyers ni des charges récupérables, la dette s’élève à la somme de 837,34 euros, arrêtée au 4 février 2026.

L’effectivité du paiement de 190 euros « en attente » n’étant pas démontrée, il ne peut être déduit du décompte à ce stade.

Mme [H] [Z] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il ressort des pièces du dossier et notamment de l’analyse des décomptes que si Mme [H] [Z] a incontestablement manqué à son obligation de paiement des loyers, payés irrégulièrement, elle a mis en place un suivi ASELL à compter du commandement de payer, atteste d’efforts de reprise de paiement des loyers depuis 2025, lesquels, associé aux rappels d’APL conséquent ont permis d’avoir un compte créditeur en novembre 2025. Compte-tenu du montant actualisé de la dette, équivalent à moins de deux mois de loyer, aggravé par la suspension des APL depuis le mois de novembre 2025, mis en perspective avec la situation sociale et familiale de Mme [H] [Z] attestée par sa référente sociale et par le diagnostic social et financier, les retards de paiement ne constituent pas un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner sa résolution aux torts exclusifs de Mme [H] [Z], d’autant que l’aide de 1 413 euros allouée dans le cadre du FSL devrait lui permettre de régler sa dette.

Par conséquent, la demande en résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [H] [Z] sera rejetée. De manière subséquente, la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation sera rejetée.

2. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [H] [Z] justifie d’une situation financière et personnelle fragile. Toutefois, l’aide accordée dans le cadre du FSL et notamment le prêt de 714 euros consenti sur 21 mensualités et la subvention de 699 euros devraient lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 35 euros par mois afin de régler sa dette, il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la société UNICIL,

DÉBOUTE la société UNICIL de sa demande de résiliation du bail d’habitation conclu le 1er décembre 2023 avec Mme [H] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au 3 rue des Champs, résidence Le Castellas, Bâtiment B, appartement 112, 13015, Marseille,

CONDAMNE Mme [H] [Z] à payer à la société UNICIL la somme de 837,34 euros (huit cent trente-sept euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024,

AUTORISE Mme [H] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 euros (trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la dette deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE la société UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 7 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge