TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/03081 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XM4B

AFFAIRE :

M. [K] [G] [L] (M^e Romain DINPARAST)

C/

S.A.S. SIAB IMMO (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Février 2026, puis prorogée au 07 Mai 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G] [L]

né le 02 Janvier 1964 à [Localité 1], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Romain DINPARAST, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société SIAB IMMO (S.A.S.)

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 337 755 276

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [L] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 25 juin 2012, Monsieur [K] [L] a donné mandat à la société par actions simplifiée SIAB IMMO de mettre ce bien en location. Il a souscrit la formule « Sécurité », prévoyant l’assurance loyers impayés, dont le coût s’élève à 2,30% toutes taxes comprises de toutes les sommes appelées.

L’appartement a été donné à bail à Monsieur et Madame [M] [H] selon contrat de bail du 31 octobre 2012.

A compter du 5 février 2014, les loyers du bien n’ont plus été réglés.

Une procédure de résiliation judiciaire du bail a été diligentée devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de MARSEILLE et une ordonnance condamnant à titre provisionnel Monsieur [B] [M] [H] à régler les arriérés a été rendue le 2 octobre 2014. Un délai de deux ans a été accordé au locataire afin d’apurer sa dette. Tel n’a pas été le cas et, le 15 avril 2015, une réquisition de la force publique a été adressée au Préfet.

En parallèle, le 25 septembre 2014, Monsieur [M] [H] a déposé un dossier auprès de la commission du surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône. La dette, d’un montant de 3 129,28€ au 26 décembre 2014, a vu son exigibilité suspendue durant vingt-quatre mois par la commission, avec effet au 30 avril 2015.

Par décision du 7 septembre 2017, la Commission du surendettement a effacé la dette de Monsieur [B] [M] [H].

Postérieurement à cette décision, Monsieur [K] [L] a sollicité de la part de la société par actions simplifiée SIAB IMMO des informations quant à la gestion par cette dernière du dossier locatif.

Par acte d’huissier en date du 28 février 2020, Monsieur [K] [L] a assigné la société par actions simplifiée SIAB IMMO devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir condamner la défenderesse à lui verser la somme de 22 500€ en indemnisation de son préjudice de perte de chance de louer le bien à des locataires solvables, avec déduction des sommes que la société par actions simplifiée SIAB IMMO justifiera d’avoir versées au bailleur.

Il s’agit de la présente procédure.

Parallèlement, Monsieur [B] [M] [H] a finalement été expulsé du logement litigieux le 21 juillet 2021.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 17 septembre 2024, au visa des articles 1134 et 1992 du code civil, R.351-30 et suivants du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [K] [L] sollicite de voir :

— condamner la société SIAB IMMO, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement, à payer les sommes injustement conservées, et notamment les indemnités d’occupation versées par le Cabinet RIPERT DE GRISSAC au titre de la Garantie des Loyers Impayés ;

— condamner la société SIAB IMMO, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement, à payer les sommes injustement conservées, et notamment les indemnités préfectorales versées par le Préfet au titre du préjudice locatif subi pour la période du 16 juin 2015 au 21 juillet 2021 ;

— condamner la société SIAB IMMO au paiement de la somme de 10 000€ en réparation du préjudice moral subi résultant du comportement fautif de la société SIAB IMMO, s’agissant du séquestre des sommes GLI, des indemnités préfectorales ainsi que de la perte de chance d’obtenir paiement des loyers en raison de garanties insuffisantes prises par le gestionnaire ;

— condamner la société SIAB IMMO au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du C.P.C ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions de Monsieur [K] [L] pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 juillet 2025, au visa des articles 1992 et suivants du code civil, L153-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société par actions simplifiée SIAB IMMO sollicite de voir :

— débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Monsieur [L] à payer à la SAS SIAB IMMO une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [L] aux dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e NAUDIN.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions de la société par actions simplifiée SIAB IMMO pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur « les sommes injustement conservées » au titre de la garantie loyers impayés :

Il convient de rappeler qu’au titre des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge ne peut allouer à une partie davantage que ce qu’elle demande.

Il en résulte que le juge ne peut faire droit à une prétention tendant à la condamnation de la partie adverse au paiement d’une somme d’argent si cette prétention n’est pas chiffrée.

Afin que le Tribunal puisse apprécier si une prétention est fondée, il doit être en mesure de connaître le montant de la somme réclamée, afin de ne pas risquer de statuer ultra petita comme l’article 5 le lui interdit.

Il convient aussi de rappeler qu’au titre de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions des parties formées au dispositif de leurs conclusions.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, de « condamner la société SIAB IMMO, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement, à payer les sommes injustement conservées, et notamment les indemnités d’occupation versées par le Cabinet RIPERT DE GRISSAC au titre de la Garantie des Loyers Impayés ».

Cette prétention ne correspond à aucune somme chiffrée. Au surplus, le juge relève que cette prétention est particulièrement imprécise : il n’incombe pas au Tribunal de deviner ce que le demandeur entend par « les sommes injustement conservées, et notamment les indemnités d’occupation ». Le juge n’est pas mis en mesure par le dispositif de savoir à quoi ce « notamment » renvoie.

Par ailleurs, le demandeur écrit dans les motifs de ses conclusions : « la SIAB IMMO devra par conséquent justifier des sommes encaissées pour le compte de son mandat et celles restituées au Cabinet RIPERT DE GRISSAC. A défaut, la SIAB IMMO devra être condamnée au paiement des sommes injustement conservées. »

Le demandeur semble donc solliciter de la partie adverse des justificatifs et des documents pour chiffrer sa prétention sur le fond. Il convient toutefois de rappeler que l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2025 et qu’aucune des parties, et notamment pas Monsieur [K] [L], n’a sollicité la révocation de cette clôture au motif que l’affaire ne serait pas en l’état d’être jugée. Dès lors, l’affaire est au fond, elle doit donc être jugée sur la base de ce que demandent les parties, et c’est à celles-ci, et notamment à Monsieur [K] [L], de déterminer précisément leurs prétentions, notamment en les chiffrant.

Il convient d’ailleurs de relever que Monsieur [K] [L] n’a jamais saisi directement le juge de la mise en état, qui selon l’article 780 du code de procédure civile a le pouvoir d’enjoindre aux parties de se communiquer des pièces, d’une demande de production de pièces dans le cadre d’un incident.

Il apparaît donc que le demandeur :

— n’a pas exercé les voies de droit qui lui étaient ouvertes pour solliciter la production contrainte par la société par actions simplifiée SIAB IMMO de pièces qu’il prétend que celle-ci détient ;

— tire argument de cette absence de production (qu’il n’a pas sollicité devant le juge de la mise en état) pour indiquer pourquoi il ne chiffre pas ses prétentions ;

— vise des sommes dont la nature même est indéterminée : « les sommes injustement conservées, et notamment (…) » ;

Il convient donc de débouter Monsieur [K] [L] de cette prétention.

Sur « les sommes injustement conservées » au titre des indemnités préfectorales :

Monsieur [K] [L] sollicite aussi de voir « condamner la société SIAB IMMO, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement, à payer les sommes injustement conservées, et notamment les indemnités préfectorales versées par le Préfet au titre du préjudice locatif subi pour la période du 16 juin 2015 au 21 juillet 2021 ».

Le même raisonnement que précédemment s’impose : cette prétention est indéterminée dans son périmètre (« notamment ») et dans son quantum. Là encore, Monsieur [K] [L] n’a jamais saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir enjoindre à la société par actions simplifiée SIAB IMMO de produire des pièces qui auraient permis au demandeur, selon lui, de chiffrer les sommes réclamées.

Là encore, le demandeur sera débouté de sa prétention de ce chef.

Sur le préjudice moral de 10 000€ :

Monsieur [K] [L] sollicite de voir « condamner la société SIAB IMMO au paiement de la somme de 10 000€ en réparation du préjudice moral subi résultant du comportement fautif de la SIAB IMMO, s’agissant du séquestre des sommes GLI, des indemnités préfectorales ainsi que de la perte de chance d’obtenir paiement des loyers en raison de garanties insuffisantes prises par le gestionnaire ».

Cette prétention est cette fois clairement déterminée quant à son périmètre et son quantum.

Il convient en revanche de relever que, dans les motifs de ses conclusions, le demandeur ne motive pas une prétention unique à la somme de 10 000€ en expliquant et prouvant un préjudice moral. Il sollicite d’abord 5000€ de dommages-intérêts au titre du « préjudice moral » causé par les « sommes injustement conservées » au titre de la garantie loyers impayés (page 6 des conclusions en demande), 5 000€ au titre de la « perte de chance d’obtenir paiement du loyer », 5000€ de dommages-intérêts au titre du « préjudice moral grave » causé par « les sommes injustement conservées » au titre des indemnités morales conservées (page 8 des conclusions) et 5000€ de dommages-intérêts au titre de la « perte de chance de percevoir le loyer » (page 13 des conclusions).

Le demandeur motive donc une prétention à la somme de 10 000€ de dommages-intérêts pour préjudice moral au titre de trois réclamations de 5 000€ chacune. Il y a là une incohérence arithmétique manifeste.

Mais plus encore, Monsieur [K] [L] n’indique jamais de quelle « souffrance morale » il est ici question. Il ne justifie d’aucun suivi médical ou psychologique particulier. Le demandeur invoque « un préjudice moral grave au concluant, dans une situation financière et morale extrêmement difficiles » (page 8 des conclusions) mais ne produit aux débats aucun document sur sa prétendue situation financière « extrêmement difficile ».

Il convient d’ajouter que le demandeur met en relation ces préjudices moraux prétendus avec les sommes que la société par actions simplifiée SIAB IMMO ne lui aurait pas versé. Or, le demandeur a été débouté plus haut de toutes ses prétentions sur ces sommes prétendument non versées, qu’il ne détermine pas assez précisément (« notamment ») et ne chiffre pas.

Enfin, à titre complémentaire, le Tribunal rappelle que la perte de chance d’obtenir le versement d’un loyer, à supposer qu’elle soit caractérisée, est un préjudice matériel. C’est l’indemnisation d’un gain, demande particulièrement concrète et financière. Il ne peut donc pas s’agir d’un préjudice moral, alors même que ce sont 10 000€ de « préjudice moral » que le demandeur sollicite au dispositif de ses prétentions. Le préjudice moral tend à indemniser une souffrance psychique, de la tristesse ou de l’angoisse : il ne s’agit pas de la perte de gains espérés, lesquels ne peuvent être indemnisés que comme préjudices matériels.

Au regard de tout ce qui précède, il convient de débouter Monsieur [K] [L] de sa prétention à la somme de 10 000€ au titre du préjudice moral qui apparaît :

— l’accessoire d’autres prétentions rejetées ;

— motivée par des demandes mathématiquement incohérentes ;

— non prouvée quant à la réalité du préjudice moral prétendu ;

— formée pour partie au titre d’un préjudice matériel éventuel, ce qui n’est pas un préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [K] [L], débouté de ses demandes, aux entiers dépens.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocate de la société par actions simplifiée SIAB IMMO de recouvrer directement contre Monsieur [K] [L] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner Monsieur [K] [L] à verser à la société par actions simplifiée SIAB IMMO la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [K] [L] de sa prétention tendant à voir « condamner la société par actions simplifiée SIAB IMMO, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement, à payer les sommes injustement conservées, et notamment les indemnités d’occupation versées par le Cabinet RIPERT DE GRISSAC au titre de la Garantie des Loyers Impayés » ;

DEBOUTE Monsieur [K] [L] de sa prétention tendant à voir « condamner la société par actions simplifiée SIAB IMMO, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement, à payer les sommes injustement conservées, et notamment les indemnités préfectorales versées par le Préfet au titre du préjudice locatif subi pour la période du 16 juin 2015 au 21 juillet 2021 » ;

DEBOUTE Monsieur [K] [L] de sa prétention à la somme de 10 000€ au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] aux entiers dépens ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocate de la société par actions simplifiée SIAB IMMO de recouvrer directement contre Monsieur [K] [L] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à verser à la société par actions simplifiée SIAB IMMO la somme de deux mille euros (2000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT