TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur, [K], [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05993 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFP2

N° MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé, [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEUR

Monsieur, [K], [U]

demeurant, [Adresse 2] ,

[Adresse 3] ,

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05993 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFP2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 16 et 20 février 2009, l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M., [K], [U] sur des locaux situés au, [Adresse 4], hall 6, escalier 6, 3ème étage, porte 55, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 256,50 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à M., [K], [U] un commandement de payer la somme principale de 1 420,45 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M., [K], [U] le 17 mars 2025.

Par assignation du 13 juin 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M., [K], [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et, à compter du 15 mai 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges légalement exigibles,

— la somme provisionnelle de 1.665,30 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte et à compter de l’assignation sur le surplus,

-500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 17 juin 2025.

Initialement appelée à l’audience du 4 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 16 janvier 2026.

À l’audience du 16 janvier 2026, l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 2.197,55 €, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Il a indiqué que le dernier paiement de M., [K], [U] remontait au mois de février 2024 et que les difficultés dont il faisait état ne dataient que de 2025. Il s’est opposé à tous délais de paiement.

M., [K], [U] a demandé des délais de paiement (200 € par mois en plus du loyer courant) et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a expliqué qu’il ne travaillait plus depuis deux ans, qu’il touchait l’ASS depuis le mois d’octobre 2025 et qu’il avait remboursé ses crédits en priorité. Il a déclaré qu’un cancer de la prostate lui avait été diagnostiqué l’année dernière et qu’il avait dû faire de nombreux allers-retours entre, [Localité 1] et, [Localité 3] pour s’occuper de sa mère de 81 ans qui habite à, [Localité 3].

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié au locataire le 14 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 420,45 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mai 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M., [K], [U] sera condamné à payer à l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, M., [K], [U] lui doit la somme de 1 893,70 €, soustraction faite des frais de procédure (2.197,55 € – 149,51 € – 154,34 €).

M., [K], [U] reconnaissant le principe et le montant de la dette, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 420,45 €, et à compter du 24 mars 2026, date de la présente décision, sur le surplus.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M., [K], [U] n’a procédé à aucun paiement depuis le 26 février 2024, soit depuis plus de deux ans. Ainsi, avant l’audience du 16 janvier 2026, le versement intégral du loyer courant n’avait pas repris.

Dans ces conditions, et sans qu’aucune appréciation du juge ne soit possible, M., [K], [U] ne peut pas solliciter de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

M., [K], [U] sera débouté de ses demandes.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à son expulsion.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M., [K], [U], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que la demande de résiliation du bail de l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu les 16 et 20 février 2009 entre l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH et M., [K], [U] concernant les locaux situés au, [Adresse 4], hall 6, escalier 6, 3ème étage, porte 55 est résilié depuis le 15 mai 2025,

DÉBOUTONS M., [K], [U] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS à M., [K], [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 4], hall 6, escalier 6, 3ème étage, porte 55 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M., [K], [U] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS M., [K], [U] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1 893,70 € à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 1 420,45 €, et à compter du 24 mars 2026 sur le surplus,

CONDAMNONS M., [K], [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2025,

CONDAMNONS M., [K], [U] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président