TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

28 JUILLET 2025

N° RG 25/00004 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBAL

minute : 25/62

La [Adresse 8]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°398 824 714,

dont le siège social est situé [Adresse 6],

ayant élu domicile au Cabinet de Maître Clémence STOVEN, avocate, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Clémence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET

S.C.I. LA CAVE Ô’VINS

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n°827 552 704,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [M] [G], comparant en personne, en qualité de gérant

DÉBITEUR SAISI

Après avoir entendu à l’audience publique du 16 Mai 2025, le juge de l’exécution, en son rapport, l’avocat de la partie demanderesse en ses explications

Puis le juge de l’exécution a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique reçu par Maître [W] [S], notaire à Pithiviers (Loiret) le 27 février 2017, la [Adresse 8] a consenti à la SCI LA CAVE Ô’VINS, représentée par son gérant Monsieur [G] [M], un prêt MT PROFESSIONNEL n°00000610177 d’un montant en principal de 138.200 euros, remboursable en 180 échéances au taux débiteur fixe de 2,28% l’an.

En vertu de la copie exécutoire dudit prêt et selon acte de commissaire de justice signifié le 12 novembre 2024, la [Adresse 8] a fait délivrer à la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS un commandement de payer valant saisie d’un local commercial situé [Adresse 1], cadastré section ZK numéro [Cadastre 4] pour une contenance de 37 ca et numéro [Cadastre 5] pour une contenance de 1 a 17 ca,

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service chargé de la publicité foncière du Loiret, le 03 Janvier 2025 sous les références 4504P01 2025 S n°3.

Ce commandement étant resté sans effet, la [Adresse 8] a fait assigner la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS devant le juge de l’exécution au tribunal judiciaire d’Orléans à l’audience du 4 Avril 2025, par acte de commissaire de justice du 06 Février 2025 signifié à personne et a déposé au greffe un cahier des conditions de vente le 07 Février 2025.

Copie Exécutoire le :

à : M^e STOVEN / LRAR

Copies conformes le :

à : – M^e STOVEN / LRAR

— M. [M] / LRAR

A l’audience du 4 Avril 2025, la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS comparaît représentée par Monsieur [M] [G] en qualité de gérant. La [Adresse 8] comparaît représentée par son conseil. L’examen de l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 Mai 2025.

A l’audience du 16 Mai 2025, la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS comparaît représentée par Monsieur [M] [G] en qualité de gérant et sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi. Monsieur [M] précise que le bien avait déjà été mis en vente au prix de 135.000 euros mais avoir récemment baissé le prix à 110.000 euros afin de permettre une vente plus rapide. Il ajoute sur question du Tribunal avoir déterminé ce prix sur la base d’estimations vieilles de plus d’un an, et être d’accord pour en réaliser de nouvelles.

La [Adresse 8], représentée par la SCP STOVEN PINCZON DU SEL a indiqué qu’elle n‘était pas opposée à la vente amiable sollicitée par la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 Juillet 2025.

Par courriel reçu au greffe le 26 Juin 2025, la SCI LA CAVE Ô’VINS représentée par son gérant Monsieur [M] a fait parvenir un nouvel avis de valeur du bien, ainsi qu’elle y avait été expressément autorisée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose « qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statut sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

I. SUR LA RÉGULARITÉ DE LA PROCÉDURE  :

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er ». Il convient donc de s’assurer d’office de l’existence d’un titre exécutoire, ainsi que du caractère liquide et exigible de la créance.

En application de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution doit s’assurer que la voie d’exécution choisie par le créancier est nécessaire pour obtenir paiement de sa créance. Les articles L 311-2 et -6 lui font aussi obligation de s’assurer que le créancier dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur les droits réels afférents à l’immeuble et leurs accessoires réputés immobiliers.

La [Adresse 8] verse aux débats la copie de l’acte authentique de prêt reçu le 27 février 2017 par Maître [S] notaire à [Localité 10] (Loiret) dûment revêtu de la formule exécutoire.

Le créancier poursuivant justifie avoir mis en demeure la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 août 2023. Elle établit par ailleurs avoir notifié à S.C.I. LA CAVE Ô’VINS la déchéance du terme par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 01 septembre 2023 avant d’engager la procédure de saisie immobilière.

Il ressort du commandement délivré à la requête de la [Adresse 8] et de l’état hypothécaire que la procédure de saisie immobilière porte sur des droits réels immobiliers dont est titulaire la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS.

Les conditions de l’article L.311-2 précité sont donc satisfaites.

II. SUR LA MENTION DE LA CRÉANCE :

L’article R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

La [Adresse 8] produit le décompte de créance suivant :

— capital dû à la date de la déchéance du terme : ……………………………..92.156,59 euros ;

— intérêts échus à la date de la déchéance du terme : ……………………………..635,88 euros ;

— intérêts du 31 août 2023 au 31 octobre 2024 : …………………………………..2.359,81 euros ;

— intérêts postérieurs au 31 octobre 2024 : ………………………………………………..MEMOIRE ;

— indemnité forfaitaire : …………………………………………………………………….6.495,47 euros ;

— sous déduction des réèglements perçus du 31/08/2023 au 31/10/2024 : -6.723,40 euros ;

soit un TOTAL restant dû de 94.924,35 euros, compte arrêté au 31 octobre 2024 outre intérêts au taux contractuel jusqu’à parfait paiement.

III. SUR L’ORIENTATION DE LA PROCÉDURE :

L’article R.322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

L’article R.322-21 du même code précise que : « le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente (…). Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois».

En l’espèce, la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS justifie par la production d’un mandat de vente faire des démarches pour trouver un acquéreur à l’amiable.

Eu égard à sa demande, compte tenu de l’absence d’opposition du créancier poursuivant et vu la situation et l’état du bien tel qu’ils ressortent du cahier des conditions de vente et du procès-verbal de description versés aux débats ainsi que des estimations de valeur effectuées, il convient d’autoriser la vente amiable et de fixer à la somme de 100.000 euros le prix net vendeur en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu compte tenu des conditions économiques du marché immobilier.

Il sera souligné qu’il s’agit d’un prix minimum qui pourra bien entendu être dépassé si le débiteur saisi trouve acquéreur pour un montant supérieur.

L’affaire sera rappelée à l’audience du vendredi 21 Novembre 2025 à 14 heures pour constater la réalisation de la vente.

En vertu de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution aucun délai ne pourra être accordé, sans accord écrit d’engagement d’acquisition et seulement pour permettre la réalisation de l’acte authentique.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés lesquels doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente conformément à l’article R322-24 dudit code.

V. SUR LES FRAIS DE POURSUITE :

L’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution dispose, en ses deux premiers alinéas : “Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.”

L’article 695 du code de procédure civile prévoit que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9° Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (CE) n° 1206/2001 du Conseil du 28 mai 2001 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8.

L’article A444-188 du code de commerce prévoit qu’en matière de saisie immobilière et de licitation, sauf dispositions contraires, l’intérêt du litige correspond au prix d’adjudication du bien. En cas de vente par lots, l’intérêt du litige correspond au prix de chaque lot, sauf si l’adjudication a lieu après réunion totale ou partielle des lots mis en vente.

L’article A444-191 du même code dispose : “I. – A l’exception des cas mentionnés au II et au III, les actes réalisés en matière de saisie immobilière et de licitation par adjudication judiciaire (numéros 1,2 et 3 du tableau 6) donnent lieu à la perception de l’émolument perçu par les notaires en application du 1° de l’article A. 444-102, ainsi réparti entre les avocats en cause :

1° L’avocat poursuivant en perçoit les trois quarts ;

2° L’avocat de l’adjudicataire en perçoit le quart restant.

II. – En cas de surenchère, l’avocat ayant poursuivi la première vente et l’avocat surenchérisseur perçoivent ensemble l’émolument prévu au 1° du I. Le rapport entre l’émolument de l’un et de l’autre doit être égal au rapport entre, d’une part, le prix d’adjudication primitif et, d’autre part, la différence entre le prix d’adjudication sur la surenchère et le prix d’adjudication primitif.

III. – En cas de réitération d’enchère, l’avocat poursuivant perçoit la totalité de l’émolument prévu au I.

IV. – En cas d’abandon de la procédure après le dépôt du cahier des conditions de vente ou du cahier des charges, il est alloué à l’avocat poursuivant 37,5 % de l’émolument prévu au I, sur le montant de la mise à prix.

V. – En cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, ou de vente de gré à gré dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91.”

L’article A444-91 prévoit le barème de calcul des émoluments dus en cas de vente de gré à gré.

Il résulte de l’ensemble de ces textes que si, en cas de vente amiable dans le cadre d’une procédure de saisie immibilière, des émoluments tels que déterminés par le code de commerce sont dus à l’avocat du créancier poursuivant, ces émoluments font partie des dépens au sens de l’article 695, 7° du code de procédure civile. Le jugement d’orientation ne mettant pas fin à l’instance, il ne peut être statué à ce stade sur les dépens, lesquels seront compris dans les frais de poursuite ultérieurement soumise à taxe.

Au surplus, il sera rappelé qu’il résulte expressément de l’article A444-188 que les émoluments dus à l’avocat du créancier poursuivant sont déterminés sur la base du prix de vente, lequel est, par hypothèse, toujours inconnu à ce stade de la procédure. En effet, le prix fixé par la présente décision constitue uniquement une mise à prix, et n’exclut pas la vente du bien saisi à un prix plus élevé le cas échéant.

Par conséquent, il convient de taxer les frais de poursuite, au vu des justificatifs prévus par la [Adresse 8], à la somme de 1.899,81 euros.

Ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible de recours devant la cour d’appel d'[Localité 9] et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences légales, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie immobilière pratiquée porte sur des droits saisissables ;

MENTIONNE que la créance de la [Adresse 8] s’établit pour la somme totale de 94.924,35€, compte arrêté au 31 octobre 2024, outre intérêts postérieurs ;

AUTORISE la S.C.I. LA CAVE Ô’VINS à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers tels que décrits au commandement de payer valant saisie qui a été délivré au débiteur le 12 Novembre 2024 ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme nette vendeur de 100.000 (cent mille) euros ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 1.899,81 Euros qui sera directement versée par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix, des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés ;

DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du :

vendredi 21 Novembre 2025 à 14 heures

au tribunal judiciaire [Adresse 3] à Orléans salle n°7 – rdc

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition et pour permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie ;

RAPPELLE au débiteur qu’il doit accomplir toutes les diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande de ses diligences ;

DIT qu’à défaut de diligence, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ;

DIT que toute somme versée par l’acquéreur sera consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur ;

RAPPELLE que conformément à l’article R.311-7 du code des procédures civiles d’Exécution, le présent jugement sera notifié par le greffe ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumise à taxe.

Ainsi prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l’exécution le 28 Juillet 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Eva FLAMIGNI, juge de l’exécution et Emilie TRUTTMANN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION