TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/12284 – N° Portalis DBW3-W-B7G-22D7

AFFAIRE :

Association L’HIRONDELLE (M^e Camille TAPIN-REBOUL)

C/

Association AEP [S], représentée par la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente

BERBIEC Alexandre, Juge

HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : BILLO-BONIFAY Pauline, greffier placé

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 10 Février 2026

Les avocats acceptent que l’audience soit tenue par deux magistrats rapporteurs en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente

BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier : BILLO-BONIFAY Pauline, greffier placé

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Mars 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026

MANNONI Corinne, Vice-Présidente, BERBIEC Alexandre, Juge, chargés du rapport ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente

BERBIEC Alexandre, Juge

HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Association L’HIRONDELLE

Siret n°057 821 043 00023,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

dont les status en date du 26 juin 1970 ont été déposs à la Préfecture de [Localité 1] le 21 juillet 1970 suivant récépissé n°6.971.

Pris en la personne de Monsieur [S] Econome Diocésaine, dument mandaté à cet effet.

représentée par M^e Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Association AEP [S]

dont le siège social est sis [Adresse 2],

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Mathieu JACQUIER de la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

L’association L’HIRONDELLE a son siège dans les locaux de l’association DIOCESAINE DE [Localité 1]. Elle est propriétaire de la plupart des écoles relevant du diocèse marseillais de l’Eglise catholique.

L’association L’HIRONDELLE s’estime notamment propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3], comprenant trois bâtiments en façade sur la [Adresse 4], une cour sur l’arrière et un bâtiment en fond de cour, cadastré section 800 8B, parcelle [Cadastre 1], pour une surface de 1 792 centiares (1792 m²). Elle estime l’avoir reçu de l’association SAINT MAURICE aux termes d’un acte authentique en date du 12 septembre 2017.

Une école privé dénommée « école [S] », gérée par l’association AEP [S] et auparavant par une association DE PARENTS D’ECOLE LIBRE, existe dans les locaux.

Par courrier du 7 novembre 2017, l’association L’HIRONDELLE a délivré à l’association AEP [S] un congé avec effet au 15 juillet 2018. L’association AEP [S] n’a pas quitté les lieux à cette date et y poursuit son activité.

Par acte d’huissier en date du 11 février 2019, l’association L’HIRONDELLE a assigné l’association AEP [S] devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG19/1925.

Le 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de radiation dans cette procédure.

Par conclusions notifiées le 16 décembre 2022, l’association L’HIRONDELLE a sollicité la reprise de l’instance. La procédure a été ré-enregistrée sous le numéro de rôle RG22/12284.

Par conclusions du 30 juin 2023, l’association AEP [S] a sollicité la fixation du dossier en audience d’incident devant le juge de la mise en état. Le dossier a été fixé à l’audience d’incidents du 16 novembre 2023. Par messages notifiés au Réseau Privé Virtuel des Avocats les 11 juillet et 10 novembre 2023, les parties ont manifesté leur intention de se désister de leur demande de décision sur incident.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er avril 2025, au visa des articles 1184 et 1875 à 1891 du code civil, l’association L’HIRONDELLE sollicite de voir :

— rejeter toutes les demandes fins et conclusion de l’AEP [S] ;

— « juger que, par congé à effet au 15 juillet 2018 l’ASSOCIATION L’HIRONDELLE a valablement mis au terme au prêt à usage dont bénéficiait L’AEP [S] portant sur les locaux situés [Adresse 2] » ;

— ordonner l’expulsion de l’AEP [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux [Adresse 2], avec, au besoin, le concours de la force publique ;

— condamner L’AEP [S], à verser à l’ASSOCIATION L’HIRONDELLE la somme de 237 519 € au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 16 juillet 2018, jusqu’au 31 mars 2025, déduction faite des années 2021 et 2022 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2025 à la somme mensuelle de 5 183 €, charges locatives en sus, parmi lesquelles taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— condamner la défenderesse à verser à la demanderesse la somme de 30 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement et rejeter toute demande en sens contraire ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association L’HIRONDELLE affirme qu’elle est propriétaire des locaux litigieux pour les avoir reçus par acte authentique du 12 septembre 2017 de l’association SAINT-MAURICE. La demanderesse fait valoir qu’elle avait elle-même reçu ce bien de l’association MARCEAU qui venait elle-même aux droits de la société anonyme SOCIETE IMMOBILIERE MARCEAU, sur un terrain reçu de Monsieur [Z] par apport en date du 13 mai 1929.

L’association L’HIRONDELLE fait valoir qu’aucun bail n’a jamais été conclu entre les parties concernant les locaux litigieux. Toutefois, en avril 1962, « la paroisse [Z] » a passé avec une association DE PARENTS D’ECOLE LIBRE une convention d’occupation quant à l’immeuble sis [Adresse 2]. En 1977 a été créée l’association D’EDUCATION POPULAIRE [S] (l’association AEP [S]) , qui a repris la gestion de cet établissement scolaire. En 1987, l’association AEP [S] a fait le choix de ne plus être une école catholique.

La demanderesse fait valoir que la défenderesse, qui n’est titulaire d’aucun bail, n’a jamais versé de loyers et paye à peine les charges. L’association L’HIRONDELLE fait valoir que, dans le cadre de négociations amiables, elle a depuis de nombreuses années tenté de régulariser un bail avec l’association AEP [S]. Le prix d’un loyer annuel a été estimé de manière extra-judiciaire à 56 000€. Toutefois, la défenderesse l’a toujours refusé.

Sur le plan de la recevabilité, s’agissant de la loi de 1905, la demanderesse n’est pas le diocèse de [Localité 1] et les bâtiments litigieux ont été érigés postérieurement à cette loi. Ce texte est donc inapplicable au litige. Et s’agissant de la propriété du bien immobilier litigieux, contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’immeuble a bien été transmis par l’association MARCEAU à l’association MAURICE lors de la dissolution de la première. C’est ce qu’énoncent les pièces produites aux débats.

Sur le fond, la demanderesse allègue que les parties se trouvent, de facto, liées par un commodat non écrit. Celui-ci est régi par les articles 1875 à 1891 du code civil. Par congé du 7 novembre 2017, l’association L’HIRONDELLE a mis fin à ce prêt à usage. Ce congé a pris effet au 15 juillet 2018. La défenderesse est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre.

La seule convention produite aux débats par l’association AEP [S] est une convention passée en 1961 avec la paroisse [Z]. Or, celle-ci n’était qu’occupante des lieux et non pas propriétaire. La défenderesse se prévaut donc d’une convention d’occupation passée entre deux occupants, convention en tant que telle inopposable à la propriétaire, l’association L’HIRONDELLE.

Il conviendra donc d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de fixer, jusqu’à son départ, une indemnité d’occupation.

L’attitude de la défenderesse, qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis de très nombreuses années, justifie l’article 700 à hauteur de 30 000€ réclamé.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 9 janvier 2026, l’association AEP [S] sollicite de voir :

— rejeter l’intégralité des demandes de l’ASSOCIATION UHIRONDELLE ;

— écarter toute qualification de commodat ou d’occupation sans droit ni titre ;

— juger nulle ou inopposable la sommation de quitter les lieux du 3 mars 2023 ;

— fixer subsidiairement la valeur locative à 37 132 € annuels ;

— condamner la demanderesse aux dépens et au paiement d”une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, l’association AEP [S] fait valoir qu’au titre de l’article 7 de la loi du 9 décembre 2005 sur la séparation des églises et de l’Etat, l’action diligentée par la demanderesse est irrecevable.

Subsidiairement, l’action est également irrecevable au motif que l’association SAINT MAURICE, de laquelle l’association L’HIRONDELLE prétend avoir reçu son droit de propriété sur l’immeuble litigieux, n’a en réalité jamais été propriétaire de l’immeuble. En effet, l’association MARCEAU (qui, selon la demanderesse aurait transmis l’immeuble à l’association SAINT MAURICE) avait, selon procès-verbal de dissolution du 15 juillet 1975, transmis l’ensemble des biens composant son patrimoine à l’association diocésaine de [Localité 1]. L’association L’HIRONDELLE n’a donc pas pu recevoir en 2017 de l’association SAINT MAURICE un bien immobilier qui n’a jamais été dans le patrimoine de cette dernière.

Sur le fond, la demanderesse tente d’amoindrir la portée de la convention d’occupation de 1962. Or, celle-ci a été signée par Monseigneur [Q], simultanément vicaire général du diocèse de [Localité 1] à cette date et président de l’association SAINT MAURICE.

La défenderesse fait valoir que, contrairement à ce qu’indique la demanderesse, elle a été fondée en 1967 et non pas en 1977. Si l’association L’HIRONDELLE soutient que l’association AEP [S] est « sortie du giron des écoles catholiques en 1987 », aucune preuve ne vient étayer cette affirmation.

Mais plus encore et surtout, l’association AEP [S] produit désormais aux débats un bail retrouvé dans les archives de l’école, valant bail entre l’IMMOBILIERE MARCEAU et l’école [S], dont la durée était expressément indexée sur le contrat liant cette école à l’Etat.

La présentation de l’association L’HIRONDELLE quant aux paiements de l’association AEP [S] est fausse. Celle-ci a toujours payé les charges du local, en a assuré l’entretien et la mise aux normes. Au surplus, dans le cadre de transactions entre les parties, la défenderesse a réglé un total de 29 000€ d’indemnités d’occupation et 36 000€ de loyers, mettant fin aux réclamations de l’association L’HIRONDELLE pour les périodes concernées.

La qualification de commodat en demande est erronée. Elle est incompatible avec les paiements réguliers, la prise en charge de travaux normalement dévolus au propriétaire, la réalisation de travaux lourds et la preuve d’un bail historique. Par suite, il est impossible de qualifier la présence de l’association AEP [S] d’occupation sans droit ni titre.

La sommation de quitter les lieux du 3 mars 2023 a été signée par Monsieur [Y] [S], dont il n’est pas démontré qu’il avait pouvoir de l’association L’HIRONDELLE pour ce faire.

Encore plus subsidiairement, le Tribunal retiendra que, si une indemnité d’occupation devait être fixée, elle devrait l’être à hauteur de 37 232€ annuels.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les moyens relatifs à la recevabilité de l’association L’HIRONDELLE :

L’association AEP [S], dans ses conclusions, soulève deux moyens relatifs à la recevabilité des prétentions de l’association L’HIRONDELLE :

— l’article 7 de la loi du 9 décembre 1905 sur la séparation des églises et de l’Etat ;

— la qualité de propriétaire de l’association L’HIRONDELLE.

Il convient toutefois de rappeler qu’au titre de l’article 768 du code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions des parties telles que formulées à leur dispositif. Les prétentions de l’association AEP [S] ont été reprises à l’exposé du litige, elles seront rappelées ici :

« – rejeter l’intégralité des demandes de l’ASSOCIATION L’HIRONDELLE ;

— écarter toute qualification de commodat ou d’occupation sans droit ni titre ;

— juger nulle ou inopposable la sommation de quitter les lieux du 3 mars 2023 ;

— fixer subsidiairement la valeur locative à 37 132 € annuels ;

— condamner la demanderesse aux dépens et au paiement d”une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC. »

Il convient de relever qu’aucune de ces prétention ne sollicite de voir « déclarer irrecevables » les prétentions formées en demande, ni de voir « prononcer l’irrecevabilité », ni toute autre formulation équivalente. L’irrecevabilité n’est donc pas soumise au Tribunal par le dispositif des conclusions.

L’association AEP [S] forme donc des moyens relatifs à l’irrecevabilité prétendue de l’association L’HIRONDELLE mais n’en tire pas les conséquences en ne demandant pas au Tribunal de trancher sur la question de cette recevabilité. Aussi, ces moyens sont sans effet sur le présent litige.

Au surplus, sur la question de la propriété, la défenderesse prétend que l’association L’HIRONDELLE ne serait pas propriétaire du bien en ce que l’association SAINT MAURICE, aux droits de laquelle la demanderesse vient suite à acte authentique du 12 septembre 2017, n’aurait jamais été propriétaire de l’immeuble litigieux. En effet, l’immeuble, initialement situé dans le patrimoine de l’association MARCEAU, aurait été transféré à l’association DIOCESAINE DE [Localité 1] par délibération du 15 juillet 1975 de l’association MARCEAU. Il s’agit de la pièce n°23 en défense, en page 12.

Le Tribunal relève qu’alors que l’association AEP [S] cite la page 12, qui contient une résolution n°2 sur les biens restants de l’association MARCEAU (lesquels sont effectivement transférés à l’association DIOCESAINE DE [Localité 1]), la défenderesse omet de citer la page 11, qui précède immédiatement. En page 11 figure une résolution n°1, votée à l’unanimité, par laquelle l’association MARCEAU transfère à l’association SAINT MAURICE la propriété de l’immeuble sis « [Adresse 3] ».

L’association AEP [S] procède donc à une citation tronquée de sa propre pièce produite aux débats : si la résolution n°2 transfère le patrimoine de l’association MARCEAU à l’association DIOCESAINE DE [Localité 1], c’est uniquement après que soit sorti du patrimoine de l’association MARCEAU l’immeuble litigieux, transféré à l’association SAINT MAURICE par l’effet de la résolution n°1, qui comme son nom l’indique et pour souligner l’évidence, précède la résolution n°2.

Il n’est pas contesté pour le surplus que l’association SAINT MAURICE a ensuite transféré l’immeuble litigieux dans le patrimoine de l’association L’HIRONDELLE par l’effet de l’acte authentique du 12 septembre 2017.

La qualité de propriétaire de l’association L’HIRONDELLE concernant l’immeuble objet du litige est suffisamment établie.

Sur l’effet du congé du 7 novembre 2017 et l’expulsion :

Il est constant entre les parties que, sous la réserve de la question de la propriété (ce qui est établi concernant l’association L’HIRONDELLE, comme indiqué plus haut), l’association L’HIRONDELLE et l’association AEP [S] sont liées ou, du moins, ont été liées, au moins jusqu’au 16 juillet 2018 par un contrat.

La qualification même de ce contrat est débattue par les parties. L’association L’HIRONDELLE retient la qualification de commodat au sens des articles 1875 à 1891 du code civil tandis que l’association AEP [S] soutient qu’il existe un bail entre les parties.

S’agissant des écrits censés justifier d’un bail, invoqués par l’association AEP [S], il convient de relever que l’acte du 20 février 1961 a été passé entre la société IMMOBILIERE MARCEAU et « le comité catholique des écoles du diocèse de [Localité 1] ». L’association AEP [S] ne démontre aucun lien de droit avec ce « comité », de sorte qu’elle ne peut prétendre bénéficier d’un contrat de bail sur la foi de ce document. Quant à la « convention d’occupation » d’avril 1962, elle a été passée entre « la paroisse [Z] » et « l’école [S] ». A supposer même que « l’école [S] » ait eu une personnalité juridique, et que l’association AEP [S] vienne juridiquement aux droits de cette « école [S] », ce qui n’est démontré par aucun document versé aux débats, il n’est ni allégué ni démontré que l’association L’HIRONDELLE succèderait aux droits et obligations de « la paroisse [Z] ». Ce document n’a donc aucune valeur juridique obligatoire à l’égard de la demanderesse.

Aussi, aucun document versé aux débats par les parties ne démontre l’existence d’un bail.

Mais en tout état de cause, le Tribunal relève que la question de la qualification juridique du contrat unissant l’association L’HIRONDELLE et l’association AEP [S] (commodat, bail…) est sans importance.

En effet, il est constant que ce contrat unissant les parties, quelle que soit sa qualification, était verbal ou du moins non-écrit. L’existence de ce contrat résulte d’une pratique des parties, d’une habitude, d’une tradition en place depuis des décennies. Il en résulte que le contrat litigieux était, nécessairement, conclu pour une durée indéterminée : aucun élément aux débats ne démontre que les parties auraient entendu donner à leur relation contractuelle un délai de validité.

Or, il était constant en jurisprudence, sous l’empire des dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, que les engagements perpétuels étaient prohibés. Sur le fondement de l’article 1184 du code civil, il fallait retenir que tout contrat passé pour une durée indéterminée pouvait être unilatéralement résilié, à tout moment et par chacune des parties, moyennant le respect d’un délai de préavis raisonnable (voir par exemple en ce sens C. cass., 1ère civ., 19 mars 2002, n°99-21.209 ; C. cass., 3ème civ., 19 février 1992, n°90-16.148).

En l’espèce, l’association L’HIRONDELLE a délivré à l’association AEP [S] congé par courrier signifié le 7 novembre 2017. Le congé a été délivré « à effet au 15 juillet 2018 ». Un délai de huit mois a donc été laissé à la défenderesse, couvrant la durée de l’année scolaire et prenant effet durant les vacances scolaires estivales (étant rappelé que l’association AEP [S] exploite une école dans les lieux). L’association AEP [S], dans ses conclusions, ne forme aucune observation sur le caractère raisonnable du délai.

Par suite, le congé du 7 novembre 2017 a pris effet le 15 juillet 2018 et le contrat litigieux entre les parties a pris fin à cette date, peu importe sa qualification. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la qualification de « commodat » ou de « bail » du contrat non écrit unissant les parties en ce que cette question est sans conséquence sur la résiliation de ce contrat et sur les autres prétentions des parties au litige.

L’association AEP [S] étant occupante sans droit ni titre depuis le 15 juillet 2018, son expulsion ainsi que celle des occupants de son chef est ordonnée.

Sur la sommation de quitter les lieux du 3 mars 2023 :

C’est à bon droit que l’association AEP [S] fait valoir que la sommation de quitter les lieux du 3 mars 2023 a été délivrée portant la mention que l’association L’HIRONDELLE est « prise en la personne de Monsieur [Y] [S], économe diocésaine » (sic), « dûment mandaté à cet effet » et que pour autant, la preuve du mandat de Monsieur [S] n’est pas rapportée.

Il s’agit d’une nullité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile.

Il convient donc d’annuler la sommation de quitter les lieux du 3 mars 2023.

Il convient toutefois de relever que, le contrat étant résilié depuis le 15 juillet 2018, la nullité d’une sommation de quitter les lieux signifiée en 2023 est sans conséquence sur l’issue du litige.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat litigieux étant non-écrit, l’indemnité d’occupation ne peut être fixée par référence au dernier loyer, puisqu’en l’espèce il n’y a pas eu de loyer payé.

Il convient de distinguer trois périodes temporelles :

— du 16 juillet 2018 au 31 décembre 2020 ;

— du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025 ;

— à compter du 31 mars 2025.

En effet, l’association L’HIRONDELLE arrête une prétention tendant au paiement de la somme de 237 519€ pour la période du 16 juillet 2018 au 31 mars 2025 mais exclut les années 2021 et 2022 pour lesquelles elle estime avoir déjà été payée dans le cadre de transactions intervenues entre les parties. Cette période est donc à diviser en deux sous-périodes, comme détaillé ci-dessus.

Quant à la période postérieure au 31 mars 2025, elle courra jusqu’au départ effectif des lieux occupés par l’association AEP [S] : la somme due au titre de l’indemnité d’occupation n’est donc pas encore déterminable dans son quantum total. Seul le quantum mensuel pourra être fixé.

Quant à la valeur de cette indemnité d’occupation, chacune des parties se réfère à un rapport extra-judiciaire dressé à sa demande. L’association AEP [S] invoque un rapport du cabinet RICHAUD établi le 27 mai 2024. L’association L’HIRONDELLE invoque un rapport de Monsieur [G]. Ce rapport n’est pas daté mais il se fonde sur une visite des lieux opérée par Monsieur [G] le 14 juin 2017.

S’agissant du rapport [G], il convient de relever qu’il ne procède pas à une comparaison de la valeur locative avec des établissements similaires. Ainsi, en page 35, il compare la valeur locative des locaux sis à [Localité 1] et destinés à un usage d’école privée, à des locaux sis :

— à [Localité 2] (Rhône), s’agissant d’une salle de spectacles ;

— à [Localité 3], s’agissant d’une salle de spectacles ;

— à proximité d'[Localité 4], s’agissant d’une discothèque ;

— à [Localité 5], s’agissant d’un « nightclub » ;

— à [Localité 6], s’agissant d’une salle de spectacle ;

— à [Localité 7], s’agissant d’un lieu de vente et ancien moulin à huile.

Le rapport [G] ne procède pas à une analyse détaillée des locaux examinés. Il procède à une estimation dite « méthode par capitalisation », terme qui paraît sans rapport avec l’évaluation d’une valeur sur le marché de la location, et considère que les locaux analysés peuvent être « assimilés aux produits de bureau », ce qui apparaît non pertinent.

Le rapport [G] procède également à une analyse de la « valeur vénale du bien » (page 37), ce qui apparaît sans pertinence puisque les parties ne cherchent pas à vendre le bien mais à déterminer le coût de son occupation.

En sens inverse, le rapport RICHAUD a procédé à une description précise des locaux et à une analyse complète des éléments nécessaires pour procéder à la fixation du loyer. Il détermine la surface pondérée des locaux (page 25), tient compte de leur spécificité in concreto (page 26) en procédant à des abattements pour tenir compte des charges et de la « configuration peu rationnelle des lieux », procède à une comparaison avec les loyers payés par d’autres établissements scolaires et éducatifs situés à [Localité 1] (page 22), se fonde sur des décisions judiciaires rendues par la juridiction des loyers commerciaux de [Localité 1] concernant des établissements éducatifs privés (pages 22 et 23).

Aussi, il est opportun de retenir comme indemnité d’occupation la valeur annuelle retenue par le rapport RICHAUD, même pour les périodes antérieures à 2024, en ce que les critères retenus par ce rapport sont nettement plus en adéquation avec l’estimation d’une valeur locative de bâtiment destiné à l’enseignement que les critères retenus par le rapport [G].

Le rapport RICHAUD retient une valeur annuelle de 37 232€ par an hors taxes et hors charges. Cette valeur sera retenue. L’indemnité d’occupation sera donc fixée à 3 102,67€ par mois.

Il convient de relever que l’association L’HIRONDELLE ne justifie pas, pour les périodes antérieures au 31 mars 2025, des charges locatives, à savoir la taxe foncière et ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il convient donc de condamner l’association AEP [S] à verser à l’association L’HIRONDELLE :

— la somme de 88 426,10€ pour la période du 16 juillet 2018 au 31 décembre 2020 (vingt-huit mois et demi, soit 3 102,67€ x 28,5) ;

— la somme de 80 669,42€ du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025 (vingt-six mois, soit 3 102,67€ x 26) ;

— la somme mensuelle de 3 102,67€ par mois à compter du 1er avril 2025, outre la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner l’association AEP [S], qui succombe aux demandes de l’association L’HIRONDELLE, aux entiers dépens.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de relever que la présente procédure a été allongée par l’existence de tractations ayant échoué entre les parties, sans jamais que l’association AEP [S] ne consente à passer un bail écrit avec l’association L’HIRONDELLE (et donc à régler un loyer) alors même que c’est la défenderesse qui conteste la qualification de commodat et se prévaut du régime des baux locatifs.

Il convient aussi de relever que la procédure a été allongée par les allégations de l’association AEP [S] sur l’absence de propriété de l’association L’HIRONDELLE, allégations auxquelles l’association L’HIRONDELLE a dû répondre par de nouvelles conclusions, et ce alors même que le document produit aux débats par la défenderesse (la délibération de l’association MARCEAU du 15 juillet 1975) énonce l’inverse de ce qu’elle entend lui faire dire : ce document énonce bien que l’immeuble litigieux a été apporté au patrimoine de l’association SAINT MAURICE.

L’association AEP [S] a donc procédé à une lecture tronquée de sa propre pièce, en a tiré une affirmation factuellement fausse (l’absence de propriété prétendue de l’association L’HIRONDELLE, alors même que la défenderesse reconnaît avoir amiablement réglé des loyers à la demanderesse entre 2021 et 2022), contraignant ainsi l’association L’HIRONDELLE à conclure de nouveau et engendrant ainsi un nouvel allongement de la procédure.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de condamner l’association AEP [S] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme de 6 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 515 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, disposait qu’ « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui n’est pas interdite par la loi et est compatible avec la nature de l’affaire, est rendue nécessaire par l’ancienneté du litige et de l’occupation sans droit ni titre de l’association AEP [S].

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE, à effet au 15 juillet 2018, la résiliation du contrat non-écrit unissant l’association L’HIRONDELLE et l’association AEP [S] et portant sur l’occupation par l’association AEP [S] de locaux sis [Adresse 3] ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la qualification de « commodat » ou de « bail » de ce contrat non-écrit ;

ORDONNE l’expulsion de l’association AEP [S] des lieux occupés sis [Adresse 3], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

ANNULE la sommation de quitter les lieux du 3 mars 2023 ;

CONDAMNE l’association AEP [S] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme de quatre-vingt huit mille quatre cent vingt-six euros et dix centimes (88 426,10€) pour la période du 16 juillet 2018 au 31 décembre 2020 au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE l’association AEP [S] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme de quatre-vingt mille six cent soixante-neuf euros et quarante-deux centimes (80 669,42€) du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025 au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE l’association AEP [S] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme mensuelle de trois mille cent deux euros et soixante-sept centimes (3 102,67€) par mois à compter du 1er avril 2025, outre la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE l’association AEP [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNE l’association AEP [S] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme de six mille euros (6 000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIER LE PRESIDENT