TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : Madame FEDJAKH,

Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL

Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :

Le 28 mai 2026

à M^e DAMAMME Constance

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mai 2026

à M^e HOLINES Matthieu

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00482 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56RN

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [D] [T] [P]

née le 17 Décembre 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [T] [P]

né le 23 Avril 1981 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [T] [P] en sa qualité de représentant légale de ses enfants mineurs: – [X] [T] [P], née le 14 Novembre 2015 à [Localité 3].

— [Q] [T] [P], née le 31 Juillet 2020 à [Localité 3].

— [K] [T] [P], né le 31 Juillet 2020 à [Localité 3].

née le 17 Décembre 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [T] [P] en sa qualité de représentant légale de ses enfants mineurs: – [X] [T] [P], née le 14 Novembre 2015 à [Localité 3].

— [Q] [T] [P], née le 31 Juillet 2020 à [Localité 3].

— [K] [T] [P], né le 31 Juillet 2020 à [Localité 3].

né le 23 Avril 1981 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 5 avril 2019, l’EPIC 13 HABITAT a consenti à bail à M. [S] [T] [P] et Mme [D] [T] [P] un appartement T4 à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 419,49 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2025, M. [S] [T] [P] et Mme [D] [T] [P] agissant tant en leur nom personnel qu’en qualité de représentants légaux de leurs trois enfants mineurs [X], [Q] et [K] [T] [P] ont fait assigner la société anonyme VILOGIA, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil et 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir condamner celle-ci à :

leur payer la somme de 4 368,75 euros en réparation de leur trouble de jouissance sur la période de décembre 2022 à janvier 2025,leur payer à chacun la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral, soit une somme totale de 2 000 euros,leur payer à chacun ainsi qu’à chacun de leurs trois enfants mineurs la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de santé, soit une somme totale de 10 000 euros,à rechercher les causes de développement de moisissures au niveau des murs de façade des chambres, du salon et de la cuisine et y remédier, traiter et remettre en état les surfaces contaminées, aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Ils font valoir que la société VILOGIA vient aux droits de 13 HABITAT, qu’ils subissent depuis 2022 d’importants désordres dans le logement loué en raison de la prolifération de moisissures dans la plupart des pièces sans que le bailleur, malgré leur saisine de services d’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 3] l6 décembre 2022 puis mise en demeure de réaliser des travaux le 10 mai 2023 sous un délai d’un mois en raison des infractions au règlement départemental sanitaire relevées, n’ait réagi et mis un termes aux désordres. Ils estiment à 30 % du montant du loyer l’indemnisation de leur trouble de jouissance sur la période de décembre 2022 à janvier 2025. Ils ajoutent que cette situation les a affectés, qu’elle est très difficile à vivre et que madame a ressenti un sentiment de honte, qu’ils ont été contraints de réaliser de nombreuses démarches, vainement. Ils précisent qu’ils ont tous deux des problèmes respiratoires qui ont été aggravés par cette présence importante de moisissures et que la santé de leurs trois enfants a été impactée. Compte tenu de l’inertie du bailleur, son obligation de réaliser les travaux préconisés par l’inspecteur de salubrité pour mettre fin au désordre doit être assortie d’une astreinte.

Appelée à l’audience du 13 février 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 26 mars 2026, M. [S] [T] [P] et Mme [D] [T] [P], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils réitèrent les demandes de leur assignation sauf à porter leur demande d’indemnisation de leur trouble de jouissance à la somme de 6 815,25 euros pour la période de décembre 2022 à mars 2026 et à limiter leur demande de travaux, en raison de la réalisation d’une partie d’entre eux, à l’aménagement des ventilations efficaces et adaptées dans le logement concernant plus précisément la salle de bain.

Ils estiment que le bailleur a engagé sa responsabilité au titre de son obligation de délivrance d’un logement décent et qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leurs propres obligations, notamment d’entretien du logement loué. Ils précisent qu’ils ne se sont pas opposés à l’intervention du bailleur mais n’étaient pas disponibles lors du premier rendez-vous fixé, de même pour la visite d’un bien à [Localité 5] aux fins de relogement et que le relogement dans un autre appartement de la même résidence proposé ensuite par la société Vilogia ne leur a pas paru pertinent, l’ensemble de la résidence étant sujette à des problèmes d’isolation. Ils expliquent que la société VILOGIA ne souhaitait pas réaliser des travaux dans leur logement car elle avait engagé un projet de réhabilitation de l’ensemble de la résidence portant sur l’isolation extérieures des façades et n’estimait pas utile d’intervenir à l’intérieur du logement avant ces travaux. Ils ajoutent qu’entre le 6 janvier 2026 et la mi-février 2026, l’ascenseur de leur bâtiment a été hors d’usage alors qu’ils résident au 6ème étage et que Mme [D] [T] [P] a de graves problèmes de santé qui ne lui permettent pas d’utiliser les escaliers.

La société anonyme VILOGIA, représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite le rejet de toutes les prétentions adverses et demande la condamnation des époux [T] [P] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La société anonyme VILOGIA indique que les désordres invoqués n’ont pas été portés à sa connaissance avant le 11 mai 2023 par la mise en demeure des services de la ville. Elle ne conteste pas la réalité des désordres et la gêne occasionnée mais estime ne pas avoir commis un manquement fautif à ses obligations de bailleur.

Elle explique avoir proposé dès le mois de juin 2023 une intervention qui a été refusée par les locataires qui souhaitaient une remise en état complète du logement. Les époux [T] ont par la suite refusé deux offres de relogement en août 2023 puis décembre 2024. La société VILOGIA indique qu’elle a été relaxée par le tribunal de police pour les infractions au règlement départemental sanitaire relevées dans le logement des époux [T] par jugement du 18 décembre 2024. Elle considère que le trouble de jouissance réclamé est excessif et non justifié, que le préjudice moral invoqué n’est pas établi pas plus que le préjudice de santé, les éléments médicaux produits ne permettant nullement d’établir un lien de causalité entre la situation du logement et les pathologies déclarées par les membres de la famille [T], aucune expertise médicale contradictoire n’ayant été menée sur ce poste de préjudice. La société VILOGIA ajoute que les travaux nécessaires ont d’ores et déjà été réalisés et qu’une astreinte ne s’impose pas alors que le bailleur n’est pas opposé à leur réalisation, qu’elle a mené des diagnostics et organisé une réhabilitation globale de la [Adresse 6] de nature à traiter l’ensemble du bâtiment avec des travaux structurels, tels que l’isolation extérieure des façades, nécessitant des planifications techniques et administratives. L’exécution provisoire doit être également écartée alors que les locataires occupent les lieux depuis de nombreuses années et qu’il n’existe pas de danger immédiat pour leur vie ou leur intégrité.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permet une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Pareillement, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, il n’est pas contesté que DDEM ont signalé aux services de la ville les désordres affectant le logement qu’ils louent depuis 2019, le 16 décembre 2022, lesquels à la suite d’une visite ont constatés la présence de moisissures au niveau des murs de façade des trois chambres, du salon et de la cuisine et à l’absence de ventilation efficace et adaptée par le manque d’amenée d’air frais dans la salle de bain.

Il résulte des échanges de mails entre ces services, Mme [D] [T] et la société VILOGIA que celle-ci a été informée de la présence importante de moisissures dans le logement dès le mois de mars 2023 et a indiqué au service de l’hygiène de l’habitat qu’elle envisageait des travaux à compter d’avril 2023, ce à quoi la locataire a répondu que le bailleur l’avait informée de ce que rien ne serait entrepris à l’intérieur du logement mais qu’il y aurait des travaux sur les façades. Dans les échanges ultérieurs entre les parties, Mme [D] [J] indique systématiquement que la position que lui présente la société VILOGIA est d’attendre la rénovation du bâtiment avant d’intervenir à l’intérieur.

Cette position est confirmée par le fait que la société VILOGIA n’a pas déféré à la mise en demeure que lui a adressé le service de l’hygiène de l’habitat le 10 mai 2023 de procéder à la recherche de la cause des désordres et aux travaux pour y remédier dans le délai d’un mois.

Le 15 septembre 2023 l’inspecteur de salubrité rappelle ainsi par mail à la société VILOGIA que les travaux d’isolation devaient débuter en avril et constate que le bailleur n’a toujours pas le planning et que la famille vit toujours dans le logement en étant exposée à la moisissure, surtout dans les pièces à vivre.

Si les poursuites devant le tribunal de police n’ont effectivement pas prospéré, il n’en reste pas moins que la réalité, la nature et l’importance des désordres est établie et constitue une violation des normes de décence en matière de logement destiné à l’habitation, les photographies non contestées par la bailleresse démontrant l’importance de la présence des moisissures sur les murs et autour des fenêtres du logement, outre les nombreux certificats médicaux versés au débats qui relèvent que pour tous les membres de cette famille, lesquels présentent des troubles respiratoires, la persistance de ces moisissures est défavorable pour leur état de santé.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’établir un défaut de diligence ou un manquement fautif de la société VILOGIA, il est établi que celle-ci a manqué à son obligation de délivrance et engagé sa responsabilité.

Le fait que les époux [T] n’aient pas donné suite à une proposition de relogement en août 2023 dans un logement à [Localité 5] dont il résulte des pièces produites qu’elle résulte d’une impossibilité de se rendre à la visite ce dont le bailleur a été informé et comme le refus opposé par les locataires en décembre 2024 d’un relogement dans un autre appartement de la même résidence [Adresse 7] n’est pas de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité ni même à l’amoindrir.

Par conséquent, le manquement objectif du bailleur à son obligation de délivrance est avéré et la société VILOGIA ne contestant que les travaux de ventilation basse dans la salle de bains ne sont pas encore réalisés, il convient d’enjoindre la société anonyme VILOGIA d’y procéder.

Cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire compte tenu de l’ancienneté des désordres, de la mise en demeure des services de l’hygiène de l’habitat remontant au 10 mai 2023 et de l’inertie du bailleur.

En outre, les époux [T] sont légitimes à solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour les désordres liés à l’humidité retenus sur une période courant de janvier 2023 à novembre 2025.

En effet, il ressort des pièces produites que, suite au signalement de la situation auprès des services de la ville le 16 décembre 2022, Mme [D] [T] [P] a adressé le 9 janvier 2023 un mail faisant état à son bailleur de la recherche d’un nouveau logement en raison des problèmes d’ascenseur mais également de moisissures envahissant les murs qui sont plein de champignons, la locataire mentionnant avoir des jumeaux en bas-âge de deux ans et demi, une fille de 7 ans et qu’elle-même et son conjoint ont des problèmes respiratoires et sont sous oxygène.

Il est donc retenu que la société anonyme VILOGIA a été informée des désordres affectant l’appartement au début de l’année 2023, sans attendre la mise en demeure du 10 mai 2023 des services de la ville.

Pour leur part, les époux [T] indiquent que les peintures de l’ensemble du logement ont été refaites en novembre 2025 ainsi que l’isolation du salon et qu’ils constatent depuis une absence de réapparition des moisissures.

L’importance de ces désordres qui affectent toutes les pièces à vivre du logement, leur persistance dans le temps et le danger qu’ils peuvent présenter pour la santé des occupants, soit deux adultes avec des pathologies respiratoires, outre d’autres graves problèmes de santé de Mme [D] [J] et trois jeunes enfants nés le 14 novembre 2015 pour [Localité 6] et le 31 juillet 2020 pour [K] et [Q], conduisent à estimer le préjudice subi par les locataires à 30 % du montant du loyer hors charges, soit 421,25 euros, sur la période de janvier 2023 à novembre 2025, soit à la somme de 4 170,38 euros (126,38 x 33 mois).

Il sera accordé par ailleurs la somme de 1 000 euros à M. [S] [T] [P] et Mme [D] [T] [P], soit 500 euros chacun au titre de leur préjudice moral compte tenu des certificats médicaux produit aux débats établissant l’impact de l’état de leur logement sur leurs conditions de vie et de santé et celles de leurs enfants comme du temps passé et les démarches entreprises pour voir les désordres traités.

En revanche, ces certificats médicaux, s’ils mentionnent l’effet défavorable des désordres affectant le logement sur les affections présentés par les membres de la famille, ne sont pas suffisants pour retenir avec certitude le lien entre ceux-ci et l’origine des pathologies présentées ou à tout le moins leur impact précis.

Dans ces conditions, les demandes formées au titre d’un préjudice de santé sont donc rejetées.

Sur les mesures accessoires

La société anonyme VILOGIA supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [T] [P] et Mme [D] [T] [P] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros leur sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Les circonstances de l’espèce et les condamnations prononcées ne conduisent pas à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société anonyme VILOGIA à faire réaliser, dans un délai d’UN MOIS à compter de la signification de la présente décision, les travaux de ventilation basse dans la salle bain de l’appartement loué par M. [S] [T] [P] et Mme [D] [T] [P] situé [Adresse 5] ;

DIT que cette obligation de faire est assortie d’une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de SIX mois ;

CONDAMNE la société anonyme VILOGIA à verser à M. [S] [T] [P] et Mme [D] [T] [P] les sommes de :

4 170,38 euros au titre de leur préjudice de jouissance,1 000 euros au titre de leur préjudice moral, soit 500 euros chacun ;

REJETTE la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de santé ;

CONDAMNE la société anonyme VILOGIA aux dépens ;

CONDAMNE la société anonyme VILOGIA à verser à M. [S] [T] [P] et Mme [D] [T] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La greffière, La présidente,