TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à M^e GROSSO [Localité 1]

Le 06 mars 2026

à M^e FORCINA Ninon

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02032 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ISJ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [K]

né le 28 Avril 1951 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [I]

née le 23 Juin 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ninon FORCINA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 14 janvier 2014, M. [K] a donné à bail à Mme [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 660 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.163 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 puis a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de la défenderesse, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique,La condamner à payer la somme de 2.672,45 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024,La condamner à payer une indemnité provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel augmenté des charges jusqu’au complet départ des lieux loués, La condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La défenderesse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal, juger que le commandement de payer est nul et débouter le bailleur de ses demandes,A titre subsidiaire, juger qu’une partie de la dette est prescrite à hauteur de 1.078,46 euro au titre de la régularisation de charges relatives à l’année 2021, que la créance au titre de la régularisation de charges s’élève à la somme de 2.034, 15 euros, comptes arrêtés au 18 décembre 2025, lui accorder les plus larges pour s’acquitter des sommes dues, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, A titre infiniment subsidiaire, lui donner acte qu’elle s’acquittera de la dette de régularisation de charges 2021 et 2022 par douzième,A titre reconventionnel, condamner le demandeur à lui délivrer l’ensemble des quittances de loyers et charges réglés de janvier 2024 à août 2024 et de décembre 2024 à décembre 2025, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retardEn tout état de cause, condamner le demandeur à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de notification préalable à la préfecture.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il sera relevé que la défenderesse a produit une attestation d’assurance valable du 26 avril 2023 au 31 décembre 2024 et que le demandeur ne forme aucune demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du fait de la non-souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par ailleurs, en application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il en résulte qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé de prononcer la nullité d’un commandement.

Il peut néanmoins relever que les prétentions et moyens soulevés constituent des contestations sérieuses de sorte que la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 I de la n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2 ».

L’article 24 II de la même loi dispose que :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

L’article 24 III de cette loi ajoute que :

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

Il résulte de ces dispositions que :

Pour les bailleurs personnes physiques ou sociétés civiles familiales, le commandement de payer doit être signalé à la CCAPEX lorsque le locataire est en situation d’impayé depuis une certaine durée, sans que cette formalité ne soit prévue à peine d’irrecevabilité ;

Pour les bailleurs autres que les personnes physiques et les sociétés civiles familiales, sous peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail ne peut être signifiée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de CCAPEX ;

Pour l’ensemble des bailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le demandeur produit en pièce n°4 la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 6 janvier 2025 mais il ne produit aucune pièce permettant de justifier de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat, au moins six semaines avant la première audience du 12 juin 2025.

Par conséquent, l’action du bailleur s’agissant de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation est irrecevable.

Sur la demande en paiement

Il est constant que devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, la demande en paiement d’une provision ne peut prospérer qu’à la condition qu’elle porte sur une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 2.672,45 euros à titre provisionnel arrêtée au 16 décembre 2025.

Il ne produit pourtant aucun décompte arrêté à cette de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer à quoi correspond cette somme et s’il s’agit d’une créance non sérieusement contestable.

Les autres décomptes versés aux débats arrêtés à des dates différents (pièces n°3, n°6 et 14) ne permettent pas davantage de déterminer ce à quoi correspond la somme sollicitée.

Enfin, le bailleur ne conteste pas, d’une part, que les sommes mentionnées dans le commandement de payer étaient erronées dès lors qu’il s’agissait du montant des charges dues sans déduction des provisions déjà versées et, d’autre part, que la somme qu’il demande à ce jour correspond, au moins pour partie, à des charges dues pour les années 2021 et 2022, sans pour autant s’expliquer sur la prescription soulevée par la défenderesse.

Ces éléments constituent des contestations sérieuses de sorte que la demande en paiement échappe aux pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge du demandeur et les parties seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de M. [L] [K] irrecevable s’agissant de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif ;

LAISSE les dépens à la charge de M. [L] [K] ;

REJETTE les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge