COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. MAGDA c/ S.C. NID D’AZUR PARMENTIER, Société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED, [X] [H], Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

N°25/609

Du 23 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/04380 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NYLY

Grosse délivrée à:

M^e Alain BERDAH

expédition délivrée à :

M^e Eric MARY

M^e Laurent CINELLI

le 23/10/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt trois Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. MAGDA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 2]

représentée par M^e Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

S.C. NID D’AZUR PARMENTIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED, prise en la personne de son mandataire ad hoc la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [K] [N], mandataire judiciaire, nommé par le Président du tribunal de commerce de PARIS en date du 20-08-21

[Adresse 6]

[Localité 9]

défaillant

Monsieur [X] [H], architecte

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier des 18 et 20 octobre 2021, la SCI MAGDA a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice la SCCV NID DAZUR PARMENTIER, M. [X] [H] et la Compagnie d’assurance mutuelle des architectes français. Elle a par ailleurs entendu assigner la SARL ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED, prise en la personne de son mandataire ad hoc la SELAFA MJA représentée par Maître [K] [N], mandataire judiciaire, la signification ayant donné lieu à un procès-verbal de difficulté établi le 18 octobre 2021.

Par jugement du 4 avril 2024, le Tribunal judiciaire de Nice a :

ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture ;ordonné la réouverture des débats ;invité la SCI MAGDA à formuler toutes observations quant à la régularité et à la recevabilité de ses demandes formées à l’égard de la SARL ELITE INSURANCE COMPANY aux termes de son acte introductif d’instance ;réservé l’ensemble des demandes ;renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI MAGDA demande au Tribunal de :

juger que la SCCV NID D’AZUR PARMENTIER et M. [H] ont créé à la SCI MAGDA un trouble anormal de voisinage par l’édification d’un immeuble sans respecter les règles de l’art et notamment sans ouvrages de soutènement destiné à protéger les immeubles voisins et sans travaux de consolidation des avoisinants ;juger que ces travaux effectués au mépris des mises en garde des consultants techniques constituent un trouble anormal de voisinage ;condamner in solidum la SCCV NID D’AZUR PARMENTIER, M. [H] et son assureur la Mutuelle des Architectes Français, à réparer l’entier préjudice subi par la SCI MAGDA ;condamner en conséquence in solidum la SCCV NID D’AZUR PARMENTIER, M. [H] et la compagnie MAF à payer à la SCI MAGDA :la somme de 58 806 € (valeur février 2021) au titre du préjudice matériel à actualiser au jour du jugement ;la somme de 43 200 € au titre du préjudice de jouissance à parfaire ;la somme de 16 441,16 € au titre du remboursement des frais d’expertise ;la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner les requis sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCCV NID D’AZUR PARMENTIER demande au Tribunal de :

A titre principal, au visa des articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile :

débouter la SCI MAGDA de l’ensemble de ses demandes ;condamner la SCI MAGDA au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;A titre subsidiaire, au visa de l’article 1217 du code civil :

condamner in solidum M. [H] et son assurance la compagnie d’assurance Mutuelle des Architectes Français à relever et garantir la SCCV NID D’AZUR PARMENTIER de toute condamnation prononcée à son encontre ;les condamner également in solidum au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre infiniment subsidiaire :

condamner ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED LTD à relever et garantir la SCCV NID D’AZUR PARMENTIER de toute condamnation prononcée à son encontre.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [X] [H] et la Mutuelle des Architectes Français demandent au Tribunal de :

recevoir M. [H] et son assureur en leurs écritures ;juger qu’en l’absence de fondement juridique, les demandes ne peuvent être examinées ;juger que la preuve de la responsabilité du concluant n’est pas rapportée ;juger que la preuve du préjudice n’est pas rapportée ;débouter la SCI MAGDA et toutes les parties de leurs demandes dirigées contre les concluantes ;A titre subsidiaire :

condamner la SCCIV NID D’AZUR PARMENTIER à relever indemne les concluants et la débouter de sa demande inverse ;condamner tous succombant au paiement d’une indemnité de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont les frais d’expertise.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 mai 2025 par ordonnance du 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Il est reproché à la SCI MAGDA de ne pas préciser le fondement juridique de ses demandes. La SCI MAGDA a toutefois expressément indiqué fonder ses demandes sur les troubles anormaux de voisinage, de sorte que le fondement de son action est connu.

En effet, la SCI MAGDA est propriétaire d’un terrain à Nice. Sur le terrain voisin, la SCCV NID AZUR PARMENTIER a entrepris la construction d’un immeuble à usage d’habitation. La SCI MAGDA expose que les travaux réalisés pour le compte de la SCCV NID AZUR PARMENTIER ont engendré des fissurations sur son bâtiment.

L’expert judiciaire s’est rendu sur les lieux à quatre reprises, les 26 février 2015, 16 octobre 2015, 4 avril 2018 et 21 mars 2019. L’expert indique que la déclaration d’ouverture de chantier date du 23 avril 2014, mais que la direction générale des travaux a démarré le 6 mai 2014 d’après les comptes-rendus de chantier. Il est également relevé que les démolitions principales sont intervenues au cours de la troisième semaine du mois de mai 2014 et que les terrassements avant fondations spéciales ont commencé durant la deuxième semaine du mois de juillet.

Il est apparu que le 30 octobre 2014, au stade des terrassements et fondations, la [16] NID AZUR a fait constater que l’immeuble sur rue appartenant à la SCI MAGDA a été construit en s’appuyant directement sur le bâtiment du [Adresse 4], et qu’il n’est pas fondé par endroits.

Le procès-verbal de constat établi à la demande de la SCCV NID AZUR le 30 octobre 2014 mentionne en effet que le nu du mur mitoyen de la SCI MAGDA, qui s’appuyait sur l’immeuble de la SCCV NID AZUR démoli, a été terrassé et ne comporte pas de fondation propre.

L’expert estime que la découverte par la SCCV NID AZUR fin octobre 2014, de l’imbrication structurelle du bâtiment qu’elle démolit, avec celui de la SCI MAGDA est tardive. Il ajoute que la SCCV NID AZUR n’a pas explicité les raisons de son refus d’assurer la prise en compte des contraintes qui étaient clairement identifiées par SOL ESSAIS dans ses avis techniques qualifiés d’alarmistes dans la lecture de déplacements des cibles.

Le rapport SOL ESSAIS du 12 février 2014 indiquait en effet que « L’examen de la construction existante devant être démolie, située en limite du bâtiment à R+6 voisin, montre que celle-ci a subi des désordres par fissuration dans le passé, correspondant à des tassements liés probablement à la remise en place des sols d’assise de l’avoisinant. Il y a donc lieu de craindre que de telles déformations puissent à nouveau apparaître lors de l’édification du projet, nécessitant, vis à vis des bâtiments sensibles, les plus grandes précautions ».

Le rapport complémentaire du bureau d’études ajoutait, s’agissant du bâtiment mitoyen, qu’il serait au préalable nécessaire de préciser la position des murs d’infrastructure qui risquent d’engager la géométrie des soutènements périphériques, « l’absence de sous-sol sur ce bâtiment mitoyen et son âge ancien nous conduisent à préconiser la plus grande prudence dans la méthodologie d’exécution des ouvrages de soutènement ».

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise qu’en phase de diagnostic avant travaux à charge de la SCCV NID AZUR, à défaut de constatation d’un véritable mur mitoyen au sens du gros œuvre de la structure liant le 10 au 8 bis de la [Adresse 15], les mesures de sauvegarde ont été différées. Or ce différé lié à la démolition prématurée du [Adresse 4], sans consolidation géotechnique et structurelle préalable des avoisinants, constitue pour l’expert la racine des désordres du litige.

S’agissant des fissurations, il relève que la première référence est constituée par le constat du 4 avril 2014 et que la seconde est constituée par le constat du 30 octobre 2014. Entre ces deux dates, du fait de l’absence de consolidation géotechnique et structurelle préalable des avoisinants, des décompressions des sols des fondations superficielles ou imbriquées de la SCI MAGDA se sont produites.

La SCCV NID AZUR PARMENTIER expose que la SCI MAGDA ne démontre pas sa responsabilité, notamment au motif que les pièces transmises à l’expert étaient insuffisantes pour lui permettre de mesurer une évolution dans les fissures invoquées.

L’expert a lui-même relevé les difficultés auxquelles il a été confronté dans le cadre de ses opérations d’expertise pour obtenir certaines explications ou pièces des parties (au sens large, dans le cadre de la procédure ayant donné lieu à l’expertise, pas uniquement les parties à la présente procédure), notamment les rapports de mesurages, les relevés des fissuromètres ou les fichiers originaux des visuels établis par huissier de justice dans les constats.

L’expert a lui-même mentionné sa difficulté à se prononcer de façon précise sur la phase initiale des désordres, en raison du peu de visuels dont il disposait quant à cette phase et leur lisibilité.

Toutefois, comme il l’explique lui-même dans son rapport, les éléments observés dans le cadre de ses opérations d’expertise, les pièces produites par les parties, les conditions du chantier, notamment la géométrie du terrain, la faible qualité du sol, la vulnérabilité du voisinage, le conduisent à lier les désordres observés aux travaux réalisés. Il rappelle à ce titre les avis alarmistes de SOL ESSAIS. L’expert conclut que dès le démarrage du chantier, toutes les conditions d’échec au maintien confortatif du voisinage ont été réunies :

un démarrage du chantier en anticipation du diagnostic et du phasage des travaux d’excavation, qui interviendra cinq mois plus tard ;

la démolition, par le [Adresse 4], de l’adossement du bâtiment de la SCI MAGDA et l’excavation au droit du mitoyen sans blindage, ni reprise préalable du mur ; la négligence du relevé explicite des amorces de déplacement des cibles sur le bâtiment de la SCI MAGDA ; le placement tardif puis l’arrêt prématuré du monitorage des cibles et fissuromètres ; l’absence de la juste prise en compte des avertissements répétés de SOLS ESSAIS.

Il a en outre mis en évidence la position qu’il qualifie d’aberrante du massif de la grue, qui a réalisé l’excavation la plus profonde du terrassement précisément au droit du voisinage le plus fragile de celui de la SCI MAGDA.

L’expert relève également que compte tenu de la nature des fondations présumées superficielles des deux anciennes villas [Adresse 12] [Adresse 11], le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre se devaient de ne rien entreprendre sans l’étude géotechnique des avoisinants. Par économie de moyens, les démolitions désolidarisant la villa sur rue de son adossement Ouest ont été suivies d’une pause, puis les terrassements et confortement du sol se sont déroulés sans étude préalable et spécifique aux avoisinants. Il conclut qu'« Ainsi sans attendre la validation du phasage par SOL-ESSAIS, la direction du chantier s’est déroulée en réajustement à la survenue des désordres. En présence de sols compressibles, les fondations spéciales succèdent aux terrassements, ce qui est le meilleur moyen de susciter la désorganisation de la chaîne de commandement du chantier et conduire ce dernier au désastre technique au voisinage que les parties décrivent depuis 2014 » (page 102 du rapport).

Il n’est pas contesté qu’il existait déjà des fissures avant le début des travaux, comme en atteste le procès-verbal de constat dressé le 4 avril 2014. Toutefois il ressort des opérations d’expertise l’existence d’un tassement différentiel de l’ordre de 11 mm, or un tassement différentiel des fondations de l’ordre de 10 mm peut suffire à occasionner l’apparition de fissures ou lézardes dans la masse des murs, en maçonnerie traditionnelle.

En outre, il est également relevé qu’entre le 11 août 2014 et le 16 mai 2015, le mouvement apparent de l’immeuble de la SCI MAGDA est caractérisé par une bascule en direction Ouest et Nord, consécutive au tassement différentiel entre le sol des fondations du mur pignon, décompressé du fait des terrassements du chantier, et la partie Est de l’immeuble de sol non décompressé.

Ce mouvement de bascule est également relevé dans le rapport de M. [U] du 31 octobre 2014.

Or comme le rappelle l’expert, un tassement différentiel peut provoquer des dislocations des maçonneries comme l’apparition de fissures. Il est décrit comme un grave facteur de désordres.

En conséquence, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI MAGDA établit le lien entre l’évolution des fissurations et les travaux réalisés sur le terrain de la SCCV NID AZUR. Les fissurations et le mouvement de bascule du bâtiment constituent des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, engageant la responsabilité de la SCCV NID AZUR en sa qualité de propriétaire.

En revanche, l’existence de troubles anormaux de voisinage dans le cadre d’un chantier ne peut aboutir à engager la responsabilité de tous les intervenants du chantier. Il appartient au demandeur de démontrer le lien direct entre le dommage et l’action de l’intervenant. Il est en l’espèce sollicité la condamnation de M. [H] en sa qualité d’architecte.

Toutefois le rapport d’expertise n’apporte pas suffisamment d’éléments sur la mission de l’architecte en lien avec les fissurations et le basculement observés. La SCI MAGDA ne le détaille pas davantage dans ses conclusions.

Dès lors, les demandes formulées à l’encontre de M. [H] et son assureur seront rejetées.

Sur la demande en paiement

La SCI MAGDA sollicite la somme de 58 806 € au titre du préjudice matériel à actualiser et la somme de 43 200 € au titre du préjudice de jouissance à parfaire.

La SCI MAGDA ne précise pas sur quelles pièces elle fonde ses demandes. L’expert mentionne des travaux estimés à 53 905,50 € s’agissant de la reprise des désordres, auxquels s’ajoutent les honoraires de maîtrise d’œuvre à hauteur de 5 390,05 €, soit une somme de 59 295,55 € ne correspondant pas à la somme sollicitée.

Il sera ainsi fait droit à la demande à hauteur de 58 806 €.

En revanche, la SCI MAGDA n’apporte aucun élément s’agissant du préjudice de jouissance, pour lequel elle sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 43 200 €.

La demande sera dès lors rejetée.

S’agissant des frais d’expertise, ils relèvent des dépens et seront ainsi évoqués dans le paragraphe relatif aux dépens de la procédure.

Sur la demande formulée au titre de la résistance abusive

La SCI MAGDA sollicite la somme de 15 000 € à ce titre.

Cette demande n’est pas étayée et sera rejetée.

Sur les demandes formulées par la SCCV NID AZUR PARMENTIER

La SCCV NID AZUR PARMENTIER sollicite d’être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre par M. [H] et son assureur.

Toutefois les pièces versées aux débats ne suffisent pas à engager la responsabilité de M. [H]. Sa seule qualité de maître d’œuvre dans le cadre du chantier ne peut suffire à entraîner sa condamnation.

La demande sera en conséquence rejetée.

A titre infiniment subsidiaire, la SCCV NID AZUR PARMENTIER sollicite d’être relevée et garantie par la société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED. Toutefois la présente procédure avait fait l’objet d’une réouverture des débats par jugement du 4 avril 2024, dans lequel le Tribunal soulignait la difficulté liée à la délivrance de l’assignation au représentant de la société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED. Le demandeur à la procédure, la SCI MAGDA, a indiqué dans le cadre de ses écritures après réouverture des débats que la compagnie d’assurance n’était effectivement pas représentée et qu’elle renonçait aux demandes formulées à son encontre. Ainsi la procédure n’a pas été régularisée à l’égard de cette compagnie d’assurance.

Dès lors, la demande formulée à son encontre est irrecevable.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCCV NID AZUR PARMENTIER, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCCV NID AZUR PARMENTIER sera condamnée à verser à la SCI MAGDA une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €. Les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence de troubles anormaux de voisinage imputables à la SCCV NID AZUR PARMENTIER ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par la SCI MAGDA à l’encontre de M. [X] [H] et la Mutuelle des Architectes Français ;

CONDAMNE la SCCV NID AZUR PARMENTIER à payer à la SCI MAGDA la somme de 58 806 € au titre des travaux de reprise ;

REJETTE les demandes formulées par la SCI MAGDA au titre du préjudice de jouissance et au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande formulée par la SCCV NID AZUR PARMENTIER tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre par M. [X] [H] et son assureur ;

DECLARE irrecevable la demande formulée par la SCCV NID AZUR PARMENTIER tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre par la société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED ;

CONDAMNE la SCCV NID AZUR PARMENTIER à verser à la SCI MAGDA la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes, y compris les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV NID AZUR PARMENTIER aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT