TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 10 Février 2026

GROSSE :

Le 12 mai 2026

à M^e Benjamin LAFON

EXPEDITION :

Le 12 mai 2026

à M Philippe CORNET

N° RG 25/05002 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64HZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Z]

né le 30 Décembre 1698 à LEVALLOIS PERRET (92), demeurant 64 Traverse Paul – Bâtiment A – 13008 MARSEILLE

représenté par M^e Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J], [H], [T] [D]

né le 09 Septembre 1968 à MARSEILLE (13), demeurant 64 Traverse Paul – Bâtiment A – 13008 MARSEILLE

représenté par M^e Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. 29 BD JOSEPH VERNET 13008 MARSEILLE représenté par son adminsitrateur judiciaire le cabinet AJASSOCIES société d’exercice libéral à responsabilité limitée inscrite au RCS de Paris sous le numéro 423 719 178 dont le siège social est sis 90 boulevard Flandrin 75116 PARIS prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Philippe CORNET,de la SELARL MASCARON AVOCATS avocat au barreau de MARSEILLE

1

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 24 février 2022, Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] ont vendu les lots 76, 36 et 8 correspondant à un appartement, un box double et une place de parking extérieur dépendant de l’ensemble immobilier situé 29 boulevard Joseph Vernet, 13008 à Marseille, soumis au statut de la copropriété.

Un avis de mutation a été adressé par le notaire, Maitre [E] [X] le 3 mars 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 mars 2022, le syndicat de copropriétaires (SDC) de l’immeuble situé 29 boulevard Joseph Vernet, 13008 à Marseille, représenté par son syndic en exercice, la société Cytia AJILL’IMMO a formé opposition au prix de vente à hauteur de la somme de 2113,68 euros, frais de l’acte inclus, au titre des sommes dues par Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D].

Contestant les sommes réclamées et estimant ne plus avoir de dette à l’égard du syndicat des copropriétaires, Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] ont, par acte d’huissier de justice du 10 juin 2022 fait assigner le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble situé 29 boulevard Joseph Vernet, 13008 à Marseille devant le tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement de l’article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil aux fins de d’obtenir la mainlevée des fonds séquestrés entre les mains de Me [E] [X], outre la condamnation du syndic au versement d’une somme de 6 000 euros de dommages et intérêts, 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La copropriété a été placée sous administration provisoire par ordonnance du 12 septembre 2023, renouvelée annuellement jusqu’au 12 septembre 2026.

Par ordonnance du 26 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille s’est déclaré incompétent, le montant du litige étant inférieur à 10 000 euros, et s’est dessaisi au profit du tribunal de Proximité de Marseille.

A l’audience du 10 février 2026, Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D], selon conclusions soutenues oralement à l’audience par leur conseil, sollicitent au visa des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, de l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967, de l’article 122 du Code de procédure civile :

De juger qu’il n’est pas justifié que le cabinet AJASSOCIES exerce les fonctions d’administrateur provisoire depuis au 13 septembre 2025 ;

De déclarer irrecevable l’ensemble des demandes et arguments du syndicat des copropriétaires 29 boulevard Joseph Vernet ;

De juger que la créance sollicitée par le syndicat des copropriétaires 29 boulevard Joseph Vernet au titre de l’opposition en date du 11 mars 2022 n’est pas certaine, liquide et exigible ;

De juger que l’opposition au paiement du prix pour une somme de 2.113,68 euros n’est pas justifiée ;

D’ordonner la mainlevée des fonds séquestrés entre les mains de Me [E] [X], notaire à Marseille, et ce au profit de MM. [Z] et [D] ;

De condamner le syndicat des copropriétaires 29 boulevard Joseph Vernet au versement d’une somme de 6.000 euros titre de dommages et intérêts du fait des préjudices subis suite à l’opposition abusive ;

De débouter le syndicat des copropriétaires 29 boulevard Joseph Vernet de l’ensemble de ses demandes ;

De condamner le syndicat des copropriétaires 29 boulevard Joseph Vernet au versement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

De condamner le syndicat des copropriétaires 29 boulevard Joseph Vernet aux entiers dépens distraits au profit de M^e Benjamin LAFON conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

De prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils précisent à l’audience se désister de leur demande tendant à l’irrecevabilité du SDC faute de qualité à agir.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que les créances à l’origine de l’opposition, ne sont ni certaines ni liquides ni exigibles, précisant pour la créance de 562 euros concernant l’année 2021 que, bien que contestée, celle-ci a été réglée le 2 mars 2022 et pour la créance de 1510,23 euros qu’elle n’est aucunement justifiée, étant signalée comme « solde repris » et non exigible à la date de mutation.

Ils sollicitent des dommages et intérêts pour opposition abusive réitérée et maintenue postérieurement au placement sous administration provisoire.

En réponse à l’irrecevabilité soulevée par le SDC faute de déclaration de créance après désignation de l’administrateur provisoire, ils soulignent qu’il n’avaient aucune créance à déclarer, puisque leur action s’oppose à celle déclarée par le syndic et que la demande de dommages et intérêts n’est pas exigible tant que le tribunal ne l’a pas prononcée.

Le SDC de l’immeuble situé 29 boulevard Joseph Vernet, 13008 à Marseille, représenté par son administrateur provisoire, le cabinet AJASSOCIES, selon conclusions soutenues oralement à l’audience sollicite de :

déclarer irrecevables les demandes en paiement formulées contre le syndicat des copropriétaires du 29, Boulevard Joseph Vernet ;

rejeter la demande tendant à voir ordonner la main levée des fonds séquestrés entre les mains de Me [E] [X], notaire à Marseille, et ce au profit de MM. [Z] et [D] ;

condamner les consorts [Z] et [D] au paiement de la somme de 2.113,88 euros ;

Plus largement :

débouter Messieurs [Z] et [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner in solidum Messieurs [Z] et [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le SDC soutient que les demandes en paiement dirigées contre lui sont irrecevables en application des dispositions des articles 29-3, 29-4 et 29-5 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu du placement sous administration provisoire du syndicat pour une durée d’un an par ordonnance du 12 septembre 2023 renouvelée par ordonnance du 2 septembre 2024 pour un an puis par ordonnance du 2 septembre 2026 jusqu’au 2 septembre 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de mainlevée de l’opposition et la demande reconventionnelle en paiement

En application de l’article 20. I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « I.- Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1. »

L’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La recevabilité de l’opposition n’est pas contestée tout comme la recevabilité de la demande de mainlevée.

Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] produisent au débat un courrier du 28 février 2022 sollicitant les justificatifs de ces appels ayant motivé l’opposition, signalant s’acquitter de la somme de 562 euros correspondant à l’état daté. Ils justifient en outre d’une mise en demeure de lever l’opposition du 9 mai 2022.

Sur la créance de l’année 2020 :

En l’espèce, le décompte joint à l’opposition au paiement mentionne au titre de la créance de l’année 2020 un « solde repris » de 1510,23 euros au 31 mars 2020.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 14 janvier 2021 que l’approbation des comptes pour l’exercice du 1er avril 2019 au 30 mars 2020 a été rejetée.

Ces comptes n’ont été approuvés que par procès-verbal d’assemblée générale du 17 novembre 2022, dont l’annulation est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille selon assignations du 11 janvier 2023 et 30 mars 2023.

Or, une créance est exigible lorsqu’à la date de la vente, le syndicat est en droit de recouvrer auprès des copropriétaires en vertu de la loi ou du règlement de copropriété ou en exécution des décisions de l’assemblée la somme. Il en résulte que dès l’appel de fonds, les charges approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et les provisions sur le budget prévisionnel votées par elle, sont exigibles. Ainsi, est irrégulière l’opposition qui a pour objet des charges dont il n’est pas établi qu’elles ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires, nonobstant le vote du budget prévisionnel.

Il n’est pas contesté que l’approbation des comptes concernant la créance au titre de l’année 2020 est intervenue postérieurement à la mutation intervenue le 24 février 2022.

De surcroit, le SDC ne peut soutenir que les charges dues au titre de l’année 2020 ont été payées par les requérants selon décompte établi au 13 octobre 2021 et leur imputer un « solde repris » sans en justifier.

Dès lors, cette créance n’était pas exigible à la date de la mutation et l’opposition irrégulière doit être levée.

Sur la créance de l’année 2021:

En l’espèce, le décompte joint à l’opposition au paiement mentionne au titre de la créance de l’année 2021 une somme de 562 euros, correspondant à 378 euros de pré-état daté, 114 euros de prestation supplémentaire pré-état daté, 70 euros de copie de pièce. Il ressort du même décompte que pour l’année 2022, la somme de 562 euros a été réglée par virement le 2 mars 2022, un état daté ayant été facturé pour la somme de 378 euros.

Ce paiement n’est pas contesté par le SDC qui soutient qu’il vient en paiement du pré état daté et que l’opposition ne porte pas sur cette somme.

Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] soutiennent que ce paiement vient en règlement de l’état daté et non du pré-état daté qu’ils n’ont pas accepté. Ils ajoutent qu’en tout état de cause les honoraires su syndic au titre de la réponse au questionnaire du notaire ne constituent pas des charges liquides et exigibles au sens de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, découlant du contrat de syndic qui n’a d’effet qu’entre les parties qui l’ont conclu, à savoir le syndic et le SDC.

Ainsi, d’une part, il ressort des dires des parties que la somme de 562 euros portée au débit de l’année 2021 a été acquittée.

D’autre part, le SDC ne démontre pas à quoi correspond cette somme en soutenant qu’elle ne concerne pas la somme réglée en paiement du pré-état daté, qui ne correspond aucunement à des charges de copropriété s’agissant d’honoraires facturés par le syndic dans le cadre du contrat le liant au syndicat et ne saurait bénéficier d’un super privilège.

Dès, lors, acquittée et exclue du privilège spécial, et à défaut de précision de la nature de la créance si toutefois elle ne correspondait pas à l’établissement par le syndic d’un pré-état daté, il sera fait droit à la demande de mainlevée de séquestre de Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] afférentes à cette somme.

La demande reconventionnelle en paiement des sommes objet de l’opposition sera dès lors rejetée.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 29-3 I. de la loi du 10 juillet 1965 : « La décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :

1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.

La décision de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat. (…)

II. — Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions prévues au I du présent article jusqu’à trente mois. »

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, que la copropriété a fait l’objet de la désignation d’un administrateur provisoire, en application des dispositions des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, par ordonnance du 13 septembre 2023, et que cette désignation a ensuite été prorogée par ordonnances postérieures successives, ladite mesure étant en l’état en cours jusqu’au 13 septembre 2026.

L’ordonnance précitée a eu pour effet d’interrompre toue action en justice antérieure et d’interdire toute action en justice nouvelle de créanciers dont la créance a son origine antérieurement à ladite décision, et tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent, comme c’est le cas en l’espèce.

La demande de dommages et intérêts trouve sa cause dans l’opposition injustifiée du SDC du 10 mars 2022 et a été faite par assignation du 10 juin 2022. Le fait générateur de la créance caractérisé par l’acte d’opposition est donc antérieur à l’administration provisoire. L’action intentée avant l’administration provisoire, ne se trouve pas interdite mais simplement interrompue par l’administration provisoire toujours en cours ; elle ne saurait dès lors être déclarée irrecevable.

Sur le fond :

Aux termes de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I. Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances.

II. A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.

Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire.

III. Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure ».

Aux termes de l’article 62-18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis le délai de déclaration fixé en application du II de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 est de trois mois à compter de la publication mentionnée à l’article 62-17.

Selon l’article 62-18-1 du décret précité l’action en relevé de forclusion mentionnée au III de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ne peut être exercée que dans le délai de six mois à compter de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire.

Au cas d’espèce La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [G] [P] a par avis au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales publiés le 4 octobre 2023, 25 septembre 2024 et 19 septembre 2025 informé les créanciers du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 29 boulevard Joseph VERNET, 13008, Marseille d’avoir à déclarer leurs créances entre ses mains.

L’absence de qualité de co-propriétaire de Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] lors de la désignation d’un administrateur judiciaire étant indifférente, la publication ayant vocation à informer tous les créanciers du SDC.

Or à ce jour, Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] ne justifient d’aucune déclaration de créance, ni d’une demande auprès du juge compétent pour obtenir un relevé de forclusion, procédure expirée le 13 décembre 2023.

Dès lors et sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur la réalité de la créance alléguée par les requérants, il convient de constater que Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D], invités par l’administrateur provisoire a procédé à la déclaration de leur créance, ne justifient pas à ce jour d’une telle déclaration, alors même qu’ils sont hors délai pour ce faire, y compris pour solliciter un relevé de forclusion.

La créance revendiquée par Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] correspondant à l’indemnisation du préjudice allégué n’ayant pas été déclarée et l’action en relevé de forclusion ne pouvant plus être introduite, cette créance est éteinte et inopposable au SDC, représenté par La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [G] [P].

En conséquence Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts et de versement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D];

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 29 boulevard Joseph Vernet, 13008 à Marseille, représenté par La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Me [G] [P] de lever l’opposition faite le 11 mars 2022 sur le prix de vente des lots n° 76, 36 et 8 de Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] à hauteur de la somme de 2 113,68 euros, (frais de l’acte inclus) ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts de Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 29 boulevard Joseph Vernet, 13008 à Marseille aux dépens distraits au profit de M^e Benjamin LAFON conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE Monsieur [U] [Z] et Monsieur [J] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 29 boulevard Joseph Vernet, 13008 à Marseille

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT