Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 27 janvier 2026, n° 25/57962

TJ Paris 27 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux après la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer contractuel, conformément aux dispositions du bail.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a jugé que la créance était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme demandée.
Accepté
Clause pénale stipulée dans le bail
La cour a confirmé l'application de la clause pénale, considérant qu'elle était claire et modérée.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnisation pour les frais exposés dans le cadre de la procédure.
Rejeté
Absence de preuve des difficultés financières
La cour a rejeté la demande de délais de paiement, considérant l'absence de preuves des difficultés financières et les nombreux délais déjà accordés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 27 janv. 2026, n° 25/57962
Numéro(s) :	25/57962
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie LATIEULEReynald BRONZONI
Cabinet(s) :	ANTES AVOCATS
Parties :	Société Civile de Placement Immobilier, La Société ALTIXIA COMMERCES c/ La société ECRIN ( anciennement dénommée la société ADB GRENELLE )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/57962 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBL23

N° : 12

Assignation du :

15 novembre 2024

+ Remise au rôle du 27 octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société ALTIXIA COMMERCES

Société Civile de Placement Immobilier

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie LATIEULE, avocat au barreau de PARIS – #C2259

DEFENDERESSE

La société ECRIN (anciennement dénommée la société ADB GRENELLE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0250

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 26 juillet 2017, la société Vaugirard Valorisation aux droits de laquelle vient désormais la société Altixia Commerces a donné à bail commercial à la société Ecrin, anciennement dénommée la société ADB Grenelle, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de dix ans, dont une période ferme de dix années, à compter du 31 octobre 2017, moyennant un loyer en principal de 102.000€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, à la société Ecrin, pour une somme de 86.553,83 € en principal.

Par acte délivré le 15 novembre 2024, la société Altixia Commerces a fait assigner la société Ecrin devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et solliciter le règlement de sa créance de loyers.

A l’audience du 17 avril 2025, les parties ont sollicité conjointement un retrait du rôle en raison de l’accord trouvé entre elle.

Par un courriel du 27 octobre 2025, la société Altixia Commerces a sollicité le rétablissement au rôle et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

Aux termes de ses conclusions, la société Altixia Commerces sollicite de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé le 26 juillet 2017, à la date du 3 novembre 2024, – Ordonner en conséquence l’expulsion de la société ECRIN (anciennement dénommée ADB GRENELLE) et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 5] armée, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles qui sera désigné par le Tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Fixer par provision, l’indemnité d’occupation due à compter du 3 novembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés, sur la base du loyer global de la dernière année de location, selon l’article 18 §4° du Bail, et majorée des charges, taxes et accessoires du loyer,

— Condamner la société ECRIN (anciennement dénommée ADB GRENELLE) à payer à la société ALTIXIA COMMERCES :

* la somme provisionnelle de 179.150,88 € TTC en principal correspondant aux loyers, indemnité d’occupation, charges, taxes et accessoires du loyer (4 ème trimestre 2025 inclus),

* majorée d’une pénalité forfaitaire de 10% et augmentée d’intérêts calculés conventionnellement au taux de base bancaire majoré de trois points, selon l’article 18 §4° du Bail,

— Dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société ECRIN (anciennement dénommée ADB GRENELLE) restera acquis à la société ALTIXIA COMMERCES sans préjudice de tous autres dommages et intérêts, par application de l’article 18 §3° du Bail,

— Condamner la société ECRIN (anciennement dénommée ADB GRENELLE) à payer les entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024 et des actes liés à la saisie-conservatoire du 15 octobre 2024, ainsi que le coût de dénonciation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce exploité par la société ECRIN à l’adresse des locaux loués,

— Condamner la société ECRIN (anciennement dénommée ADB GRENELLE) au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC,

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la Loi.

En réponse, aux termes de ses conclusions, la société Ecrin demande de :

— Accorder à la société ECRIN de payer à la société ALTIXIA COMMERCES la somme de 179.150,88 € en 24 mensualités de 7.464,62 €, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la décision à intervenir et les suivants le 15 de chaque mois,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

— Dire que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial.

En conséquence, débouter la société ALTIXIA COMMERCES de ses demandes tendant à voir:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé le 26 juillet 2017,

— Ordonner l’expulsion de la société ECRIN et de tous occupants de son chef,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers,

— Condamner la société ECRIN au paiement d’une pénalité forfaitaire de 10 % et augmentée d’intérêts calculés conventionnellement au taux de base bancaire majoré de trois points,

— Dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société ECRIN restera acquis à la société ALTIXIA COMMERCES sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.

La débouter de sa demande en paiement d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Altixia Commerces n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 86.553,83 € en principal.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Ecrin et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Ecrin depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, toute majoration de cette indemnité par la clause 18§4° du bail s’analysant comme une clause pénale, susceptible de faire l’objet d’une modération par le juge du fond et ne relevant pas dès lors des pouvoirs du juge des référés.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, en l’absence de contestation par la société Ecrin du principe et du quantum de la créance de loyers, charges et accessoires et au vu du décompte produit par la société Altixia Commerces, l’obligation de la société Ecrin au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 9 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 179.150,88 € TTC, 4e trimestre 2025 inclus, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Ecrin.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 3 octobre 2024 à hauteur de la somme de 86.553,83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, toute majoration des intérêts par l’effet de la clause 18§4° du bail s’analysant comme une clause pénale, susceptible de faire l’objet d’une modération par le juge du fond et ne relevant pas dès lors des pouvoirs du juge des référés.

En revanche, la société Ecrin est condamnée au paiement de la pénalité forfaitaire de 10% stipulée au bail à l’article 18§4° dès lors que la clause pénale ainsi stipulée apparaît suffisamment claire et modérée et que le principe de son application n’est pas contestable, au regard de la somme importante restant due et des nombreuses propositions de délais de paiement non respectés par le preneur.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire le dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

La société Ecrin sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois compte tenu des difficultés qu’elle rencontre et qui ne lui permettent pas de régler l’intégralité de sa dette.

La société Altixia Commerces s’oppose à cette demande faisant valoir les nombreuses mesures d’accompagnement mises en œuvre, en 2021 avec l’abandon de créances en raison de la pandémie de covid, puis en 2024 et en 2025 avec l’octroi d’un échéancier de paiement qui n’a pas été respecté.

En l’absence de tout élément probatoire venant attester des difficultés financières alléguées de la société Ecrin et au regard des nombreux délais de paiement déjà accordés et non respectés, il n’y pas lieu d’accorder à la société Ecrin de nouveaux délais de paiement, aucun élément produit aux débats ne permettant de confirmer la capacité du preneur à régler lesdites échéances.

Sur les demandes accessoires

La société Ecrin, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, à l’exclusion des frais de saisie-conservatoire qui ne relèvent pas des dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Ecrin ne permet d’écarter la demande de la société Altixia Commerces formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 novembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Ecrin et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Ecrin à payer à la société Altixia Commerces une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Ecrin à payer à la société Altixia Commerces la somme de 179.150,88 € TTC à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 9 décembre 2025, 4 ème trimestre 2025 inclus,majorée d’une pénalité forfaitaire de 10%, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, à hauteur de la somme de 86.553,83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société Ecrin,

Condamnons la société Ecrin aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance, ainsi que le coût de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits ;

Condamnons la société Ecrin à payer à la société Altixia Commerces la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 27 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN