TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 10 Février 2026

GROSSE :

Le 12 MAI 2026

à M^e Stéphane GALLO

EXPEDITION :

Le 12 MAI 2026

à M^e Véronique ALDEMAR

N° RG 24/00216 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4L23

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [F]

née le 20 Avril 1986 à MARSEILLE (13), demeurant 4 rue des Vignerons – 13006 MARSEILLE

représentée par M^e Stéphane GALLO, de la SELARL ABEILLE ET ASSOCIES avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I], [O], [H] [K]

née le 06 Août 1969 à MARSEILLE (13), demeurant 39 Boulevard Boisson – 13004 MARSEILLE

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

et dans la cause RG 24/2444 :

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [F]

née le 20 Avril 1986 à MARSEILLE (13), demeurant 4 rue des Vignerons – 13006 MARSEILLE

représentée par M^e Stéphane GALLO, de la SELARL ABEILLE ET ASSOCIES avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I], [O], [H] [K]

née le 06 Août 1969 à MARSEILLE (13), demeurant 39 Boulevard Boisson – 13004 MARSEILLE

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE

Para acte authentique du 30 octobre 2020, Madame [I] [K] a vendu à Madame [E] [F] un appartement situé 4 rue des vignerons, 13006 à Marseille.

Invoquant une clause de l’acte de vente prévoyant la prise en charge de travaux, Madame [E] [F] a assigné en exécution forcée Madame [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Marseille par exploit du 24 juillet 2023.

Le président du tribunal judiciaire de Marseille s’est déclaré incompétent au profit du pôle de proximité et a renvoyé le dossier enrôlé sous le numéro RG 24/00216 devant le pôle de proximité.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, Madame [E] [F] a assigné Madame [I] [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille au visa des articles 1194, 1217, 1221, 1222 et 1231-1 du code civil aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes :

3 951,23 euros au titre des travaux de rénovation du balcon de l’immeuble litigieux, 2 000 euros de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l’audience du 10 février 2026, les dossiers ont été retenus.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame [E] [F], selon conclusions déposées à l’audience par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [I] [K].

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’exécution forcée de la clause du contrat de vente prévoyant la prise en charge par la venderesse des compléments d’appels de fonds du syndic relatifs aux réparations de la maçonnerie du balcon dans la limite de 36 mois, considérant cette clause comme non équivoque.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle explique que le fait que les travaux soient plus coûteux que ce qu’avait imaginé la venderesse ne saurait la soustraire à ses obligations, soulignant que le coût des réparations n’était pas déterminé au moment de la vente. Elle soutient que la force majeure ne peut prospérer s’agissant d’une obligation contractuelle de verser une somme d’argent. Elle dénie enfin toute mauvaise foi.

Elle sollicite l’allocation de dommages et intérêt pour l’inexécution contractuelle faite consciemment.

Elle considère comme infondée la demande reconventionnelle de Madame [I] [K].

Madame [I] [K], selon conclusions récapitulatives déposées à l’audience par son conseil sollicite :

De débouter Madame [E] [F] de ses demandes, De condamner Madame [E] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil, De condamner Madame [E] [F] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutient de ses prétentions, Madame [I] [K] estime ne pas être tenue au remboursement des travaux réalisées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en ce qu’ils ne revêtent pas la même nature ni la même ampleur que ceux auxquels elle s’était engagée. Elle expose à cette fin que l’acheteuse s’est expressément engagée à prendre le bien en l’état et que la promesse de vente mentionnait des travaux de maçonnerie « d’un coin du balcon » par le biais et l’autorité du syndic et considère que la clause de l’acte de vente ne l’engageait que pour des travaux identiques à ceux décrits dans la promesse de vente. Elle en déduit une mauvaise foi de Madame [E] [F] en lui réclamant la somme de 3951,23 euros alors qu’au moment de la conclusion de la vente aucun appel de fonds pour ces travaux n’avait été fait. Elle considère que la production d’un constat d’huissier établi le 10 février 2021 atteste également de sa mauvaise foi.

Elle ajoute que les travaux prévus dès 2021 étaient nettement plus réduits et que l’aggravation de l’état du balcon résulte de l’inexécution par le syndic des travaux initialement votés, les devis proposés lors de l’assemblée générale de 2021 prévoyant un cout de 6 050 euros alors que les travaux votés en 2022 atteignaient 70 000 euros.

Elle invoque la force majeure caractérisée par l’absence de tout contrôle sur l’exécution des travaux par l’ancien syndic, l’imprévisibilité de l’augmentation du coût des travaux et le caractère irrésistible de l’augmentation de ces coûts.

Elle expose que la mauvaise foi de l’acheteuse associée à la force majeure l’exonèrent de toute responsabilité tant pour la prise en charge des travaux que l’octroi de dommages et intérêts non prévus contractuellement.

En réponse aux conclusions récapitulatives elle avance notamment que la clause de l’acte authentique selon laquelle elle serait obligée à un versement complémentaire lui est inopposable, considérant que les termes de la promesse de vente doivent prévaloir sur ceux de la vente.

Elle sollicite enfin le dédommagement de ses angoisses générées par une procédure qu’elle dit abusive.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera procédé à la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 24/00216 et 24/02444, sous le numéro unique RG 24/00216.

SUR L’APPLICATION DE LA CLAUSE DE L’ACTE DE VENTE

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1217 du même code : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En l’espèce, la promesse de vente établie par acte notarié du 27 juillet 2020 stipule une « condition particulière » au terme de laquelle « le promettant s’engage à faire réaliser à ses frais exclusifs et dans les règles de l’art les travaux de maçonnerie d’un coin du balcon et ce par le biais ou sous l’autorité du syndic ».

L’acte authentique de vente en date du 30 octobre 2020 contient une clause de non garantie précisant que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment des vices apparents, des vices cachés ».

Au paragraphe sur la répartition entre le vendeur et l’acquéreur de la charge de paiement des créances de la copropriété est stipulé :

« Etant ici précisé que les travaux convenus à la charge du vendeur relatifs à la réparation de la maçonnerie des balcons, lesquels constituaient une condition de la vente objet des présentes, n’ont pas été effectués à ce jour.

L’acquéreur déclare cependant persister dans son intention d’acquérir malgré la non réalisation de cette condition.

Ainsi, les parties conviennent expressément d’une indemnité d’un montant de quatre cent cinquante euros (450,00 EUR) euros à prélever sur le prix des présentes afin que l’acquéreur puisse honorer l’appel de fonds du syndic à ce sujet.

Par conséquent, le vendeur donne ordre irrévocable au Notaire soussigné de verser ladite somme de quatre cent cinquante euros (450,00 EUR) à l’acquéreur et ce par prélèvement sur le prix.

Il est également convenu entre les parties que si le montant appelé demeure supérieur à ladite somme, le vendeur s’oblige à verser à l’acquéreur le complément à première demande.

Dans le cas contraire, à savoir, un appel de fonds inférieur à ladite somme, l’acquéreur s’oblige à rembourser le vendeur du trop-perçu ».

Les appels de fonds émis par le syndic les 24 juin 2022 et 19 juin 2023, se sont élevés respectivement à 3 251,55 euros et 429,68 euros au titre des travaux de « restructuration balcon », votés après une assemblée générale du 31 mai 2022 autorisant le syndic à passer commande dans la limite d’un budget maximum de 70 000 euros.

Il ressort des échanges de mail et courriers produits par Madame [E] [F], notamment avec le notaire en charge de l’acte de vente que Madame [I] [K] a pu reprocher au notaire un défaut de conseil sur les risques à signer « une clause dont elle n’a pas mesuré la portée ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [I] [K] a délibérément signé une clause comportant un aléa, prévoyant d’ailleurs une hypothèse en sa faveur avec restitution d’un éventuel trop perçu en cas d’appel de fond inférieur, et limitant en outre son engagement à une durée de 3 ans. Les travaux ont été votés dans ce délai.

Cette clause stipule de manière non équivoque que le vendeur s’engage à verser le complément en cas d’appel de fond supérieur à la somme de 450 euros concernant « la réparation de la maçonnerie des balcons ». En l’absence d’ambiguïté de cette clause, Madame [I] [K] ne saurait invoquer une force supérieure à la promesse de vente (limitant les travaux au coin du balcon) sur l’acte de vente qui fait loi entre les parties.

Faute de production du devis initial évoqué par Madame [I] [K] pour un montant de 6 050 euros en comparaison avec le devis produit par le syndic par la société CGTP en date du 14 mars 2023 pour un montant de 86 598,60 euros, la différence de nature des travaux ne peut être démontrée, étant par ailleurs établi par le procès-verbal de constat du 10 février 2021 un état particulièrement dégradé du balcon.

A l’identique, la clause de non garantie est sans incidence sur l’engagement de Madame [I] [K], l’action de Madame [E] [F] en remboursement des travaux de réfection du balcon votés en assemblée générale de copropriété ne constituant aucunement un appel en garantie mais une demande d’exécution des clauses du contrat.

La bonne foi de Madame [E] [F] ne peut être remise en cause par sa demande d’exécution de la clause contractuelle ni même par l’initiative de faire procéder à un constat de commissaire de justice.

Le moyen tiré de la force majeure ne saurait prospérer, s’agissant d’une obligation de payer. Or il est acquis qu’il n’existe pas de force majeure financière.

Par conséquent, bien que le montant des travaux dépasse le montant imaginé par Madame [I] [K], celle-ci est tenue d’exécuter la clause stipulée par l’acte de vente, légitimement invoquée par Madame [E] [F].

Elle sera condamnée à lui payer la somme de 3 951,23 euros dont elle s’est acquittée sur appels de fond du syndic.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Madame [I] [K] a délibérément refusé d’honorer son engagement de rembourser les appels de fonds correspondant aux réparations du balcon. En avançant ces frais et privée de remboursement pendant presque quatre ans, Madame [E] [F] a nécessairement subi un préjudice qu’il conviendra d’évaluer, au regard des sommes en jeu, à la somme de 300 euros.

Madame [I] [K] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommage et intérêts pour procédure abusive, l’action de Madame [E] [F] ayant prospéré.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [K] qui succombe supportera la charge des entiers dépens et sera déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [E] [F].

L’équité commande en outre de condamner Madame [I] [K] à payer à Madame [E] [F] la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 24/00216 et 24/02444, sous le numéro unique RG 24/00216;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à Madame [E] [F] la somme de 3 951,23 euros (trois mille neuf cent cinquante et un euros et vingt-trois centimes) en exécution de l’acte authentique de vente du 30 octobre 2020 ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à Madame [E] [F] la somme de 300 euros (trois cents euros) de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [I] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à Madame [E] [F] la somme de 700 euros (sept cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE