Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 3 avril 2026, n° 25/05674

TJ Marseille 3 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 3 avr. 2026, n° 25/05674
Numéro(s) :	25/05674
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime AFFERGANAurélie REYMOND
Cabinet(s) :	SELARL DUPIELET-REYMOND
Parties :	ayant élu domicile chez la société GUIS IMMOBILIER SAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Février 2026

N° RG 25/05674 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7I4Q

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z], [Q], [U] [S]

Né le 15 Septembre 1957 à [Localité 1]

ayant élu domicile chez la société GUIS IMMOBILIER SAS, administrateur de biens dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [B]

Né le 21 Avril 1994 à [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2], et en tant que de besoin demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Maxime AFFERGAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 03 Avril 2026

— Maître Aurélie REYMOND

— Maître Maxime AFFERGAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2016, Madame [T] [K] épouse [S] a donné à bail commercial à la SAS SNACK DE L’ESTAQUE GARE des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 4800 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Monsieur [Z] [S] est venu dans les droits de Madame [T] [K] épouse [S], laquelle est décédée le 1er octobre 2024 à [Localité 2].

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2018, Monsieur [F] [I], gérant de la SAS SNACK DE L’ESTAQUE GARE a cédé son droit au bail à Monsieur [C] [B].

Monsieur [Z] [S] a fait délivrer à Monsieur [C] [B] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 23 octobre 2025, pour une somme de 2717,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2025, outre le coût de l’acte et les frais d’exécution.

Par acte de commissaire de Justice du 17 décembre 2025, Monsieur [Z] [S] fait assigner Monsieur [C] [B] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme provisionnelle de 2310,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2025,

— condamner Monsieur [C] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 700 euros outre les charges locatives ;

— condamner Monsieur [C] [B] aux dépens.

Initialement fixé à l’audience du 23 janvier 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 20 février 2026.

A l’audience du 20 février 2026, Monsieur [Z] [S], représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— condamner Monsieur [C] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 2310,12 euros au titre de la dette locative, comptes arrêtés au 11 décembre 2025 ;

— condamner Monsieur [C] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 700 euros outre les charges locatives ;

— condamner Monsieur [C] [B] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de justifier de l’attestation d’assurance et de payer.

En défense, Monsieur [C] [B], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de:

A titre principal,

— constater le règlement par lui de l’intégralité des sommes mentionnées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— débouter Monsieur [Z] [S] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ;

— juger la demande de provision sans objet et la rejeter ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de paiement rétroactif de 7 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 juillet 2025 ;

— constater qu’il s’est intégralement acquittée des sommes visées dans le commandement de payer dont il était redevable ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le bail commercial ;

— constater que les causes du commandement sont réglées ;

— débouter en conséquence Monsieur [Z] [S] de sa demande visant à voire résilier le bail commercial, ainsi que toutes les demandes qui en sont la suite ;

— rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [Z] [S] ;

— condamner Monsieur [Z] [S] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [S] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 603 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

A l’examen du décompte versé aux débats par Monsieur [Z] [S] au 12 février 2026, il apparaît que de nombreuses sommes imputées ne correspondent pas à des loyers et charges ou taxes impayées.

Il s’agit des sommes suivantes :

— acompte sur clause pénale de 12 euros du 1er mai 2025;

— acompte sur clause pénale de 25 euros du 15 mai 2025;

— commandement du 23 juin 2025 de 134,52 euros ;

— acompte sur clause pénale de 12 euros du 29 aout 2025;

— acompte sur clause pénale de 25 euros du 8 septembre 2025;

— mise en demeure du 16 septembre 2025 pour 25 euros ;

— commandement du 23 octobre 2025 pour 75 euros ;

— frais d’huissier du 29 octobre 2025 pour 75,74 euros ;

— assignation du 15 décembre 2025 pour 57,71 euros ;

soit un montant total de 441,97 euros.

Monsieur [C] [B] est redevable de la somme de 2547,04 euros au titre des loyers, charges et taxes pour les mois d’avril à juillet 2025.

Il a effectué un virement de 2100 euros le 23 juillet 2025. A cette date, il n’est plus redevable que d’une somme de 447,04 euros.

Il est redevable de la somme de 2190,62 euros au titre des loyers, charges et taxes pour les mois d’aout à octobre 2025.

Il a effectué un virement de 2000 euros le 28 octobre 2025. A cette date, il n’est plus redevable que d’une somme de 637,66 euros.

Il est redevable de la somme de 2581,32 euros au titre des loyers, charges et taxes pour les mois de novembre 2025 à février 2026.

Au 16 février 2026, il est donc redevable de la somme de 3218,98 euros (2581,32 euros + 637,66 euros).

L’obligation du locataire de payer la somme de 3218,98 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 16 février 2026, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme provisionnelle de 3218,98 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 16 février 2026, mois de février 2026 inclus.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [C] [B] le 23 octobre 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

En effet, tel que démontré ci-dessus, Monsieur [C] [B] restait redevable de la somme de 2637,66 euros au jour du commandement de payer du 23 octobre 2025 et de la somme de 1281,99 euros au 23 novembre 2025 (2637.66-2000+644.33), le solde de son compte n’ayant jamais été créditeur sur la période de 30 jours.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 novembre 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 30 juin 2016 à compter du 24 novembre 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [C] [B] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Monsieur [C] [B] explique cette absence de paiement par des difficultés de trésorerie.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de Monsieur [C] [B], la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 7 mois à Monsieur [C] [B] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 24 novembre 2025. Le maintien dans les lieux de Monsieur [C] [B] en dépit de la résiliation du bail causerait encore à Monsieur [Z] [S] un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 24 novembre 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les autres demandes

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que Monsieur [C] [B] soit condamné à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que Monsieur [Z] [S] a été contraint d’exposer.

Monsieur [C] [B] sera également condamné aux dépens qui incluront le coût du commandement du 23 octobre 2025.

Un seul commandement sera pris en compte au titre des dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juin 2016 entre Monsieur [Z] [S] d’une part, et Monsieur [C] [B] d’autre part, suite à un acte de cession du fonds de commerce en date du 23 juillet 2018, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 novembre 2025,

CONDAMNONS Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [Z] [S], à titre provisionnel, une somme de 3218,98 euros, arrêtée au 16 février 2026, mois de février 2026 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 23 octobre 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [C] [B] à s’acquitter de la dette en 7 fois, en procédant à 6 versements de 470 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [Z] [S], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

En toute hypothèse :

CONDAMNONS Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [Z] [S] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPELLONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.