TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 Mars 2026

à M^e Jean DE VALON

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02504 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6L2N

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. 76 BD DANIELLE CASANOVA, dont le siège social est sis 76 Bd Danielle Casanova – 13014 MARSEILLE , prise en la personne de son syndic en exercice la SAS GEM MON SYNDIC SAS, dont le siège social est sis 7 rue du Docteur Jean Fiolle 13006 Marseille, prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [F]

né le 31 Janvier 1947 à MARSEILLE (13000), demeurant 31 Avenue Beau-Pin Le Clara – 13008 MARSEILLE

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [F] est propriétaire des lots n°43 et 45 au sein de la copropriété située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société par actions simplifiée GEM Mon Syndic a mis en demeure Monsieur [C] [F] de lui payer la somme de 5 697,97 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE, représenté par son syndic, GEM Mon Syndic, a fait assigner Monsieur [C] [F], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation avec exécution provisoire à lui payer les sommes de :

—  5 697,97 euros au titre des provisions et des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 mars 2025,

—  1 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 9 décembre 2025, le SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [C] [F] n’est ni comparant ni représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [C] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [F] par la production du relevé cadastral et de l’acte de partage notarié.

Le contrat de syndic expirant le 30 juin 2026, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 15 octobre 2014, 16 septembre 2015, 23 juin 2016, 27 septembre 2017,18 septembre 2018, 17 septembre 2020, 20 octobre 2021, 23 novembre 2022, 13 décembre 2023, 19 décembre 2024, approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices N-1, d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices N+2.

Il communique un décompte sur la période du 31 mai 2018 au 1er février 2025 indiquant un solde débiteur de 5 697,97 euros.

Il joint la reddition des comptes du 1er mars 2023 au 29 février 2024, les appels de fonds du 1er mars au 1er mai 2024 et de l’année 2025.

Le solde débiteur antérieur de 3 364.66 euros repris au décompte au 31 mai 2018 et non justifié sera toutefois déduit.

Monsieur [C] [F] sera par conséquent condamné à payer au SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE la somme de 2 333,31 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 mai 2018 au 1er février 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés et anciens de Monsieur [C] [F] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [C] [F] sera condamné à payer au SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE la somme de 200 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [C] [F] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer au SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE, pris en la personne de son syndic, GEM Mon Syndic la somme de deux mille trois cent trente-trois euros et trente et un centimes (2 333,31 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 mai 2018 au 1er février 2025;

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer au SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE, pris en la personne de son syndic, GEM Mon Syndic, la somme de deux cents euros (200 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer au SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE, la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de la copropriété Les Prés, située 76 boulevard Danielle Casanova 13014 à MARSEILLE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE