TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 28 AVRIL 2026

Enrôlement : N° RG 22/07968 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2KCN

AFFAIRE : M. [O] [A], M. [G] [F], Mme [S] [F] (M^e KOUYOUMDJIAN)

C/ S.D.C. LE MONT RIANT (M^e COPELOVICI)

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 prorogée au 28 avril 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [O] [A]

né le 12 juin 1950 à [Localité 2] (06)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alain KOUYOUMDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES EN DEMANDE

Monsieur [G] [F]

né le 04 août 1986

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [F]

née le 18 janvier 1985 à [Localité 1] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

venants aux droits de Madame [L] [C] épouse [A] née le 06 novembre 1949 à [Localité 3] (TUNISIE) et décédée le 08 août 2024

tous représentés par Maître Alain KOUYOUMDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires LE MONT [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. GESPAC IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Aline COPELOVICI, avocate au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] étaient propriétaires du lot 157 au sein de l’ensemble immobilier de la [Adresse 5] sis [Adresse 6] et [Adresse 7].

Suivant exploit du 12 août 2022, Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] devant le présent tribunal.

Madame [L] [A] née [C] est décédée en cours de procédure, le 8 août 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] intervenants volontairement en qualité d’héritiers de Madame [L] [A] née [C], demandent au tribunal de :

— annuler la résolution n°22 de l’assemblée générale du 29 septembre 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] demande au tribunal de :

— juger que la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] n’est pas prescrite,

— débouter Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] de leurs demandes,

— juger que Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] exercent une activité interdite par le règlement de copropriété et ont fait réaliser des travaux sans autorisation,

— condamner Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] à faire cesser cette activité sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la présente décision,

— condamner Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître COPELOVICI.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 29 septembre 2021

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 énonce que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique :

1° Soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques ;

2° Soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9.

Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique.

L’article 64-3 du décret du 17 mars 1967 dispose que la notification des convocations prévue au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] font valoir qu’ils n’ont pas reçu de convocation pour l’assemblée générale du 29 septembre 2021, dont ils ont reçu notification du procès-verbal le 13 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires déclare qu’il a remis la convocation à Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] contre émargement.

Il verse aux débats deux exemplaires de feuille d’émargement.

La pièce 5 n’est pas datée. Sur l’en-tête une mention manuscrite “Procès-Verbal” ainsi qu’une inscription dactylographie “Quartier Sud” sont visibles.

Une signature se trouve en face de Monsieur et Madame [A] à cheval sur les cases “Emargement” et “Représenté par”.

Outre le fait que cette feuille d’émargement non datée ne permet pas de savoir s’il s’agit de la convocation pour l’assemblée générale du 29 septembre 2021, alors même qu’il semble s’agir davantage de la notification du procès-verbal, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] ont donné mandat à un copropriétaire pour recevoir les notifications. De plus, la signature figurant en face de leur nom est identique à celles qui sont inscrites pour les personnes à qui le procès-verbal n’a pas été remis en mains propres. Il apparaît qu’une seule et même personne a signé pour indiquer avoir remis dans les boîtes aux lettres des personnes absentes, ce qui n’est pas un mode valable de notification.

Cette feuille d’émargement n’a aucune valeur probante sur l’effective convocation à l’assemblée générale.

S’agissant de la pièce 12, il s’agit d’une feuille d’émargement pour le quartier centre, avec indication manuscrite “AG du 29 septembre 2021". Une signature se trouve à côté du nom de Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C].

Toutefois, la mention “AG du 29 septembre 2021" ne permet pas de se convaincre de ce qu’il s’agit de l’émargement contre remise de la convocation. Par ailleurs, à supposer qu’il s’agisse bien de la remise de la convocation, aucune date n’est inscrite à côté de la signature des personnes qui émargent, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir à quelle date la convocation leur a été remise et de vérifier que le délai de 21 jours d’ordre public a bien été respecté.

Dans ces conditions, il convient d’annuler la résolution n°22 de l’assemblée générale du 29 septembre 2021.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires déclare que Monsieur [O] [A] et Madame [L] [A] née [C] ont créé un garage carrosserie dans leur parking couvert de leur lot en violation avec les termes du règlement de copropriété.

L’article 18 du règlement de copropriété stipule que :

“Les garages ne pourront servir qu’au stationnement des automobiles. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparations. Des appareils extincteurs facilement accessibles devront y être placés aux frais des intéressés.

Il ne pourra y être entreposé une quantité d’essence ou autre matière inflammable supérieure à celle acceptée par les compagnies d’assurance sans surprime et autorisée par les règlements en vigueur.”

Le procès-verbal de constat du 7 avril 2021 montre qu'[Adresse 8], à l’arrière de la maison de Madame [K] se trouve un local sur lequel une devanture “Carrosserie Auto [Localité 4] Large” est apposée.

Cette devanture est installée au dessus de deux portes de garage.

Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] déclarent que cette activité existe depuis au moins 2006, année de leur acquisition du lot 157 et qu’ils n’ont fait procéder à aucun travaux.

Or, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des captures écran du site Google Maps.

En août 2008, un seul portail de garage est visible au n°1 de l'[Adresse 8]. Aucune devanture n’est installée sur la façade du garage.

En avril 2015, un seul garage est visible sur le cliché, sans devanture. La porte de garage est ouverte, laissant entrevoir de nombreux matériaux et bidons entreposés. Aucune voiture n’est visible dans ce garage privatif.

En octobre 2017, le garage a le même aspect et montre que divers autres matériaux y sont entreposés. Aucune activité de garage ou de carrosserie n’est visible.

En juillet 2018 le garage privé a le même aspect que précédemment et est fermé.

En juillet 2020, un cliché identique est visible.

En janvier 2021, le garage est ouvert et laisse voir plusieurs véhicules garés en son sein, dont l’un est branché à une machine non identifiable.

En janvier 2022, il est possible de voir le garage ouvert avec du matériel de réparation.

En février 2023, une nouvelle devanture est installée au-dessus de l’ouverture des deux garages, avec l’indication carrosserie auto [Localité 4] Large.

Il convient de constater que les captures écran produites pourraient laisser penser qu’un cadrage opportun a été réalisé par le syndicat des copropriétaires afin de ne pas voir le second garage.

Toutefois, le cliché de 2018 est pris avec assez de recul pour constater qu’à cette date une seule porte de garage existe.

Par ailleurs, une recherche dans le temps sur le site Google Street View permet de constater qu’en juillet 2020 un seul garage existe. Le second garage n’est visible pour la première fois que sur le cliché de janvier 2022.

C’est donc de manière mensongère que Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] affirment qu’une activité de réparation de voitures existait dès 2006 lors de leur acquisition de leur lot.

Le bail professionnel qu’ils produisent pour le local situé [Adresse 9] est d’ailleurs daté du 1er juin 2021.

Aucune prescription n’est susceptible d’être opposée au syndicat des copropriétaires relativement à sa demande d’interdiction d’activité de garage/carrosserie dans ces garages.

La lecture du règlement de copropriété montre que l’exploitation de ce garage/carrosserie est illicite. Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] n’ont sollicité aucune autorisation auprès du syndicat des copropriétaires pour la développer.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de condamnation de Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] à faire cesser toute activité professionnelle dans les garages situés [Adresse 9].

Afin de garantir l’effectivité de cette condamnation, il convient de faire droit à la demande de fixation d’une astreinte de 150 euros qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 6 mois commençant à courir à compter de la signification du présent jugement. Ce délai est nécessaire afin de permettre à Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] de trouver un autre local à leur locataire dont le bail semble toujours en cours.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’installation de la carrosserie a causé des nuisances sonores et olfactives à des copropriétaires riverains.

Toutefois, d’une part s’agissant de préjudices individuels, le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour présenter une demande d’indemnisation au nom de ces copropriétaires.

D’autre part, le procès-verbal de constat ne met pas en évidence de telles nuisances. L’attestation de Madame [R] n’évoque pas ces nuisances mais uniquement la date d’apparition de la carrosserie.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F]

La demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] ne pourra qu’être rejetée compte tenu de l’illicéité de la création d’une activité de réparation automobile dans leur garage privatif.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens distraits au profit de Maître COPELOVICI.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] à payer la somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°22 de l’assemblée générale du 29 septembre 2021,

Condamne Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] à cesser et faire cesser toute activité professionnelle dans les garages de leur lot de copropriété sis [Adresse 7],

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 6 mois commençant à courir le jour de la signification du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] aux dépens, distraits au profit de Maître COPELOVICI,

Condamne in solidum Monsieur [O] [A], Monsieur [G] [F] et Madame [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE