Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 20 mai 2026, n° 25/05158

TJ Marseille 20 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 20 mai 2026, n° 25/05158
Numéro(s) :	25/05158
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	29 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hinde KALAI
Cabinet(s) :	SCP CBF ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires Résidence MARITIME sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 20 Mai 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Mars 2026

Grosse délivrée le 20/05/2026

— M^e Hinde KALAI

— 

N° RG 25/05158 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7D4C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires Résidence MARITIME sis [Adresse 1]

représenté par son administrateur provisoire Maître Adrien DUSSEAU de la SCP CBF ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [Y], né le 31 Décembre 1946

Madame [M] [Y], née le 08 Janvier 1956

Tous deuxdemeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] sont propriétaires indivis des lots n°174 et 386 au sein de la copropriété RESIDENCE MARITIME située [Adresse 1].

Par courrier recommandé du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE MARITIME située [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] de régler la somme de 1.505,72 euros relative à l’exercice en cours, correspondant aux provisions sur charges appelées au titre des 4 trimestres du budget prévisionnel de l’exercice 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date du 12 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE MARITIME située [Adresse 1], représenté par Maître [H] [E], administrateur judiciaire associé de la SCP CBF ASSOCIES, a fait citer Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 04 mars 2026, aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE MARITIME sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, la société CBF ASSOCIES prise en la personne de Maître [H] [E] ;

— Condamner in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

. La somme principale de 8.874,93 euros arrêtée au 31 décembre 2025 au titre des charges de copropriété et des provisions échues ;

. Les provisions non encore échues pour 2026 exigibles ;

. Les frais de recouvrement : 2.846,72 euros ;

. Les intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure du 23 décembre 2024 ;

— Condamner in solidum les requis à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros de dommages et intérêt ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner les requis in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner les requis aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer et les frais d’exécution de la décision à venir, étant précisé que les frais prévus à l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution devront être supportés par les débiteurs.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE MARITIME située [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, ayant réitéré ses demandes dans les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignés à l’étude, Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2026

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du 06 octobre 2022, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les résolutions prises par l’administrateur provisoire en date des 1er juillet 2024, l’administrateur ayant voté un budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, et 05 septembre 2024, l’administrateur ayant approuvé les comptes pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 novembre 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— la sommation de payer délivrée le 17 janvier 2024,

— le relevé de compte arrêté au 31 janvier 2026 à la somme totale de 12.237,93 euros, correspondant à 7.863,21 euros dus au titre des charges et travaux, 3.858,44 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 516,28 euros au titre des charges à échoir pour l’exercice 2026, qui reprend les différents appels et les règlements effectués,

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 26 juin 2024 désignant CBF ASSOCIES prise en la personne de [H] [E] en qualité d’administrateur provisoire pour l’immeuble [Adresse 5] située [Adresse 1] pour une durée de 12 mois,

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 19 juin 2025 prorogeant la mission de la SCP CBF ASSOCIES jusqu’au 26 juin 2026,

— l’ordonnance rendue par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille le 15 novembre 2021 ayant condamné solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 1] les sommes de 2.065,38 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2021, appel du premier trimestre 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2020 et jusqu’à parfait paiement, 152,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Les sommes réclamées dans la présente instance pour la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2021 inclus, terme du 1er trimestre 2021 inclus, à hauteur de 2.402,98 euros pour les charges et 933,21 euros pour les frais seront écartées, puisqu’elles ont fait l’objet d’une précédente condamnation.

Enfin, il convient également de retirer du solde réclamé la « régule art 700 du jugement du 15/11/2021 » à hauteur de 600 euros.

Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.860,23 euros (7.863,21 – 2.402,98 – 600) au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 30 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 14 novembre 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

En l’espèce, l’exercice en cours à la date de la mise en demeure est celui du 1er janvier au 31 décembre 2025. Les provisions à échoir pour l’exercice 2026 ne sont pas concernées par ces dispositions.

De plus, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun décompte détaillant le montant des charges à échoir et que, par la résolution n°2 prise le 1er juillet 2024 par l’administrateur provisoire de la copropriété, ce dernier a voté un budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et qu’il n’est fourni aucune nouvelle résolution prise par l’administrateur ni aucun nouveau procès-verbal d’assemblée générale quant au vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

En conclusion, la demande de condamnation au titre des charges à échoir de l’exercice 2026 sera rejetée.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 281,84 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au coût de la sommation de payer du 17 janvier 2024 (161,84 euros), de la lettre de mise en demeure du 23 février 2024 (60 euros) et à la lettre de mise en demeure du 3 mai 2024 (60 euros).

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 1] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 1] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  4.860,23 euros (quatre mille huit cent soixante euros et vingt-trois centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 30 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  281,84 euros (deux cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des frais de recouvrement,

—  400 euros (quatre cents euros) à titre de dommages et intérêts,

—  1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de condamnation au titre des charges à échoir de l’exercice 2026 formulée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] et Madame [M] [Y] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.