TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 23/01800 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY67X

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [Y]

10 rue des Bas Longchamps

92220 BAGNEUX

représenté par M^e Pierre-olivier LEVI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0815

DÉFENDERESSE

DE LA REINE

28 rue Marbeuf

75008 PARIS

représentée par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0301

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier, lors de la mise à disposition et de Madme Ines SOUAMES, Greffier, lors des débats.

Décision du 04 Novembre 2025

6ème chambre 1ère section

N° RG 23/01800 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY67X

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie PAPART, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2018, la SCCV DE LA REINE a vendu en l’état de futur achèvement à Monsieur [B] [Y], les lots de copropriété n° 108, 117 et 124 d’un ensemble immobilier dénommé « LES JARDINS D’OLYMPIA » situé 22 rue Hoffmann à Bourg-la-Reine (92340), pour un montant de 515 000 euros.

Un constat des travaux réalisés a été effectué le 23 janvier 2020 par huissier de justice.

La SCCV DE LA REINE a régularisé avec M. [Y], par acte authentique du 01er juillet 2020, un modificatif à l’acte authentique du 24 juillet 2018, portant annulation de la vente du lot n°124, correspondant à une place de parking en 2e sous-sol.

Le procès-verbal de livraison des lots n°108 et 117 a été régularisé entre les parties le 29 septembre 2021.

Par courrier en recommandé avec accusé de réception de son conseil daté du 27 mai 2022, M. [Y] a mis en demeure la SCCV DE LA REINE de l’indemniser à hauteur de 41 400 euros au titre du préjudice entraîné par le retard de livraison de ses lots.

Par courrier du 22 juin 2022 transmis par courriel, la SCCV DE LA REINE, par l’intermédiaire de son conseil, a refusé de verser une indemnité de retard au motif que ce retard était justifié et prévu par une clause de l’acte de vente intitulée « causes légitimes de suspension du délai de livraison ».

Par acte d’huissier de justice délivré le 03 février 2023, M. [Y] a fait assigner devant la présente juridiction la SCCV DE LA REINE, aux fins de la voir condamner à l’indemniser des préjudices qu’il estime avoir subis au titre du retard de livraison des lots n°108 et 117.

Par conclusions numérotées 2 notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, M. [Y] sollicite :

« Vu L’article L.132-1 du Code de la consommation ;

Vu L’article R.132-1 du Code de la consommation ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 24 juillet 2018 ;

Il est demandé au tribunal judiciaire pour les causes et raisons sus-énoncées,

A TITRE PRINCIPAL : Déclarer inopposable la clause « DELAI DE LIVRAISON – ACHEVEMENT DES TRAVAUX » insérée en page 21 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 24 juillet 2018

A TITRE SUBSIDIAIRE : Juger que les motifs évoqués pour justifier le retard de livraison ne sauraient être constitutifs de causes légitimes de suspension telles que figurant au contrat de vente ;

en conséquence ;

CONDAMNER la Société DE LA REINE au paiement de la somme de 34 650 euros en indemnisation du préjudice de jouissance de Monsieur [Y] ;

CONDAMNER la Société DE LA REINE au paiement de la somme de 5 000 euros en indemnisation du préjudice moral de Monsieur [Y] ;

CONDAMNER la Société DE LA REINE au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la Société DE LA REINE aux entiers dépens »

*

Par conclusions numérotées 3 notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la SCCV DE LA REINE sollicite :

« Vu l’acte de vente en date du 24 juillet 2018,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Il est demandé au Tribunal de :

DIRE ET JUGER opposable à Monsieur [Y] la clause « DELAI DE LIVRAISON – ACHEVEMENT DES TRAVAUX », insérée en page 21 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 24 juillet 2018,

DIRE ET JUGER que les motifs invoqués par la SCCV DE LA REINE pour justifier le retard de livraison sont constitutifs de causes légitimes de suspension telles que figurant à l’acte de vente,

DIRE ET JUGER que la SCCV DE LA REINE a valablement justifié de 590 jours ouvrés (après doublement) de suspension du délai de livraison,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [Y] à verser à la SCCV DE LA REINE, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [Y] au paiement des entiers dépens d’instance. »

*

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025, l’audience de plaidoirie fixée au 19 mars 2025, renvoyée au 17 juin 2025, l’affaire mise en délibéré au 04 novembre 2025, prorogé au 18 novembre 2025 date du présent jugement.

MOTIVATION

Préalables :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

I – Sur la demande d’indemnisation au titre du retard de livraison :

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

I.A – Sur la validité de la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison :

Aux termes des dispositions de l’article L. 212-1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution ».

En application des dispositions précitées, les clauses de majoration du délai de livraison d’un immeuble à construire ne peuvent valablement aménager les obligations du vendeur au point de réduire à néant son obligation essentielle, à savoir, celle d’édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive (Cass. Civ.3e, 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement daté du 24 juillet 2018 stipule en sa clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison :

« Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

— Intempéries prises en compte par le Maître d’œuvre lorsque les conditions atmosphériques et les inondations rendent effectivement l’accomplissement du travail dangereux ou impossible eu égard soit à la santé ou à la sécurité des travailleurs, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir. Sont ainsi considérées comme intempéries : la pluie, la neige, le gel, le verglas, les inondations et les vents forts… dès lors que le travail est rendu impossible ou dangereux.

S’ajoutent à ces journées d’intempéries pour lesquelles le Maître d’œuvre a admis une impossibilité technique à poursuivre le chantier, c’est-à-dire des conditions météorologiques mauvaises perturbant l’avancement du chantier, celles prises sur décision de l’Entrepreneur.

Le Maître d’œuvre justifie, par une attestation suffisant à elle seule, du calcul total des jours d’intempéries pris en compte.

Le report légitime du délai impliquant un report de livraison est égal au double des jours d’intempéries retenus par le Maître d’œuvre.

— grève générale ou partielle au bâtiment ou aux activités qui y sont liées ou aux entreprises intervenant sur le chantier affectant directement ou indirectement le chantier ou les entreprises elles-mêmes ou leurs fournisseurs ou une grève des transports publics de la région parisienne ou toute autre grève des transports ou autres si celle-ci affecte les travaux de construction.

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises réalisant le chantier, ou les fournisseurs (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’Œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur.

— troubles résultant d’hostilités, d’actes de terrorisme, de troubles sociaux, d’une révolution, d’émeutes, d’un tremblement de terre ou d’une inondation,

— un ou plusieurs arrêts du chantier provoqué par une ou plusieurs crues ou des remontées de nappes phréatiques ou la découverte de vestiges archéologiques ou d’objets d’intérêt culturel ou toutes campagnes de diagnostic ou de fouilles ordonnées par le Ministère de la Culture ou toute autorité compétente similaire ou toute mesure relative à l’archéologie préventive.

— accidents de chantier.

— retards imputables aux compagnies cessionnaires ou autres (E.D.F. et/ou ENEDIS – G.R.D.F. ENGIE – ORANGE – Compagnie des Eaux, Service des Eaux, etc.…) pour les travaux de déraccordement des existants préalablement aux travaux de démolition et pour les travaux de raccordement définitif,

— retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser, les travaux modificatifs sont ceux demandés par l’ACQUEREUR et acceptés par le Maître de l’Ouvrage, quel que soit la nature et l’importance de ces travaux,

— et en général, tout cas constitutif de force majeure ou de toutes causes indépendantes de la volonté du VENDEUR.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’Œuvre.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation et 1184 du Code civil.

L’Acquéreur reconnaît être parfaitement informé de ce que : quels que soient les renseignements oraux ou écrits qu’il aurait pu recueillir sur la date probable de la livraison du logement objet des présentes, seul le courrier fixant la date précise de remise de clés adressé sous la signature du Vendeur engage ce dernier dans le respect du délai contractuel ci-dessus fixé.

En conséquence, l’Acquéreur veillera à ne prendre aucun engagement de libérer le logement qu’il occupe tant qu’il n’aura pas reçu ce courrier, et le Vendeur s’interdit d’effectuer une livraison précipitée tant que le niveau de finition n’est pas satisfaisant et ce, quelles que soient les pressions exercées. »

Si le demandeur affirme que la précision, le détail et la variété des évènements énumérés au titre de cette clause, ont pour conséquence le fait que n’importe quel évènement est susceptible de suspendre légitimement le délai de livraison, et que l’absence de limitation du délai maximal de suspension du délai de livraison permet au vendeur d’aménager unilatéralement le délai d’exécution du contrat, il sera fait observer qu’au contraire, la clause précitée énumère uniquement des évènements indépendants de la volonté du vendeur et prévoit seulement un retard de livraison d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de la répercussion des dits évènements sur l’organisation générale du chantier.

Il sera également rappelé que les recommandations de la Commission des clauses abusives citées par les parties ne constituent précisément que des recommandations et non des règles s’imposant aux particuliers, aux autorités publiques ou au juge (CE, 16 janvier 2006, n°274721), étant souligné au surplus que la recommandation n°81-02 citée par le demandeur a trait aux contrats de construction de maisons individuelles et non aux ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement, tandis que l’avis en date du 29 septembre 2016 de cette même Commission cité par la défenderesse relatif à la clause du contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement stipulant un report du délai de livraison de ce bien en présence de jours d’intempéries, prévoit un décompte des jours d’intempéries par un tiers au dit contrat de vente conclu entre le vendeur et le ou les acquéreurs, et non par un tiers à l’opération de construction comme l’affirme le demandeur.

Dès lors, le demandeur ne démontre pas en quoi par cette clause le vendeur se dégage de son obligation essentielle de livrer le bien à date fixée au contrat.

Par conséquent, cette clause ne saurait être considérée comme abusive, de sorte qu’elle est opposable à M. [Y].

I.B – Sur l’existence d’un retard de livraison :

Il n’est pas contesté par les parties que la livraison a eu lieu le 29 septembre 2021, quoique le procès-verbal de livraison, non signé, versé aux débats par la défenderesse, fasse état d’une date de livraison au 22 septembre 2021.

Par conséquent, la date du 29 septembre 2021 sera retenue comme date de livraison effective du bien litigieux.

Aux termes de l’acte authentique signé par les parties le 24 juillet 2018, la date de livraison du bien litigieux a été fixée au 4e trimestre 2019, soit au plus tard à la date du 31 décembre 2019.

Si, en page 16 de ses dernières écritures, la défenderesse fait valoir qu’en régularisant l’avenant au contrat daté du 01er juillet 2020 décalant le délai de livraison, le demandeur en a accepté les termes, à savoir une livraison au cours du 4e trimestre 2021, il sera fait observer que ledit avenant ne comporte aucune clause expresse à cet effet.

Il est uniquement mentionné en page 6 dudit avenant, au titre de l’exposé préalable à l’acte complémentaire et modificatif, que compte tenu de l’arrêt de chantier imposé par la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Environnement et de l’Energie (DRIEE), l’achèvement des travaux de construction et la livraison de l’ensemble immobilier est envisagée au 4e trimestre 2021, sans que cette option ne soit effectivement confirmée dans les articles modificatifs de l’avenant, ou par tout autre avenant ultérieur.

Par conséquent, la date de livraison contractuellement fixée est bien celle du 31 décembre 2019.

Il en découle que la livraison du bien, effective à la date du 29 septembre 2021, s’est déroulée avec un retard de 638 jours calendaires par rapport à la date de livraison contractuellement fixée au 31 décembre 2019 au plus tard.

I.C – Sur le caractère légitime ou non des causes de retard de livraison :

La défenderesse invoque comme causes légitimes au retard de livraison les intempéries, les grèves, l’épidémie de Covid-19 ainsi que la modification du permis de construire.

Elle n’invoque ni difficultés de déraccordement en électricité et en gaz, ni interdiction de rabattre la nappe phréatique dans l’emprise du terrain, aussi les moyens du demandeur tirés de ces causes ne seront-ils pas examinés.

I.B.1 – Au titre des intempéries :

Une attestation du maître d’œuvre d’exécution sur l’opération de construction litigieuse datée du 18 novembre 2021 et faisant état de 113 jours ouvrés d’intempéries relevés par la station météorologique de Paris-Montsouris a été versée aux débats, ainsi que des récapitulatifs des intempéries pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021, telles que relevées par les stations météorologiques de Paris-Montsouris (75), d’Orly (94), de Roissy (95), de Trappes (78), de Villacoublay (78) et de Torcy (77), ainsi que du Bourget (93) et de Pontoise (95) pour les années 2019 à 2021.

La station météorologique de Paris-Montsouris étant la plus proche du lieu de l’opération de construction litigieuse, seuls seront examinés les résultats relevés par cette station météorologique.

Il sera fait observer que :

— sont retenus les jours d’intempérie compris entre les mois d’avril et de juillet 2018, alors que le contrat liant les parties à la présente instance a été conclu le 24 juillet 2018, et qu’il n’est démontré ni que l’opération de construction litigieuse ait démarré antérieurement à la conclusion dudit contrat, ni que ledit contrat ait prévu d’intégrer au titre des causes légitimes de retard de livraison des évènements antérieurs à sa date de conclusion ; les dates des intempéries retenues pour le mois de juillet 2018 n’étant précisées ni sur l’attestation du maître d’œuvre, ni sur le relevé de la station météorologique, il n’est pas établi qu’elles aient été relevées postérieurement à la date de conclusion du contrat, aussi ne seront-elles pas retenues, non plus que les jours d’intempérie compris entre les mois d’avril et de juin 2018 ;

— sont retenus les jours d’intempérie pour le mois de septembre 2021, alors que la livraison du bien litigieux a été opérée le 29 septembre 2021, et qu’il n’est pas précisé que les intempéries relevées l’aient été antérieurement à cette date de livraison ; aussi les intempéries pour le mois de septembre 2021, d’une durée totale de 13h25, ne seront-elles pas retenues.

Il résulte de la comparaison des relevés météorologiques effectués par la station de Paris-Montsouris versés aux débats avec l’attestation du maître d’œuvre que, hormis pour les mois de janvier 2019, mars 2019 et avril 2021, le maître d’œuvre a retenu au titre des intempéries ayant causé l’arrêt du chantier :

— l’intégralité de la durée des intempéries relevées par la station météorologique, pour les mois de septembre et novembre 2018, février, avril, mai, juin, juillet, août, novembre et décembre 2019, février, juin, juillet, août, novembre et décembre 2020, février, mars, mai et juin 2020 ;

— des durées d’intempéries supérieures à celles relevées par la station météorologique, pour les mois d’octobre et décembre 2018, septembre et octobre 2019, janvier, septembre et octobre 2020, janvier et juillet 2021.

Or, alors qu’il est prévu au contrat que ne sont prises en compte, outre les journées d’intempérie prises sur décision de l’entrepreneur, que celles des intempéries conduisant à une impossibilité technique de poursuivre le chantier, admise par le maître d’œuvre en raison de conditions météorologiques mauvaises perturbant l’avancement dudit chantier, le maître d’œuvre n’apporte aucune précision sur ces points dans son attestation.

Il ne démontre ainsi pas avoir effectué pour les mois précités le calcul des jours d’intempérie ayant effectivement pour conséquence l’impossibilité technique de poursuivre le chantier, non plus que celui des jours d’intempérie effectivement décidés par l’entrepreneur, ainsi qu’il est prévu à la clause de majoration des délais de livraison.

Il ne sera donc pas tenu compte des jours de retard au titre des mois précités.

Il ne sera ainsi tenu compte que des seules intempéries relevées pour les mois de janvier 2019, mars 2019 et avril 2021 à hauteur de 59h45 et 20h05 soit 79h50, aucune intempérie n’ayant été consignée par le maître d’œuvre pour le mois d’avril 2021, soit à hauteur de 11,36 donc 12 jours ouvrés compte tenu d’une durée de travail de 07h par jour ouvré (79h50/7h).

Si le demandeur fait valoir que l’attestation relative aux intempéries devait être communiquée au maître d’ouvrage dans un délai maximum d’un mois après l’avarie, il ne justifie nullement de cette allégation, laquelle sera par conséquent écartée.

Il fait également valoir qu’il n’est pas démontré que les intempéries invoquées soient effectivement à l’origine du retard de livraison constaté. Cependant, il sera fait observer que les intempéries retenues se sont produites durant les mois de janvier et mars 2019, soit postérieurement à la conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, mais avant que le bâtiment litigieux n’ait été édifié au regard du constat d’huissier daté du 23 janvier 2020 versé aux débats faisant état de l’absence de toute construction sur le terrain, étant précisé, au regard de l’arrêté de permis de construire modificatif versé aux débats et mentionnant l’arrêté de permis de construire initial délivré le 09 février 2017, qu’avant construction du bâtiment litigieux, des opérations de démolition étaient prévues, ce que confirme la lecture de l’acte authentique signé entre les parties à la date du 24 juillet 2018 dont il résulte que d’autres constructions s’élevaient sur ledit terrain, lesquelles avaient visiblement disparu à la date du constat.

Partant, l’existence de travaux sur les périodes retenues est caractérisée, et celle d’un retard légitime de 12 jours ouvrés au titre des intempéries sera retenue.

I.B.2 – Au titre des grèves :

Une attestation du maître d’œuvre d’exécution sur l’opération de construction litigieuse datée du 15 novembre 2021 et faisant état de 100 jours ouvrés de grèves nationales ayant affecté les transports a été versée aux débats, ainsi que le calendrier des grèves nationales entre avril 2018 et juillet 2021.

Il sera fait observer que sont retenus 43 jours ouvrés de grève des transports publics compris entre le 01er avril et le 19 juillet 2018, alors que le contrat liant les parties à la présente instance a été conclu le 24 juillet 2018 et qu’il n’est démontré ni que l’opération de construction litigieuse ait démarré antérieurement à la conclusion dudit contrat, ni que ledit contrat ait prévu d’intégrer au titre des causes légitimes de retard de livraison des évènements antérieurs à sa date de conclusion ; aussi les 43 jours ouvrés de grève compris entre le 01er avril et le 19 juillet 2018 ne seront-ils pas retenus.

Surtout, il est prévu au contrat que ne sont prises en compte que celles des grèves de transport affectant les travaux de construction.

Or, il résulte de la comparaison du calendrier des grèves nationales des transports publics versé aux débats avec l’attestation du maître d’œuvre que celui-ci a retenu au titre des grèves ayant affecté le chantier, 57 jours ouvrés sur la période comprise entre le 24 juillet et le 29 septembre 2021 (100-43), dont les 7 jours suivants :

—  1 jour de grève du seul RER B le 07 décembre 2018 ;

—  1 jour de grève du seul RER D le 26 décembre 2018 ;

—  1 jour de grève au titre du 01er janvier 2020, jour non ouvré ;

—  1 jour de grève SNCF pour la seule zone Paris-Est sans autre précision, le 18 mai 2020 ;

—  1 jour de grève du seul RER C le 14 décembre 2020 ;

—  1 jour de grève des seuls RER A et B le 21 janvier 2021 ;

—  1 jour de grève des seuls bus RATP le 15 février 2021.

Ces grèves ne constituant pas des grèves affectant l’ensemble des réseaux de transport, et dans la mesure où le maître d’œuvre n’apporte aucune explication ni précision sur le point de savoir en quoi elles ont affecté le chantier, elles ne seront pas retenues.

Il ne sera ainsi tenu compte que de 50 jours ouvrés de grève au total (57 – 7), soit 50 jours ouvrés de retard, selon les termes de la clause de majoration des délais précitée.

I.B.3 – Au titre de l’épidémie de Covid-19 :

Le demandeur fait valoir que les travaux étaient déjà interrompus au début de la période de confinement imposée en raison de l’épidémie, soit au 16 mars 2020, et verse à l’appui le constat d’huissier de justice daté du 23 janvier 2020 déjà examiné ci-dessus.

Il sera fait observer que ce constat est antérieur à la date du 16 mars 2020.

Par conséquent, il sera tenu compte d’un retard légitime d’une durée de 37 jours ouvrés au regard de la période de confinement imposée entre les 16 mars et 11 mai 2020, ainsi que l’a sollicité la défenderesse.

I.B.4 – Au titre de la modification du permis de construire :

La défenderesse fait valoir avoir été contrainte de déposer une demande de permis de construire modificatif le 04 février 2020 sous la pression des riverains et de la commune, permis accordé par arrêté rendu le 12 mars 2020, ce qui a entraîné un retard de 45 jours ouvrés.

Cependant, aucune lettre du maître d’œuvre justifiant de ce que cette circonstance soit indépendante de la volonté du vendeur, ainsi que le prévoit la clause de majoration des délais précitée, n’a été versée aux débats, tandis que l’arrêté accordant le permis modificatif, versé aux débats, ne donne aucune précision sur les causes à l’origine de cette modification.

La défenderesse échoue ainsi à établir la légitimité du retard qu’elle invoque à ce titre, le communiqué daté du 21 juin 2020 adressé aux copropriétaires et évoquant ce point (pièce n°14 de la défenderesse) ne pouvant valablement servir de preuve à cet effet, dans la mesure où il a été établi par elle.

Le retard invoqué au titre de la modification du permis de construire n’est donc pas justifié.

*

Il résulte de ce qui précède que la défenderesse justifie au total d’un retard légitime de 99 jours ouvrés (12 + 50 + 37), soit 198 jours ouvrés selon la clause de majoration des délais de livraison précitée.

Il en ressort que la livraison du bien litigieux prévue au 31 décembre 2019 au plus tard aurait dû avoir lieu au 12 octobre 2020 au plus tard compte tenu du retard légitime de 198 jours ouvrés, alors qu’elle n’a eu lieu que le 29 septembre 2021, soit avec 11 mois et 16 jours de retard.

I.D – Sur l’indemnisation des préjudices :

I.D.1 – Sur le préjudice de jouissance :

Monsieur [Y] fait valoir un préjudice de jouissance découlant du retard de livraison de son bien, caractérisé par l’impossibilité de le louer. Il évalue ce préjudice sur la base d’une valeur locative mensuelle de 1 650 euros selon estimation de la société LAFORET, non versée aux débats.

Cependant, M. [Y] n’établit pas la destination du bien à la location, alors qu’au regard du contrat de réservation en date du 29 mars 2018 versé au débat, il a déclaré acquérir ce bien pour y installer sa résidence principale.

Compte tenu de ces éléments, seul est caractérisé le préjudice de jouissance consistant dans l’impossibilité pour M. [Y] de disposer du bien acheté, à compter de la date du 12 octobre 2020, soit pendant une période de 11 mois et 16 jours, jusqu’à la livraison effective le 29 septembre 2021.

Ce préjudice, directement lié au retard de livraison, certain et caractérisé, sera évalué à hauteur du loyer médian hors charges pour un appartement de 4 pièces situé à Bourg-la-Reine d’une surface de 78,5m2, correspondant au bien acheté par le demandeur, ce loyer étant de 20,40 euros par m2, pour une durée de 11 mois 16 jours.

Partant, M. [Y] sera indemnisé à hauteur de 18 469,48 euros de son préjudice de jouissance [20,4 x 78,5 x (11 + 16/30)].

I.D.2 – Sur le préjudice moral :

En l’espèce, M. [Y] fait valoir avoir subi un préjudice moral lié à l’inquiétude quant au parfait achèvement des travaux, au fait que les informations étaient adressées au compte-goutte d’une part, et d’autre part au fait que la livraison, hâtive, a été assortie de nombreuses réserves non levées à ce jour.

Il n’est produit aucun élément permettant d’établir une insuffisance d’informations, alors que la défenderesse a versé aux débats divers communiqués envoyés aux acquéreurs afin d’expliquer les retards accumulés et de faire le point sur l’état d’avancement des travaux.

Le caractère hâtif de la livraison n’est pas davantage démontré, et le procès-verbal de livraison, versé aux débats par la défenderesse, fait état de 61 réserves concernant l’ensemble du bâtiment, dont 18 concernent les parties communes, sans qu’il ne soit possible de déterminer quelles réserves concerneraient éventuellement l’appartement de l’intéressé.

Il n’est pas davantage démontré la persistance de réserves affectant l’appartement de l’intéressé.

Par conséquent, en l’absence de preuve quant à la réalité de son préjudice moral, la demande de M. [Y] à ce titre sera rejetée.

II – sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Aux termes de l’article 700 alinéas 1 et 2 du même code : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la défenderesse succombant au principal, elle sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 5 000 euros au demandeur au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Condamne la SCCV DE LA REINE à verser à Monsieur [B] [Y] la somme de 18 469,48 euros au titre du retard de livraison de son bien ;

Rejette la demande formulée par Monsieur [B] [Y] au titre de son préjudice moral ;

Condamne la SCCV DE LA REINE aux dépens ;

Condamne la SCCV DE LA REINE à verser à Monsieur [B] [Y] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Novembre 2025

Le Greffier Le Président