TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 13 Avril 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT , Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame LEREBOURG, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Février 2026

N° RG 25/04344 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66IL

Grosse délivrée le 13.04.2026

À

— Maître Fabien BOUSQUET

— Maître [W] [V]

PARTIES :

DEMANDERESSE

SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE

Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A. CREDIPAR

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

S.A.S. SOGLEASE FRANCE

Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

[Q] [G]

Dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal et en son établissement secondaire sis [Adresse 5], elle même prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Mounir BAATOUR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE, ci-après la « SIFER », est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Par l’intermédiaire de son mandataire, le Cabinet LAUGIER FINE, la SIFER a donné à bail à la société [Q] [G] suivant contrat du 25/01/2024 des locaux à usage commercial comprenant :

L’entier rez-de-chaussée d’environ 85m² avec vitrine et système d’alarmeL’entier sous-sol à usage de réserve d’environ 74m² avec accès privatif depuis le rez-de-chausséeL’entier 1er étage à usage de bureaux ou réserves avec accès privatif depuis le rez-de-chaussée d’environ 87 m².

Le bail a été conclu à usage exclusif de « restauration thaïlandaise sous enseigne [Q] [G] » pour un loyer annuel de 90 000 € hors taxes et hors charges, un abattement de 20 000 € étant consenti pour la 1ère année et un abattement de 10 000 € pour la 2ème année, outre 3 mois de franchise de loyers pour travaux. Le loyer est payable trimestriellement d’avance, variable annuellement selon l’indice ILC. Une provision annuelle sur charge de 11 200 € est prévue, payable trimestriellement d’avance. Enfin, un dépôt de garantie d’un montant de 30 000 € a été prévu.

Des loyers sont demeurés impayés à compter d’avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12/06/2025, la SIFER a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [Q] [G], pour une somme de 49 865,36 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 08/10/2025, la SIFER a fait assigner la société [Q] [G], devant la présidente du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la société [Q] [G] et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier sous astreinte de 100 € par jour de retard, le juge des référés conservant la possibilité de liquider l’astreinte

Autoriser la SIFER à conserver le dépôt de garantie

Juger que la SIFER pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant le local aux frais et aux risques et périls de la société [Q] [G]

Condamner la société [Q] [G] à lui payer la somme de 56 489,02 arrêtée au 16/09/2025 à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges

Condamner la société [Q] [G] à lui payer une indemnité d’occupation

Condamner la société [Q] [G] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Ordonner la majoration forfaitaire de 10% de chaque échéance impayée à titre de dommages-intérêts.

L’assignation a été dénoncée le même jour par le commissaire de justice aux créanciers inscrits à savoir la compagnie CREDIPAR et la société SOGELEASE.

Lors de l’audience du 02/02/2026, la SIFER, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, actualisant la dette à la somme de 111 543,46 € arrêtée au 20/01/2026 et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation sur la base de 130 % du loyer journalier, charges et TVA comprises calculée prorata temporis.

La société [Q] [G], par l’intermédiaire de son conseil, demande de :

Constater que les demandes de la SIFER se heurtent à des contestations sérieuses et constater en conséquence que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquisesEn conséquence, dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SIFERA titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiementEn tout état de cause, condamner la SIFER à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La compagnie CREDIPAR et la société SOGELEASE n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13/04/026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

Il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société [Q] [G] excipe de contestations sérieuses tirées de l’état des locaux suite à plusieurs sinistres qu’elle a subis, un premier suite aux fortes intempéries du 4 septembre 2024 et un second un cambriolage en mars 2025. Cependant, non seulement, il ressort des pièces produites que les difficultés de paiement des loyers sont apparues dès le mois d’avril 2026, bien avant les sinistres invoqués, mais de plus, les sinistres subis ne sont pas de la responsabilité du bailleur et il n’est pas démontré que celui-ci aurait commis des fautes ayant un impact sur son obligation de délivrance des lieux conformes.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13/07/2025. L’obligation de la société [Q] [G] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Il n’y a pas lieu en revanche d’assortir cette obligation d’une astreinte, aucun élément quant à la mauvaise exécution de cette décision par le preneur n’étant rapporté à ce stade.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13/07/2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 9 175,74 euros (27 527,22 / 3), outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la société [Q] [G] a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois d’avril 2024, et reste lui devoir une somme de 111 234,19 euros (décompte expurgé du coût du commandement de payer qui constitue des dépens), arrêtée au 01/01/2026 et comprenant la période trimestrielle du 1er janvier au 30 mars 2026.

L’obligation du locataire de payer la somme de 111 234,19 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 01/01/2026, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

Sur les majorations réclamées par le bailleur

Le bailleur sollicite l’application des majoration prévues dans le bail en cas de manquement du preneur à ses obligations de paiement. Pour autant, ces clauses s’analysent en des clauses pénales, soumises à l’appréciation du juge et ne peuvent faire l’objet d’une provision accordée, sans contestation sérieuse, par le juge des référés. Ainsi, seuls les montants non sérieusement contestables, soit les montants contractuels, seront retenus pour les provisions et l’indemnité d’occupation.

Sur les intérêts

L’article 1344-1 du code civil dispose que l’indemnisation résultant de l’absence de paiement d’une somme d’argent se résout par l’octroi d’intérêts moratoires à compter de la mise en demeure. L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande judiciaire, pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Ainsi, la condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer soit le 12 juin 2025.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la société [Q] [G] sollicite des délais de paiement expliquant avoir connu des difficultés ponctuelles dans l’exploitation de son fonds de commerce suite aux intempéries d’une part et à un cambriolage d’autre part. cependant, il ne produit aucun élément financier permettant de justifier de sa capacité de paiement des loyers courants en plus de la dette échelonnée, laquelle est considérable puisqu’elle s’élève à plus de 110 000 € soit plus d’un an de loyers. En outre, il y a lieu de rappeler que les difficultés financières sont apparues dès avril 2024 avant les sinistres invoqués, lesquels ne peuvent être considérés comme seules causes de la mauvaise fortune de la société [Q] [G] qui justifieraient la capacité à payer de la société [Q] [G] pour l’avenir.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la charge des dépens repose sur la partie succombante et les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

La société [Q] [G] sera donc condamné à payer à la SIFER la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Q] [G] qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12/06/2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail liant les parties à la date du 13/07/2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [Q] [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Condamnons la société [Q] [G] à payer à la SIFER une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13/07/2025, d’un montant de 9 175,74 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux,

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société [Q] [G] à payer à la SIFER la somme provisionnelle de 111 234,19 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 01/01/2026, avec intérêt au taux légal à compter du 12/06/2025,

Ordonnons la capitalisation des intérêts,

Condamnons la société [Q] [G] à payer à la SIFER, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société [Q] [G] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12/06/2025,

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.