TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HOFFMANN NABOT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HOFFMANN NABOT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10214 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBY

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 11]” situé [Adresse 6] PARIS, représenté par son administrateur provisoire, MAÎTRE [N] [J], administrateur judiciaire, désignée en cette qualité par ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de Paris rendue le 12 janvier 2017, mission prorogée depuis lors qualité par ordonnance du Président du TGI de PARIS rendue le 12 janvier 2017, mission prorogée depuis le 12 janvier 2024 pour une durée de 12 mois, soit jusqu’au 12 janvier 2025,

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

La SCI DE L’AGENCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Non représentée

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10214 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 4 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

La SCI de l’Agence est propriétaire des lots 5, 63, 64, 69, 68, 71, 72, 75, 76, 77 et 79 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et représenté suivant ordonnance du 12 janvier 2017 du Président du tribunal de grande instance de Paris prorogée le 12 janvier 2024 pour un an, par Maître [N] [J] en qualité d’administrateur judiciaire.

Se plaignant de charges de copropriété impayées et de l’échec de ses tentatives de résolutions amiables du litige, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI de l’Agence devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 13 août 2024, demandant au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 Mars 1967,

Vu l’article 481-1 du Code de procédure civile

Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS de bien vouloir :

— Constater que la société SCI de 1'Agence est propriétaire des lots n° 05, 69, 63, 64,68, 71, 72, 75, 76, 77 et 79 au sein de 1'ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Adresse 12] (75019),

— Juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier situé [Adresse 4] ([Adresse 10], représenté par son administrateur provisoire, Maitre [J],

En conséquence :

— Condamner la société SCI de 1'Agence à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemb1e immobilier situé [Adresse 5], à [Adresse 12] (75019), représenté par son administrateur provisoire, Maitre [J], les sommes de :

—  11.633,32 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 09 avril 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation sauf somme à parfaire,

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  2.000 euros en application de 1'article 700 du Code de procédure civile,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— Condamner la société SCI de 1‘Agence aux entiers dépens.».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par procès-verbal de remise de l’acte à étude, la SCI de l’Agence n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été close le 19 mars 2025, plaidée le 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées pour un montant total de 6.950,80 euros, arrêtées au 9 avril 2024.

À l’appui de sa demande, il produit :

— un extrait de matrice cadastrale selon laquelle la SCI de l’Agence est propriétaire des lots 5, 63, 64, 69, 68, 71, 72, 75, 76, 77 et 79 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] ; ainsi qu’un extrait Kbis selon laquelle la SCI est in bonis

— les appels de fonds et de travaux adressés au défendeur faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2018, 5 juillet 2018, 17 février 2020, 24 décembre 2020, 17 novembre 2023 votant approbation des comptes des exercices 2017 à 2022 votant les budgets prévisionnels 2019 à 2024 ainsi qu’un certain nombre de travaux.

Il ressort du décompte produit qu’ont été imputées une somme de 780 euros au titre d’une d'« honoraires C/SCI de l’Agence /fact. 00153459 02/10/2020 », le 2 octobre 2020 et une somme de 1.080 euros au titre de « Provision SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES/SCI de l’Agence » le 4 avril 2022. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ces frais constituent des charges de copropriété de sorte que ces sommes seront déduites de la créance.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de (6.950,80-(780+1.080))=5.090,80 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot du défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI de l’Agence à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.090,80 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 9 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

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Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance d’un montant total de 4.682,52 euros comprenant le coût de :

— honoraires mise en demeure de 120 euros et 150 euros ;

— honoraires avocat de 600 euros ;

— honoraires assignation de 660 euros ;

— frais pour assignation de 77,52 euros ;

— honoraires procédure au fond de 1.320 euros ;

— provision sur frais et honoraires de 450 euros

— provision procédure 1.080 euros

— une facture de 225 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure imputés le 3 septembre 2020 et 19 septembre 2022, ni les courriers de mise en demeure ni leur bordereau de réception ne sont produites de sorte que ces frais ne sont pas justifiés et ne peuvent être retenus.

En outre, les honoraires relatifs à la transmission du dossier à l’avocat, à l’assignation et la procédure au fond qui relève des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées. Ces frais seront donc rejetés. En outre, les provisions imputées ne sont pas davantage justifiées. Enfin, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun document permettant de comprendre la nature de la facture de 225 euros.

Si le demandeur produit des mises en demeure envoyées par son conseil, ces dernières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

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En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI de l’Agence a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI de l’Agence, partie succombant à la présente instance, doit être condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, elle sera également condamnée à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI de l’Agence à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Maître [N] [J] en sa qualité d’administrateur provisoire la somme de 5.090,80 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 9 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Maître [N] [J] en sa qualité d’administrateur provisoire de sa demande en paiement de frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Maître [N] [J] en sa qualité d’administrateur provisoire de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la SCI de l’Agence aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI de l’Agence à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Maître [N] [J] en sa qualité d’administrateur provisoire la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Maître [N] [J] en sa qualité d’administrateur provisoire du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 04 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente