TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 06 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 24/03824 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YBK

AFFAIRE : Mme [W] [I] épouse [X] et M. [B] [X] ( Maître Celia BORRELLI de l’AARPI BESSADI-BORRELLI AVOCATS)

C/ S.D.C. [Adresse 2] (la SARL ATORI AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [W] [I] épouse [X]

née le 13 Octobre 1950 à [Localité 4] (13),

ET

Monsieur [B] [X]

né le 01 Décembre 1948 à [Localité 3] (13),

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Celia BORRELLI de l’AARPI BESSADI-BORRELLI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet LIEUTAUD, insscrite au RCS d’Aix en Provence sous le numéro B329 072 003 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Pierre Emmanuel PLANCHON de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [W] [I] épouse [X] et M. [B] [X] (les époux [X]) sont propriétaires des lots n°6 et 21 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 2].

Par jugement du 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a annulé la décision de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble précité du 15 novembre 2021 ayant rejeté la résolution n°24 tendant à autoriser les époux [X] à réaliser des travaux de fermeture partielle de leur terrasse.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2024, la résolution n°27 tendant à faire réaliser ces travaux a été rejetée.

***

Souhaitant procéder auxdits travaux, par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, Mme [W] [I] épouse [X] et M. [B] [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée CABINET LIEUTAUD, devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d’être autorisés à faire réaliser les travaux de fermeture partielle de leur terrasse.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2025, Mme [W] [I] épouse [X] et M. [B] [X] demandent :

— à être autorisés à réaliser les travaux de fermeture de leur balcon tels que figurant au dossier technique,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros au regard de son attitude manifestement abusive,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Isabelle BOUSQUET BELLET et le maintien de l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 8 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande :

— le rejet des demandes adverses,

— la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens

— et que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 7 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la demande tendant simplement à voir « rappeler » l’état du droit ne constitue pas une demande en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Il convient par ailleurs de rappeler, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

I – Sur la demande d’autorisation à effectuer des travaux

L’article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

En l’espèce, il est constant que le balcon dont il est sollicité la fermeture constitue une partie commune à jouissance privative affectée à l’usage exclusif des époux [X].

Aux termes de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, n’est adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. L’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation précitée, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. Le premier alinéa de l’article 30 prévoit par ailleurs que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

En l’espèce, par jugement rendu le 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a annulé la résolution n°24 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2001 tendant à autoriser les époux [X] à réaliser les travaux de fermeture partielle de leur balcon aux motifs que les règles de majorité de l’article 26 de la loi précitée ont été appliquées alors que celles de l’article 25 étaient applicables. Suite au courrier recommandé reçu le 21 novembre 2023 par le syndic, les époux [X] ont formé une nouvelle demande. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2024, la résolution n°27 y afférant a été rejetée en application des règles de majorité des articles 25 et 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’autorité de chose jugée étant seulement attachée au dispositif de la décision rendue le 19 octobre 2023 et donc à l’annulation de la résolution n°24 de l’assemblée générale du 15 novembre 2001, le syndicat des copropriétaires a pu décider du rejet de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 9 janvier 2024.

Cependant, les travaux envisagés par les époux [X] affectent les parties communes de l’immeuble et son aspect extérieur et seraient effectués à leurs seuls frais. En application des textes précités, ils peuvent donc être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix et, en cas de refus, être autorisés par le tribunal judiciaire s’ils constituent des améliorations conformes à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété prévoit, dans un paragraphe intitulé « Harmonie de l’immeuble », que les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires. La pose de store et fermeture extérieure est autorisée, sous réserve que la teinte la forme soit celle choisie par le Syndic de copropriété avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses, qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’immeuble. Les tapis-brosses, s’il en existe sur les paliers d’étage, quoique fournis par chaque copropriétaire, devront être d’un modèle uniforme agréé par le Syndic. Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires, et notamment les portes donnant accès aux parties privatives, les fenêtres, et, s’il y a lieu, volets, persiennes, stores et jalousies. Dans un paragraphe intitulé « Usage des parties communes », le règlement prévoit que la conception et l’harmonie générale de l’immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic.

Les travaux envisagés permettent d’optimiser l’isolation phonique du lot appartenant aux époux [X]. Ils consistent, selon le devis établi par la société IDEALFERM, à poser un châssis fixe, un coulissant à deux vantaux sur deux rails et une porte-fenêtre de couleur blanche. Ces travaux, qui ne créent aucune emprise définitive sur les parties communes et qui peuvent être démontés sans modification de la structure du bâtiment, constituent donc une amélioration et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ils ne créent par ailleurs aucun agrandissement des parties privatives des époux [X] en changeant la destination du balcon dès lors qu’ils ne créent pas de continuité entre le sol de la pièce donnant sur leur balcon et ledit balcon.

Par ailleurs, les photographies du projet et de l’immeuble versées aux débats par les demandeurs démontrent que l’aspect extérieur de l’immeuble, s’il sera modifié par la pose des vantaux donnant sur la paroi extérieure, restera harmonieux dès lors qu’ils consistent seulement à poser des vantaux de couleur uniforme et neutre. Il n’est en outre pas démontré que l’aménagement envisagé est contraire aux règles d’urbanisme du quartier et il importe peu que d’éventuelles déclarations préalables obligatoires n’aient pas encore été faites. La simple fermeture d’un espace ouvert ne saurait rompre l’harmonie générale de la façade dès lors, notamment, que les travaux ne modifient pas les claustras métalliques présents sur la façade. Il doit également être relevé que le règlement de copropriété autorise la pose de store et fermeture extérieure. Ainsi, le projet envisagé par les époux [X] n’implique pas de modification du règlement de copropriété et ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

En outre et contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, il résulte des pièces produites en la cause que lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2007, autorisation a été donnée à M. [F] pour condamner son balcon du 3ème étage par la pose de baies coulissantes, suite à sa demande formée le 30 août 2007. Le simple fait que le résultat des votes n’ait pas été mentionné sur le procès-verbal ne saurait s’interpréter comme un défaut d’autorisation dès lors que ledit procès-verbal indique qu’un accord a été donné à M. [F]. Le courrier recommandé, daté du 6 avril 2022, sollicitant de M. [F] la destruction de la véranda ne démontre pas que cet aménagement va effectivement être détruit dès lors que ledit courrier a été envoyé postérieurement à la demande des époux [X] au sujet d’un aménagement réalisé depuis plus de 15 ans. Il importe peu, par ailleurs, que la demande de Mme [R], formée par courrier recommandé daté du 23 juillet 2021, d’installation d’un rideau de verre sur son balcon ait été rejetée lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2001 dès lors que les projets de Mme [R] et des époux [X] sont différents et qu’une résolution restrictive des droits d’un copropriétaire, sans motif légitime, ne saurait prospérer par le simple fait qu’une résolution semblable a été adoptée vis-à-vis d’un autre copropriétaire.

En conséquence, les époux [X] seront autorisés à faire réaliser les travaux de fermeture de leur balcon tels que figurant au devis établi le 4 novembre 2023 par la société IDEALFERM.

II – Sur la demande de réparation du préjudice

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [X] ne démontrent pas suffisamment avoir subi un préjudice distinct de l’impossibilité de faire réaliser les travaux envisagés, déjà suffisamment réparé par l’autorisation désormais accordée.

En conséquence, leur demande de réparation du préjudice moral sera rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Isabelle BOUSQUET.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [W] [I] épouse [X] et M. [B] [X] ensemble la somme de 2 500 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par le syndicat des copropriétaires sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code prévoit toutefois que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, les travaux autorisés peuvent faire l’objet d’une démolition sans atteinte à la structure du bâtiment. Les risques de l’exécution provisoire pèsent ainsi exclusivement sur les demandeurs. Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

AUTORISE Mme [W] [I] épouse [X] et M. [B] [X] à réaliser les travaux de fermeture de leur balcon tels que figurant au devis établi par la société IDEALFERM le 14 novembre 2023 ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par Mme [W] [I] épouse [X] et M. [B] [X] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée CABINET LIEUTAUD, à payer à Mme [W] [I] épouse [X] et M. [B] [X] ensemble la somme de 2 500 au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée CABINET LIEUTAUD, aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Isabelle BOUSQUET ;

REJETTE la demande aux fins de voir écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 6 janvier 2026.

Le Greffier Le Président