TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2026

Président : Madame QUINOT, Juge placée

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2025

N° RG 25/03793 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YKT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [H]

née le 25 Septembre 1966 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Victor RAVENAUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, SPH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [H] est propriétaire bailleur d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. La société SPH IMMOBILIER est le syndic en exercice.

En novembre 2024, les locataires de l’appartement ont déploré des infiltrations d’eau dans la salle de bain, la cuisine et dans la chambre côté cour.

L’assureur de Madame [H] a fait diligenter des opérations d’expertise amiable qui, selon rapport du 24 janvier 2025, a préconisé une recherche de fuite dans l’appartement voisin du dessus.

Par courrier recommandé adressé le 9 mai 2025, le conseil de Madame [H] a mis en demeure le syndic de copropriété de réaliser sous huitaine une recherche de fuite.

Suivant acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, Madame [H] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de la société SPH IMMOBILIER son syndic en exercice devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référé aux fins de :

le condamner à diligenter sous quinzaine une recherche de fuite au sein de son appartement et des appartements voisins (étages supérieurs et immeuble mitoyen) sous astreinte de 150 euros par jours à compter du délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; le condamner à lui payer 1 800 euros à titre de provision liée au remboursement des sommes déduites des loyers qu’elle perçoit du fait du préjudice subi par les locataires jusqu’à la date prévisionnelle de la finalisation des travaux, évaluée à une année à l’issue de l’audience de référés ; le condamner à lui payer 2 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts subis du fait de la carence fautive de ce dernier ; le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 décembre 2025, Madame [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

condamner le défendeur à lui payer 1 800 euros à titre de provision liée au remboursement des sommes déduites des loyers qu’elle perçoit du fait du préjudice subi par les locataires jusqu’à la date prévisionnelle de la finalisation des travaux, évaluée à une année à l’issue de l’audience de référés ; le condamner à lui payer 2 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts subis du fait de la carence fautive de ce dernier ; le débouter de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de la société SPH IMMOBILIER son syndic en exercice, représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande de débouter la demanderesse et de la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour l’exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Les demandes de « juger » et de « dire et juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; la juridiction n’est donc pas tenue d’y répondre.

Sur les demandes de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions

Madame [H] se prévaut de la faute du syndic de copropriété résultant du défaut d’organisation d’une recherche de fuite incluant les autres copropriétaires et l’immeuble mitoyen dans un délai raisonnable. Elle indique que le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre de la faute de gestion du syndic de copropriété en vertu des règles applicables au mandat. Elle soutient subir un préjudice de 2 000 € ainsi qu’un préjudice constitué par la baisse de loyer concédée à ses locataires compte tenu de la dégradation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble expose que le syndic de copropriété n’est pas partie à l’instance de sorte que les demandes de provision sont irrecevables.

Or, il convient de relever que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires ne comporte aucune demande d’irrecevabilité, de sorte que la juridiction des référés n’est saisie d’aucune fin de non-recevoir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble conteste toute défaillance du syndic dans ses obligations et relève que la cause des désordres est d’origine privative.

S’il apparait que Madame [H] a procédé à de nombreuses relances du syndic, il est versé à la cause divers échanges de courriels et de courriers faisant état de l’organisation d’une recherche de fuite par le syndic le 8 janvier 2025, le 20 mars 2025 puis le 1er octobre 2025. Par ailleurs, les parties s’accordent sur la difficulté à joindre les autres copropriétaires de l’immeuble.

Dans ces conditions, les demandes de provision se heurtent à des contestations sérieuses impliquant nécessairement d’être appréciées par le juge du fond. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

La présente procédure ayant permis la réalisation d’une recherche de fuite organisée par le syndic de copropriété en présence des autres copropriétaires après une mise en demeure restée infructueuse, il est équitable que le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, soit condamné aux dépens et à payer à Madame [H] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par Madame [M] [H] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de la société SPH IMMOBILIER son syndic en exercice à payer à Madame [M] [H] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de la société SPH IMMOBILIER son syndic en exercice aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 23 janvier 2026 à :

— M^e Victor RAVENAUX

— Maître Aurélie REYMOND