TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Assim BENLAHCEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Samuel GUILLAUME

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07547 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3Q

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE PRIVEE D’ EXPLOITATION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0441

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Assim BENLAHCEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0572

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Assim BENLAHCEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0572

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07547 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3Q

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 17 février 2021, à effet au 15 mars 2021, la société privée d’exploitation immobilière “SOPRIDEX” (ci après la SA SOPRIDEX) a consenti un bail d’habitation à M. [M] [P] et Mme [O] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 4300 euros, outre 565 euros de provisions sur charges. Ce bail a été conclu pour une durée de six ans reconductible pour la même durée contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10 192,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [P] et Mme [O] [N] le 24 octobre 2023.

Par assignation du 3 juillet 2024, la SA SODIPREX a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 décembre 2023 à minuit, ordonner l’expulsion de M. [M] [P] et de Mme [O] [N] et celle de tous occupants de leur chef, et les condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 4522,88 euros, charges et indexation en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,21 133,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2023,−4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 18 février 2025, la SA SOPRIDEX maintient l’intégralité des demandes formées aux termes de son assignation, actualisant seulement sa demande en paiement d’une provision sur l’arriéré locatif à la somme de 21 437,19 euros.

La SA SOPRIDEX ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [M] [P] et de Mme [O] [N], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que les paiements ne sont fait qu’aléatoirement, toujours au dernier moment.

En réponse aux défendeurs, qui affirment que les causes du commandement de payer ont été réglées dans le délai de deux mois, dont ils soutiennent qu’il est applicable au contrat de bail litigieux, contrairement au délai de six semaines qui leur a été imparti, la bailleresse soutient que ce dernier comporte une clause en vertu de laquelle les paiements sont imputés sur les dettes les plus récentes, de sorte que ce commandement est, en toute hypothèse, resté infructueux et que la clause résolutoire est ainsi bien acquise au bailleur.

M. [M] [P] et Mme [O] [N], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de:

— débouter la SA SOPRIDEX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

constater l’existence de contestations sérieuses,juger que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 octobre 2023 ont été réglées dans le délai imparti par le bail liant les parties et les dispositions applicables au litige,juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 octobre 2023 est nul et de nul effet pour défaut d’indication du délai de deux mois permettant au locataire de régulariser sa dette;rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire formulée par la société SOPRIDEX,renvoyer la société SOPRIDEX à mieux se pourvoir en saisissant le juge du fond

A titre subsidiaire,

les autoriser à s’acquitter de leur dette locative par le paiement de trois mensualités d’égal montant;prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire,En tout état de cause,

condamner la société SOPRIDEX au paiement de la somme de 3500 euros à chaque défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société SOPRIDEX aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les locataires visent l’article 835 du code de procédure civile, et font à ce titre valoir plusieurs contestations, qu’ils qualifient de sérieuses: ils soutiennent que la loi applicable au contrat de bail litigieux est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que ce n’est, conformément aux stipulations contractuelles, qu’aux termes d’un délai de deux mois sans apurement des causes du commandement de payer que la clause résolutoire pouvait être acquise à la bailleresse. Or, ils soulignent avoir effectué un paiement de 10 396,24 euros en règlement des causes du commandement de payer, cela dans le délai de deux mois à l’issue de la délivrance dudit commandement, qui ne peut en conséquence, selon eux, produire aucun effet. Ils rappellent les dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et le principe constant selon lequel les sommes acquittées par les locataires s’imputent sur les loyers les plus anciens à défaut de clause contractuelle contraire.

Subsidiairement, ils estiment, au visa de l’article 1343-5 du code civil, être bien fondés à solliciter des délais de paiement sur 3 mois, dès lors qu’ils sont de bonne foi, que leurs difficultés n’étaient que passagères, et qu’ils ont effectué un règlement important le 17 février 2025, à la veille de l’audience.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré un décompte actualisé, le conseil de la demanderesse a fait parvenir au greffe, par courriel en date du 19 mars 2025, un décompte actualisé.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA SOPRIDEX justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur l’existence de contestations sérieuses

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent pour constater la résiliation du bail en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’existence d’une clause résolutoire, même en l’absence d’urgence, mais ses pouvoirs sont limités par l’existence d’une contestation sérieuse.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, doit être écartée une contestation à l’évidence superficielle ou artificielle et le juge est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, qui ne nécessitent pas d’interprétation.

* Sur la contestation portant sur la validité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Avis Cour de cassation Civ 3eme 13 Juin 2024 – n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2021 prévoit une clause résolutoire acquise deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il a été conclu pour une durée de six années, de sorte qu’il n’a pas été reconduit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Le délai de six semaines n’était ainsi pas applicable et ce sont les dispositions de l’article 24, dans sa version antérieure à sa modification par la loi du 27 juillet 2023, qui s’appliquent.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoyant que “le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…)”, le commandement ainsi délivré encourt la nullité, qui, de forme, ne peut toutefois être prononcée, en application de l’article 114 du code de procédure civile, qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Or, en l’espèce, il est justifié d’un grief, puisque M. [M] [P] et Mme [O] [R] démontrent avoir réglé les causes du commandement de payer le 22 décembre 2023, soit, dans le délai de deux mois qui aurait du leur être imparti.

La bailleresse conteste l’existence de ce grief, au motif qu’une clause du contrat stipule que les règlements effectués sont imputés sur les loyers et charges les plus récents. Il en résulte, selon elle, que les causes du commandement n’auraient pas été apurées dans le délai, quand bien même il aurait été fixé à deux mois.

En page 9 du bail, se trouve en effet une clause, intitulée “Intérêts de retard”, laquelle stipule, en son alinéa 2 que “faute pour le preneur d’avoir payé les sommes dues à leur date d’exigibilité, il est convenu par dérogation expresse à l’article 1256 du code civil que: “tout versement ultérieur de la part du preneur sera imputé de plein droit sur les charges, prestations, termes et dettes les plus récents et ce, dans le cas de délivrance d’un commandement d’avoir à payer les charges, prestations, termes et dettes les plus anciens”.

Cette phrase est pour le moins ambigue en ce qu’elle semble vider de sa substance les dispositions, d’ordre public, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Compte-tenu du contenu de cette clause, peu claire en ce que son application apparait priver d’effet une disposition légale à laquelle il ne peut être contractuellement dérogé, il y a lieu de constater qu’elle ne présente pas le caractère d’évidence requis pour que le juge saisi en référé puisse statuer sans excéder ses pouvoirs.

En conséquence, la demanderesse sera invitée à mieux se pourvoir au fond sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA SOPRIDEX a produit en délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 20 février 2025, lui était due la somme de 16 165,83 €.

M. [M] [P] et Mme [O] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [M] [P] et Mme [O] [N] n’ont produit aucune pièce au soutien de leur situation financière personnelle, de sorte qu’ils n’ont pas mis le tribunal en mesure d’apprécier l’opportunité de leur accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il sera toutefois constaté que les besoins du créancier ne sont pas plus avant démontrés, et qu’au 20 février 2025, la dette représentait approximativement trois mois de loyers provisions sur charges comprises impayés, qui, rapportés à une période d’occupation de 48 mois, corroborent les difficultés passagères alléguées.

Il convient donc, dans ces circonstances, d’autoriser M. [M] [P] et Mme [O] [N] à se libérer de leur dette par trois versements de 5385 euros, en sus du loyer et des charges courantes, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, à régler.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune supportera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes formées au titre du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion de M. [M] [P] et de Mme [O] [N] et de leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation excèdent les pouvoirs du juge des référés, et invite la bailleresse à mieux se pourvoir au fond sur ces points,

CONDAMNE M. [M] [P] et Mme [O] [N] à payer à la SA SOPRIDEX la somme de 16 165,83 euros (seize mille cent soixante-cinq euros et quatre-vingt-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE [M] [P] et Mme [O] [N], à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trois mois, en plus du loyer et des charges courants, une somme minimale de 5385 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge