Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 27 avril 2026, n° 25/12878

TJ Marseille 27 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 27 avr. 2026, n° 25/12878
Numéro(s) :	25/12878
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rémy STELLA
Cabinet(s) :	DEFENZ
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 2 ] sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 27 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 25/12878 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63VF

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ( la SELARL DEFENZ)

C/ Mme [S] [J] et 12 autres défendeurs en leur qualité d’héritiers de Monsieur [N] [P] défaillants)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 janvier 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 09 février 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro B839 431 996 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

En leur qualité d’héritiers de Monsieur [N] [E] :

Madame [S] [J]

Née le 30 décembre 1943 à [Localité 3] (ALGERIE), de nationalité algérienne, mariée à Monsieur [C] [C],

Madame [Y] [E]

Née le 30 janvier 1964 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, mariée à Monsieur [C] [C],

Madame [D] [E]

Née le 5 janvier 1965 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, mariée à Monsieur [K] [H],

Madame [O] [E]

Née le 2 janvier 1966 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, mariée à Monsieur [I] [Q],

Madame [L] [E]

Née le 18 juillet 1968 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, mariée à Monsieur [M],

Madame [A] [B] [E]

Née le 28 février 1971 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, mariée à Monsieur [V],

Madame [Z] [E]

Née le 4 janvier 1975 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne,

Madame [T] [G] [E]

Née le 2 mars 1976 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, mariée à Monsieur [R] [F],

Madame [W] [E]

Née le 10 avril 1977 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, mariée à Monsieur [U],

Monsieur [X] [E]

Né le 30 avril 1978 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne,

Monsieur [VW] [E]

Né le 3 juin 1979 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, époux de Madame [GI],

Monsieur [DU] [K] [E]

Né le 29 septembre 1981 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne,

Monsieur [CT] [TE] [E]

Né le 1er janvier 1984 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, époux de Madame [GQ],

tous domiciliés et demeurant [Adresse 5] (ALGÉRIE)

tous défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 2] " sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [N] [E] était propriétaire dans cette copropriété des lots n°470 et 559.

Monsieur [N] [E] est décédé à [Localité 1] le 23 juillet 2009.

Par acte de dévolution successorale du 12 février 2015, Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E] ont été désignés en qualité d’héritiers de Monsieur [N] [E].

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Des mises en demeure lettres recommandées avec demande d’avis de réception leur ont été expédiées en date des 28.05.2021, 11.08.2021, 08.06.2022, 28.10.2022, et du 31.03.2023.

Par acte d’huissier en date du 03 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 2] " sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a assigné Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E], en leurs qualités d’héritiers de Monsieur [N] [E], devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu l’article 10 & 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER in solidum Madame [S] [J], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], Monsieur [CT] [TE] [E] en leurs qualités d’héritiers de Monsieur [N] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis [Adresse 6] la somme de 7.916,94 € au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

CONDAMNER in solidum Madame [S] [J], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], Monsieur [CT] [TE] [E] en leurs qualités d’héritiers de Monsieur [N] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis [Adresse 6] la somme de 8.320 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.

PRONONCER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER in solidum Madame [S] [J], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], Monsieur [CT] [TE] [E] en leurs qualités d’héritiers de Monsieur [N] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis [Adresse 6] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

CONDAMNER in solidum Madame [S] [J], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], Monsieur [CT] [TE] [E] en leurs qualités d’héritiers de Monsieur [N] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis [Adresse 6] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Régulièrement cités selon les dispositions du Protocole judiciaire signé le 28 août 1962 entre le Gouvernement de la République française et l’Exécutif provisoire algérien, Madame [S] [J], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/12878.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

***

MOTIFS DE LA DECISION

En outre, en application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le règlement de copropriété

— Le contrat de syndic

— Le relevé de propriété des lots 470 et 559

— Le décompte de charges arrêté au 18.08.2025 et de frais

— L’attestation de dévolution successorale du 12 février 2015 désignant Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E] en qualité d’héritiers de Monsieur [N] [E]

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 approuvant les comptes pour les exercices 2018-2019 et 2019-2020 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2023 approuvant les comptes pour les exercices 2020-2021 et 2021-2022, et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024

Il ressort du décompte fourni que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges à partir du 1er juillet 2020.

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné la partie défenderesse en date du 03 novembre 2025, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précèdent, soit à partir du 03 novembre 2020, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété libellées comme suit :

— « 01/07/2020 ADF 01/07/2020 AU 30/09/2020 » (397,61 euros)

— « 01/10/2020 1er Ech APPEL DE CHARGES » (397,61 euros)

— « 20/07/2022 Solde charges 01/10/2019-30/09/2020 » (80,15 euros)

Sera donc retranchée du montant réclamé au titre des charges de copropriété la somme totale de 875,37 euros.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété représentant la somme restante d’un montant de 7.041,57 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposée par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputables à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— L’intégralité des frais « suivi dossier contentieux », « suivi contentieux », ou « frais de suivi contentieux » pour un montant de 7.750 euros ;

— Les frais « transmission dossier avocat » du 26.04.2023 pour un montant de 300 euros ;

— Les frais de « mise en demeure avec AR » du 11.08.2021, du 08.06.2022, et du 29.03.2023 pour un montant de 150 euros ;

— Les frais de « relance après mise en demeure » du 24.02.2022 et du 31.03.2022 pour un montant de 140 euros ;

— Les frais de " [Localité 5] avis avant huissier " du 26.12.2024 pour un montant de 70 euros ;

Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E] restent donc redevables au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 110 euros.

Par conséquent, en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, il conviendra de condamner, chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E], à verser au syndicat des copropriétaires les sommes totales de 7.041,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2025, date de l’assignation; et 110 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E], succombants, supportera in solidum la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

CONDAMNE Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 2] " sis [Adresse 6] la somme de 7.041,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 août 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2025, date de l’assignation,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 2] " sis [Adresse 6] du surplus de sa demande de ce chef,

CONDAMNE Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 2] " sis [Adresse 6] la somme de 110 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 2] " sis [Adresse 6] du surplus de sa demande de ce chef,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 2] " sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [ZO], Madame [Y] [E], Madame [D] [E], Madame [O] [E], Madame [L] [E], Madame [A] [B] [E], Madame [Z] [E], Madame [T] [G] [E], Madame [W] [E], Monsieur [X] [E], Monsieur [VW] [E], Monsieur [DU] [K] [E], et Monsieur [CT] [TE] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 2] " sis [Adresse 6] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT