Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 6 mars 2026, n° 25/02216

TJ Marseille 6 mars 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison du non-paiement des loyers, conformément aux stipulations du contrat.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a jugé que le montant réclamé était justifié par les décomptes fournis et que le locataire devait continuer à payer après la résiliation du bail.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a considéré que le maintien du locataire dans les lieux sans droit justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que la partie perdante devait supporter les frais de procédure, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 6 mars 2026, n° 25/02216
Numéro(s) :	25/02216
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	16 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Diane-Daphnée AJAVONOlivier BURTEZ-DOUCEDE
Parties :	S.C.I. MARECHAL INVESTISSEMENTS c/ SARL KONNECT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2026 – Délibéré prorogé

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2025

N° RG 25/02216 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6N35

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARECHAL INVESTISSEMENTS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [D]

née le 16 Juillet 1983 à [Localité 1] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Diane-Daphnée AJAVON de la SARL KONNECT AVOCATS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Grosse délivrée le 06/03/26

— M^e Olivier BURTEZ DOUCEDE

— M^e Diane Daphnée AJAVON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 février 2022, la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY en cours de constitution des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11.136 euros hors charges.

Le bail commercial a pris effet au 09 février 2022.

Par acte non daté joint au bail commercial, Madame [P] [D] s’est portée caution de la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY dans la limite de la somme de 8.000 euros, couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de neuf ans.

Par exploit de commissaire de justice du 06 décembre 2024, la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY, pour une somme de 3.319,44 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 24 décembre 2024, le commandement de payer délivré à la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY en date du 06 décembre 2024 a été dénoncé à Madame [P] [D] en qualité de caution.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS a fait délivrer à Madame [P] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 5.690,92 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 20 février 2025, le commandement de payer délivré à Madame [P] [D] en date du 17 février 2025 a été dénoncé à cette dernière en sa qualité de caution.

Par exploit de commissaire de justice du 20 mai 2025, la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS a fait assigner Madame [P] [D], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 11 juillet 2025, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail commercial en date du 09 février 2022, portant sur les locaux sis [Adresse 3] et ordonner l’expulsion de Madame [P] [D] desdits locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef ;Condamner Madame [P] [D] à payer à la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS la provision de 9.200,68 euros comptes arrêteés au 07 mai 2025 ;Condamner Madame [P] [D] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner Madame [P] [D] à 900 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juillet 2025 et, après quatre renvois, a été retenue à l’audience du 28 novembre 2025, la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS, par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, demandant au tribunal de :

Constater la résiliation du bail commercial en date du 17 mars 2025, portant sur les locaux sis [Adresse 3] et ordonner l’expulsion de Madame [P] [D] desdits locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef ;Condamner Madame [P] [D] à payer à la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS la provision de 15.052,68 euros comptes arrêteés au 30 octobre 2025 ;Condamner Madame [P] [D] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner Madame [P] [D] à 900 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

En defense, aux termes de ses dernières écritures, Madame [P] [D], représentée par son conseil, sollicite de :

— Constater l’existence de contestations sérieuses soulevées par Madame [P] [D] ;

A titre principal :

— Déclarer irrecevables les demandes de la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS et prononcer une fin de non-recevoir en raison du défaut de qualité à agir de Madame [P] [D] ;

A titre subsidiaire :

— Juger que le bail n’a jamais été consenti à Madame [P] [D] ;

— Limiter le montant de la créance à la somme de 5.852,80 euros ;

Si les demandes de la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS sont déclarées recevables :

— Accorder à Madame [P] [D] des délais de paiement dans le limite de deux années ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS à verser à Madame [P] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026, prorogée au 06 mars 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [P] [D]

En vertu de l’article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du Code de procédure civile précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable dans sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel que le défaut de qualité.

En l’espèce, Madame [P] [D] fait valoir que la société [P] B COSMETIQUE & ACADEMY n’a jamais été immatriculée, que les statuts portant le nom de cette société n’ont pas été déposé et que la seule société immatriculée est la société [P] B COSMÉTIQUE, ce dont la bailleresse était informée puisqu’elle produit elle-même l’extrait Kbis de cette société.

Elle ajoute que la bailleresse n’a pourtant jamais proposé à la locataire d’établir un avenant qui aurait permis de régulariser la situation et a continué d’établir des quittances au nom de [P] B COSMETIQUE & ACADEMY.

Elle soutient donc que c’est la société [P] B COSMÉTIQUE qui aurait dû être assignée et non Madame [P] [D].

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats qu’en date du 09 février 2022, la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS a donné à bail un local commercial situé [Adresse 3] à la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY en cours de constitution, le contrat précisant qu'“à défaut d’immatriculation de la société au RCS, le bail sera réputé avoir été consenti au seul profit de Madame [P] [D]”.

Il ressort des éléments versés aux débats ainsi que des écritures des parties que la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY n’a jamais été immatriculée au RCS.

Si Madame [P] [D] est la présidente de la SAS [P] B COSMETIQUE immatriculée en date du 06 novembre 2019, le contrat de bail ne prévoit pas qu’en cas de défaut d’immatriculation de la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY, le bail sera réputé avoir été consenti à la SAS [P] B COSMETIQUE.

En outre, Madame [P] [D] a fourni les statuts de la société [P] B COSMETIQUE & ACADEMY à la bailleresse sans jamais l’informer qu’elle n’avait pas procédé à l’immatriculation de cette société et elle ne peut arguer que les quittances de loyer étaient établies au nom de la société non immatriculée alors même qu’elle n’avait pas informée la bailleresse de cette absence d’immatriculation.

Elle n’a pas plus informé la bailleresse qu’elle souhaitait formaliser un avenant afin que la preneuse à bail soit la SAS [P] B COSMÉTIQUE.

Elle ne peut non plus valablement faire valoir que seule la SAS [P] B COSMÉTIQUE a son siège social au [Adresse 3] à [Localité 2], qui est l’adresse des locaux donnés à bail alors même que le bail n’a pas été consenti à cette société et que le siège social de cette société apparaissant sur le K-bis était [Adresse 2] à [Localité 2] jusqu’à ce qu’un procès-verbal de décision de l’associé unique de la société en date du 23 septembre 2025 ne vienne rectifier l’adresse du siège social afin qu’elle corresponde à l’adresse des locaux loués.

Ainsi, elle ne saurait reprocher à la bailleresse de ne pas s’être rapproché d’elle pour formaliser un avenant au contrat de bail afin que cette société soit la preneuse à bail alors qu’elle aurait dû être à l’origine de cette demande pour régulariser sa situation.

Dès lors, faute d’immatriculation de la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY, le bail est réputé avoir été consenti au profit de Madame [P] [D], cette dernière ayant qualité pour agir et les demandes de la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS sont recevables.

En conclusion, Madame [P] [D] sera déboutée de sa demande d’irrecevabilité en raison de son défaut de qualité à agir.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial, en son article XIV, qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du bail, qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 février 2025 à Madame [P] [D], tant en sa qualité de preneuse à bail qu’en sa qualité de caution.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai d’un mois.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17 mars 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [P] [D] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 17 mars 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, outre les charges et les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Dès lors, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte actualisé en date du 03 octobre 2025 que Madame [P] [D] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 15.052,68 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 17 mars 2025, les sommes dues par Madame [P] [D] au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Madame [P] [D] soutient que le dernier commandement de payer qui lui a été signifié en qualité de locataire fait état d’une créance de 5.852,80 euros et que le montant sollicité à l’audience qui est de 15.052,68 euros n’ayant jamais fait l’objet d’un commandement de payer, la créance ne saurait excéder le montant du dernier commandement de payer à savoir 5.852,80 euros.

Cependant, les loyers et les charges continuent d’être dues après la délivrance du commandement de payer par la locataire.

Dès lors, c’est à bon droit que la bailleresse réclame, à titre provisionnel, en sus de la dette antérieure au commandement de payer, le paiement des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation depuis la délivrance du commandement de payer jusqu’au jour de l’audience et ce d’autant plus que les décomptes ont été communiqués à la locataire qui ne pouvait ignorer qu’elle devait continuer à payer ses loyers et charges.

Dès lors, l’obligation de Madame [P] [D] de payer la somme de 15.052,68 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, comptes arrêtés au 03 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, la demande de provision sera accordée à hauteur de 15.052,68 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [P] [D] demande des délais de paiement dans la limite de deux années, précisant que la société [P] B COSMETIQUE et elle-même ont rencontré des difficultés financières et que la bailleresse s’est opposée à la vente du fonds de commerce, ce qui les a empêchés de pallier à ces difficultés.

Néanmoins, Madame [P] [D] ne fournit aucun élément venant étayer les éventuelles difficultés financières dont elle se prévaut, pas plus qu’elle ne fournit de justificatifs sur sa capacité à solder la dette selon un échéancier étendu sur une durée de deux ans.

En conclusion, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, Madame [P] [D] sera condamnée à payer à la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [D], qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DEBOUTONS Madame [P] [D] de sa demande d’irrecevabilité ;

DISONS que faute d’immatriculation de la SASU [P] B COSMETIQUE & ACADEMY, le bail est réputé avoir été consenti au profit de Madame [P] [D], qui a qualité pour agir ;

DECLARONS les demandes de la SCI IMMOBILIERE MARECHAL INVESTISSEMENTS recevables ;

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 09 février 2022 entre la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS et Madame [P] [D], à la date du 17 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [P] [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [P] [D] à payer à la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 15.052,68 euros (quinze mille cinquante deux euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 03 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus ;

CONDAMNONS Madame [P] [D] à payer à la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges, taxes et accessoires qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de délai de paiement formulée par Madame [P] [D] ;

CONDAMNONS Madame [P] [D] à payer à la SCI MARECHAL INVESTISSEMENTS, la somme de 900 euros (neuf cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [D] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.