TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00147 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZF5B

N° de Minute : 25/00044

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Mars 2025

[G] [N]

C/

[H] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [G] [N], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [T] demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Février 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 147/25 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 octobre 2022 prenant effet le 1er octobre 2022, Madame [G] [N] a donné à bail à Monsieur [H] [T] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 500 euros, pour une durée de 1 an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, Madame [G] [N] a fait signifier à Monsieur [H] [T] un commandement de payer la somme principale de 3.087,25 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 26 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 décembre 2024, Madame [G] [N] a fait assigner Monsieur [H] [T] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail litigieux ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T] des lieux sis [Adresse 3] et de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Dire qu’à défaut pour Monsieur [H] [T] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [T] ;Condamner Monsieur [H] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 6.709,40 euros avec intérêts judiciaires à compter du 25 mars 2024 sur la somme de 3.087,25 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation ;Condamner Monsieur [H] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible ;Condamner Monsieur [H] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 12 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2025. Madame [G] [N], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 3 février 2025 à la somme de 8.830,32 euros.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [H] [T] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [T], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours.

Par ailleurs, Madame [G] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, Madame [G] [N] produit le contrat de bail conclu avec Monsieur [H] [T] le 17 octobre 2022 et prenant effet le 1er octobre 2022 comprenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges suivant un commandement de payer resté infructueux pendant le délai de deux mois. Cette clause résolutoire est visée par le commandement de payer délivré au locataire le 25 mars 2024.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que dans les deux mois suivants ce commandement de payer, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées.

Le commandement de payer est donc resté infructueux pendant plus de deux mois et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 26 mai 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 530,23 euros, correspondant au loyer qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [H] [T] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 25 mai 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 1er février 2025, échéance incluse.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [G] [N] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 17 octobre 2022 et prenant effet le 1er octobre 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 mars 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [H] [T] demeure redevable envers Madame [G] [N] de la somme de 8.830,32 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Monsieur [H] [T], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [H] [T] à payer à Madame [G] [N] la somme de 8.830,32 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2025 échéance de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal, et au paiement, à compter du 25 mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 530,23 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [H] [T], condamné aux dépens, devra verser à Madame [G] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T], portant sur le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [G] [N] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [T] à payer à Madame [G] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 25 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [T] à payer à Madame [G] [N] la somme provisionnelle de 8.830,32 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3.087,25 euros, à compter du 11 décembre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 3.622,15 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [T] à payer à Madame [G] [N] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Monsieur [H] [T] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE VINGT-QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Joelle SPAGNOL